最近，有關房價上漲的報道頻頻見諸媒體。有消息說，今年上半年全國商品房平均價格同比上漲１１％，超出正常范圍；建設部有關官員也表示，將對『虛高』的房價采取有效措施。上海市房地產交易中心日前對本市徐匯、長寧、普陀等１２個中心區的７２５個內銷住宅樓盤預售情況進行了統計，結果顯示，上半年本市住宅預售平均價格為每平方米４１７３元，比去年年底上漲２３０元，漲幅為５．８％，昇溫之勢雖然明顯，但尚處於正常范圍之內。

　　上海房價漲跌並存

　　分析上半年已有成交量的７２５個內銷住宅樓盤預售價格，可以發現具體樓盤價格其實有昇有降：１８８個樓盤價格上昇５％以上，佔２６％，這

些樓盤多為新建的高層與小高層，位於內環線以內；２６４個樓盤價格上漲１％左右，佔３７％；而２７３個樓盤的價格反而下降了１％左右，佔３７％。

　　市房地產交易中心主任劉道桐在接受記者采訪時表示：上海的房價漲跌並存，總體還處於正常范圍之內。得出這一結論，主要是因為上海房地產市場已經步入理性發展階段。

　　據介紹，九十年代初，上海房地產市場曾因超常發展而出現供大於求現象。隨著經濟的健康運行，城市建設的飛速發展和一系列房地產產業政策的實施，近年來上海居民住宅消費的能量大大釋放。自１９９７年起，住宅需求出現了較快增長，商品房預售面積、商品房銷售面積、存量產權房交易面積等交易量均逐年增長，供求關系也日趨平衡。可以說整個房地產市場基本上已趨於成熟。與一些房地產市場尚未健全的城市出現房價『虛高』現象不同，上半年上海住宅消費價增量增，有著強有力的市場依據。

　　影響房價的主要因素

　　經濟學家指出，商品房價格由土地獲得價格、建設安裝成本、管理費和利潤等組成，更主要的是受供求關系的調節。那麼，造成今年上半年部分樓盤價格上昇較快的主要因素是什麼？上海財經大學房地產經濟研究中心主任印坤華認為，主要原因有三：

　　一是個人買房的需求旺盛。今年上半年，在鼓勵住宅消費政策的刺激下，上海個人買房需求持續趨旺，而土地一級市場供應得到嚴格控制。整個市場商品房銷量增勢強勁，存量房屋交易快速攀昇。已登記商品房預售面積達７７３萬平方米，較去年同期上昇２６．３％，已登記商品房銷售面積達９９９．６５萬平方米，同比增長２４．７％，存量產權房的交易量摸高６１９萬平方米，同比增長９７．７％，相當於去年全年成交量的８０％。

　　二是政府基本建設投資效應顯現。日新月異的交通和環境建設對本市住宅消費起到了積極拉動作用，已經開通的地鐵二號線、明珠線，建成的延中綠地、黃興綠地周邊房產均有不同程度昇值，而規劃中將要建設的公共項目也開始刺激房價。

　　三是住宅品質的提昇使開發成本增加。如今上海的住宅建設已經不僅僅是滿足一般的居住功能，更注重環境與人文的結合，注重科技含量的提高。光纖到樓寬帶接入、分質供水以及地下車庫等設施的建設，增加了房產商的開發成本。當然，也不排除部分開發商進行人為炒作，借機哄抬價格行為。

　　而價格下降的樓盤，多數是銷售多年的老樓盤。包括價格、利潤過高的高檔住宅，配套不健全、房型過時的住宅等。

　　走勢：穩中有昇，有所控制

　　關於今後，尤其是中國加入ＷＴＯ以後，上海房價的走勢問題，目前在業內形成了兩派意見。一種意見認為，上海必將吸引越來越多的境外人士前來投資、創業、居住，相對較低的上海房價看漲無疑。反對意見則認為，入世後進口建材關稅下調，將導致采用進口材料的高檔住宅成本下降；國際上房產開發商的利潤一般低於目前國內開發商的利潤，因此會使房價有一定的降價空間。對此，市房地資源管理局有關負責人表示，開發成本並不是決定價格的唯一因素，房價主要還是由供求關系決定。從長遠來看，上海的房價走勢應該是穩中有昇。記者手中的資料也顯示，上海房地產價格自１９９５年開始，一再下跌。中房上海指數從１９９５年２月的９４２點，到１９９９年１０月的６９１點，歷時５６個月連續下跌，跌幅達２６．６４％，自１９９９年１１月起纔開始止跌回昇。房價進一步下跌的空間不大。

　　當然，房價上昇過快，不利於上海經濟發展、市民消費和整個房地產業的發展。據悉，政府會采取一系列調控手段，避免上海的房地產業出現泡沫。首先，通過對土地供應等的調控，保持市場供需基本平衡。其次，建立市場預警系統，通過審核、勸告制度，規避某些非正常開發現象。此外，還可以通過對調整貸款利息、貸款額度等金融手段，保證正常的開發和購買行為。

　　上海市民，如何買房

　　買漲不買跌似乎是人們的投資習慣，面對房地產市場現狀，購房者選擇何時入市比較適宜？記者綜合了部分專家意見，比較統一的結論是：對於確有住房需求的市民而言，量力而行，選擇承受能力范圍之內、物有所值的住房是上策；而以投資為目的的市民目前不宜倉促入市。

　　數據顯示，上半年上海商品房批准預售面積和實際預售面積之比為１：１．５５７，首次出現供略小於求的現象。部分房產商借機炒作，抬高售價。而業內人士認為，這一情況的出現是短暫現象。理由是，本市自去年十月一日起提高商品房預售標准，一些本來可以在今年上半年實行預售的住房因此延緩預售時間，造成了短時的供給略小現象，預計明年起將恢復正常。屆時，上海每年可預售商品房面積將保持在１５００萬平方米左右，各項投資與消費均可正常展開。

　　據了解，目前上海新建商品房中，單價為４０００元左右的住房銷售最暢。業內人士認為，市民購房時務必瞄准那些價有所值的樓盤。具體說來，有兩類住宅比較具有昇值潛力。一類是地段較好，環境、交通與配套設施較為完善的住宅，另一類是比較適用於租賃市場的住宅，比如公交集散地周圍、房型經濟、大小適中的住宅。而那些綠化、人文環境差，配套設施不完善，以及局部開發過熱的住宅，價格則有可能下降。