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住宅先行,未建成一座寫字樓
10年前,人們不約而同將目光投向被貼上CBD標簽的珠江新城。精明的地產商、投資者更是從這三個字母中嗅到了金錢的味道。按廣州市政府當初的設想,用5到10年的時間,把珠江新城建設成一個現代化金融商務中心,但10年過去了,珠江新城仍未能形成商務環境,甚至未建成一座商務寫字樓。
截至去年底,珠江新城共出讓土地99宗,建成19個,在建11個,沒有開發的69個。其中住宅面積佔出讓總用地面積的57.8%,商務辦公用地面積佔出讓總用地面積的18%,但經營性的商務辦公項目尚未有一例建成,與政府和公眾的預期有較大的差距。
要搞清楚是什麼延緩了珠江新城開發建設的速度,就要搞清楚是什麼擋住了開發商的腳步。
當年珠江新城規劃的時候,基於籌集資金的短期利益,新城前期規劃全部采取高密度、高容積率的建設模式。在CBD概念的指引下,開發商以高地價獲取土地,衝在最前面的就是住宅業。『住宅先行』的舉措,發展到今天就是新城東西兩翼的住宅樓林立,中央商務區卻是空白。應該說,珠江新城是廣州建設現代化國際大都市的一個重要步驟。但問題在於,國內外金融財團和大型建設機構沒有被引進,來的是陽臺上要晾曬內衣褲的住宅樓,而這些住宅則佔據了很好的地盤。
一家已在珠江新城連續購進三塊土地,開發寫字樓的公司老總懇切地說,『珠江新城不能再建住宅樓了』。他曾經到美國和歐洲的一些國家專門考察過城市的CBD,他說目前的珠江新城商務不像商務,住宅不像住宅,都混在一起,這樣混居下去就會使CBD沒有足夠的品位,很難真正成型。這會造成雙輸的結果:一方面高檔辦公沒有氛圍,另一方面混在其中的住宅擺脫不掉工作狀態。
目前,廣州的各大房地產開發商已經敏感地意識到未來三四年的寫字樓市場。廣州保利房地產開發公司常務副總經理說,目前他們在珠江新城的華普廣場已經復工建設,另外兩塊地也將建設為寫字樓。據分析,目前的住宅市場已經基本飽和,而寫字樓市場則開始啟動。加入WTO後國外機構進入國內,廣州將成為他們登陸的地方,需要大量的寫字樓供應。據廣州市國土資源和房屋管理局的消息,2001年寫字樓二手成交量為14.61萬平方米,是2000年寫字樓二手成交量的3倍多。
經歷了十年的『住宅先行』後,寫字樓回歸,人們從中看到了珠江新城的希望。
回顧10年歷程珠江新城,位於廣州東部新中軸線上,總用地面積約6.6平方公裡。北接黃埔大道,南達珠江北岸,西臨廣州大道中,東抵華南大道。
1992年初,廣州市政府常務會議決定開發珠江新城。
1993年6月,珠江新城規劃確定,堪稱廣州當時最先進的一個城市規劃。
2000年8月,廣州市政府公開對珠江新城進行規劃檢討,廣泛聽取民意,這在該市規劃史上史無先例,反響極大。
2002年6月,《珠江新城規劃檢討》經廣州市政府正式審議通過,珠江新城規劃經過2年的整理報批,終於定案。2000年廣州市規劃局在重新審視、整理珠江新城規劃時,按照當時使用『檢討』這個術語的用意,已不是平常意義上所理解的承認錯誤之意,而是重新的反思和整理。
據來自權威部門的數據,從1992年至2001年底,珠江新城賣地99宗,已建成19宗,在建11宗,沒有開發的有69宗之多,其中爛尾2宗。合同地價102億,到去年底收回45億。這裡用『宗』而不用『個』或『塊』,是因為在賣地過程中早已打亂原來規劃的地塊分割。
在賣出去的地塊中,有三分之二都沒有進入實質性的開發,問題出在哪裡?『政府急功近利,全面開花,在發展中超越了自身的發展能力。』這句話確實尖銳,但又是不能回避的事實。為了籌集資金建地鐵,迫切推地,原本計劃為地鐵提供80—100億的資金,但因為種種原因,到目前為止,真正拿到手的地價款也只有45億元。
這裡就出現兩個值得反思的問題。
一是該不該以一個大型城建項目籌資為由,來確定另一個大型項目的開發動機。在珠江新城和地鐵之間,珠江新城無疑是『犧牲者』,現在各方都不避諱說珠江新城是廣州興建地鐵的『血庫』。地鐵已在廣州城下迅速延伸,但能否以犧牲一塊黃金寶地的建設為代價,問題值得思考。
二是雖然城建資金的籌集主要通過賣地來獲得,也就是說用賣珠江新城的地籌集的資金來搞地鐵本也無可厚非,但不看市場承受能力地賣地,必將導致一個尷尬的事實:好地幾乎賣完,錢收回來還不到一半。至於何時可以全部收回賣地收入,誰也不敢打包票。
這又導致了什麼後果?一位不願透露姓名的開發商回憶,早在10年前,政府就已經把珠江新城定為廣州未來的中央商務區,開發商們相信,政府未來會在這塊土地上傾注相當的注意力,於是紛紛以高價購下地塊。據了解,珠江新城土地價格在當年是全市最高的,所以珠江新城樓盤價格一直居高不下,天河北一帶樓價可以降至5000多元,但珠江新城的均價仍難下7500元。沒有降價空間、沒有興奮點,珠江新城的開發商們坦言,不敢往後想。但更多的專家倒認為,珠江新城的地價高理所當然,關鍵是開發商的盲目和政府指導的失控,導致了雙方利益共同受損。
廣東省城市發展研究中心主任、高級規劃師馬向明,中心副主任宋勁松等人認為,珠江新城折射出來的問題是,政府並沒有把城市規劃當做是對投資者的一種承諾。而作為投資者,更要有擔當市場風險的頭腦和獨立決策的意識,不能把投資失誤一味歸結為政府給的政策不足,下的力氣不大。
配套滯後,無力集聚人氣
自從1992年提出『珠江新城』概念後,政府便承諾,珠江新城將擁有完善的公共配套設施,而且所有的公共配套設施都由政府按規劃來完成。然而10年過去了,新城的配套設施嚴重滯後,在人們的焦急和無奈中,《珠江新城規劃檢討》重新勾畫出一幅令人心動的配套生活設施藍圖。
『漫步在珠江新城,你會突然發現人是渺小的,因為那麼多極盡豪華的摩天大樓高高在上,使你不得不仰視它。而如果剛好那天天空是蔚藍的,珠江新城又是清新的,那麼你會感覺到這裡真是現代啊!真是養人啊!然而,還沒等你感嘆完,而要去辦一點實事的時候,你纔感到是多麼的不容易。想要找個地方吃頓飯,可找來找去碰面的仍是那些高樓;想買個東西,滿頭大汗地跑,商場好像永遠在你前邊,卻讓你摸不著;想發個郵件,你只能找出地圖看看珠江新城之外哪兒有郵局,反正這裡沒有,像這樣煩心的事多著呢,你不得不很無奈!』『過來人』這樣描述在現時珠江新城生活的感受。
著急和無奈的不只是購房者,還有發展商。漂亮的樓盤遭遇的卻是生活配套設施的滯後和空白,這樣的樓怎能賣得旺?開發商不止一次懇請政府部門加快生活配套設施的建設。他們認為,應當由政府統一規劃興建大型的社區服務中心和街市。這些服務中心和街市應當不以營利為目的,主要還是要為居住在珠江新城中的人們提供必要的生活配套設施。不少專家這樣冷靜地分析,現在不是政府不想加大對珠江新城公共配套設施的投資力度來推動民間投資的發展,而是確實財力有限,城市建設也有輕重緩急之分。專家呼吁,政府可根據切身實際適當加快新城公共配套設施的建設步伐,來帶動民間投資。
針對目前開發商必須建設的一些生活配套設施,專家們也提出了另外一種思路,那就是開發商聯合辦學,資金、土地等都由多個開發商聯合承擔,政府只需依據總體規劃宏觀調節。專家們強調,關鍵是政府要有這方面的意識。
10年過去了,在基礎設施建設方面廣州市已投入50多億元人民幣,但在生活配套設施上仍是嚴重滯後,仍是令人赧顏的空白!當然,1997年以後的珠江新城也的確擁有了部分基礎設施:道路變寬敞,商業服務有起色,文化、休閑服務有優勢,還有三路公交車直通珠江新城。
針對這一情況,《珠江新城規劃檢討》中的最大亮點就是對公共設施的完善和補充,因此政府在其中描述的珠江新城的未來更加超前、更加現代,也更加讓人心動。
公共設施更完善了。經過規劃檢討之後的珠江新城,將擁有11所小學、6所中學,其中增設幼兒園9所,增設小學1所,教育設施用地也由原來的19.6公頃增至32公頃;原會展中心用地將出現一座市一級的綜合醫院,在歌劇院和博物館的後面,采納了市民的建議,廣州市一級的圖書館和少年宮將座落於此;賽馬場西側將建商業、旅棧業、社區配套等公共服務設施;而增設的珠江新城中央廣場將與海心沙市民廣場相連,形成廣州市最大的一個市級廣場體系。
交通更便捷了。《規劃檢討》承諾,未來的珠江新城從居住小區或辦公大廈出來,一個小時之內就能到達廣州的各個角落。在建中的地鐵三號線自體育西路進入華夏路後,跨越珠江進入海珠區,向南與番禺區連接,並於花城大道與華夏路交叉口設置地鐵站。
『中心』旁落,CBD前路維艱
在珠江新城啟動建設的十年間,廣州出現了天河北、琶洲、番禺、南沙等商務或者是居住『中心』區域。與珠江新城可以略做比較的是天河北,天河北的發展中,主要工程的帶動作用尤為明顯。
據了解,當初廣州市政府為全力支持天河區發展,在一年半的時間內曾停批、緩建了除天河區外一切項目,以全運會場館、火車東站兩個大型市政項目帶動全區開發熱潮。現在中信、市長大廈、國貿、中泰、天譽等形成的天河北投資氛圍日漸趨旺,由西到東分布有招商、東亞、民生、住友、中信、交通、工商等銀行,另外廣州各大證券公司也在這裡落腳,銀行證券業的發達奠定了天河北金融中心的地位。以東站為圓心向周圍輻射,酒店、寫字樓、商廈、商鋪、公寓等林立,而且旁邊幾個新的商用項目亦將於今年動工。
部分房地產商認為,政府應該將一些已經論證過的大項目放入珠江新城,盡快啟動珠江新城商業、寫字樓項目。一些發展商說得更加直接,政府要發展珠江新城,就不要將一些城市中心的功能項目再批准建到別處,如果四處都搞寫字樓,那麼珠江新城永遠也形不成中央商務區。而另一家在珠江新城中落戶5年的發展商則提出,市政府完全可以通過控制土地供應來調節市場。珠江新城目前所面臨的困境就是上世紀八九十年代全市土地過量批出的後遺癥,特別是商業、寫字樓地塊的過量出讓。他建議與珠江新城項目功能相同的其他區地塊如果能夠收回,就不要再進行拍賣。同時在珠江新城抓緊建設標志性建築,將人氣、財氣帶起來。
在珠江新城的建設過程中,不少開發商都提出現在『只有房產商在吆喝,而聽不到政府的聲音』的問題。在珠江新城已經建成一處樓盤的商家坦言,珠江新城有什麼?有的只是一個前景,而這個前景需要政府不斷注入信心。
據了解,珠江新城土地價格不僅在當年是全市最高的,而且到今天仍是最高。當時珠江新城的最低價為每平方米3500元,1994年後為3200元。今年珠江新城J1-6地塊以1.83億元被拍出,算起來每平方米逾2.5萬元。這是全國單價最高的土地。在高成本的土地前期投入後,之後的打磨工作就非開發商所能完成。大多開發商認為,現在的感覺是政府對珠江新城的冷落。
現在已經進入珠江新城的樓盤,定位、宣傳各不相同,都是站在自己的立場上,從CBD的概念中各取所需。因此,對於消費者而言,得到的信息就是衝突甚至嚴重矛盾的。在樓市和公眾心目中CBD很響亮,但到了具體樓盤上,根本就沾不到CBD的光。每一家樓盤都要花費很大的精力和金錢去營造自己的形象,如果政府能夠對珠江新城有一個統一的聲音,則效果就不同了。
同時,政府在推出珠江新城的同時,近年又不斷推出新的投資熱點。投資者很容易產生一個看法:珠江新城已經失去了10年前那種舉足輕重的戰略位置,人們關心城市的『西聯、南拓、東移、北優』,必然使珠江新城失去一大批投資者和消費者。一名開發商說,國外的經驗表明,一個『城市中心』的建立是需要一定時間的,有的甚至上百年纔能真正建立起來。這就需要政府給這個中心區域以充分的時間和政策引導。一旦確定,就要不斷向社會傳輸『中心區域』的概念,不模糊不動搖。
在珠江新城的最初規劃中,將新城分成402小塊,每一塊上建一座樓。這引起多數開發商的反感。一名住宅開發商憤憤不平地說:『右邊是路,左邊也是路,居住氛圍在哪裡?』另外,珠江新城對建築的高度、風格也有嚴格的限制,以至於很多開發商都跑到城市外圍建大盤,因為有自己發揮的空間,而在珠江新城只有規劃設計,就沒有建築師的發揮了。
開發商更希望得到政府在政策上的一些扶持。珠江新城建設以來,政府給予的政策推動不多,珠江新城的開發與建設基本上處於一種自生自滅的狀態,有幾年珠江新城基本上是處於無聲無息的『冬眠』狀態。1997年後珠江新城纔開始蘇醒過來,纔有了目前東部和西部住宅區的發展。因此,一些大企業乾脆轉向城市外圍尋找自己的投資空間。
一些開發商提出,政府的地價政策能否靈活一些,切實實現有關部門提出的『為了加快珠江新城的功能開發,對進入珠江新城的重點項目、龍頭企業、形象工程、標志工程及中外大機構、大財團、大企業實施緩收土地出讓金、土地入股或地價優惠等政策』。
改密為疏,審慎調整規劃
在整個廣州市,在整個廣州房地產界,任何一個區域,都不曾像珠江新城這般受到政府、業界和市民如此長期的注目。2002年6月,《珠江新城規劃檢討》經市政府正式審議通過後,珠江新城終於以最審慎的方式,平靜地結束了歷經10年的『規劃之旅』。
1992年,廣州市委、市政府提出15年基本實現現代化的目標,旨在進一步提高廣州市中心城市地位,『高標准、大規模發展第三產業』,建設『國際化大都市』。而擁有絕對區位優勢的珠江新城躍入市政府的規劃視野,當時的意圖是,用5到10年的時間把珠江新城建設成為『未來的廣州新城市中心』。
當年,廣州市政府分別委托美國托馬斯規劃服務公司、香港梁泊濤規劃師建築師事務所以及廣州市城市規劃勘測設計院三家規劃設計單位進行規劃設計。並於1993年確定了以美國方案為基礎的珠江新城控制性規劃,按『小塊用地公開招標』的模式進行開發。
但在珠江新城的發展過程中,廣州地鐵隨即成為重要的影響因素。出於大筆融資的需要,廣州市政府提出要求:珠江新城應提高開發強度,為地鐵建設籌集更多的資金。因此,從1992年10月征地通告頒布開始,廣州市政府便以『五統一』的決策來營建這塊寶地(即統一征地、統一開發、統一建設、統一出讓、統一管理)。與此相應,珠江新城默默承擔著每年十幾億的輸出金額,以至於有人把珠江新城的開發稱為地鐵的『血庫』。權威資料顯示,截至2001年底,珠江新城已簽出合同總地價102億元。
一切都在按原定規劃進行,一晃就是10年,但當年有著廣州『地王』之稱的珠江新城卻並未如預料般紅火起來,發展商不敢輕易推盤,消費者也不敢貿然捧場。是哪裡出了錯?廣州市政府有關部門不得不回過頭去重新審視調整當年的規劃設計。
2000年,廣州市政府辦公會議提出,對珠江新城前期規劃和建設管理情況應進行全面的檢討,理由是,1993年國家正處於短缺型經濟高漲期,土地開發采用的是高密度、小地塊、高容積率開發模式,每塊地建一幢樓,這種開發模式對城市形象、城市公共建築面積、城市生態等等方面產生了不少負面影響,其最主要的硬傷是缺少綠地規劃。
2002年6月,市政府正式審議基本通過《珠江新城規劃檢討》,新規劃提出『珠江新城佔地6.5平方公裡,規劃人口18萬人(面積人口相當於越秀區),共劃分為14個20—40公頃的街區,包括商務、行政辦公街區、高層居住區、金融貿易街區、文化活動街區、商業購物街區等,規劃發展成為集國際金融、貿易、商業、文娛、行政和居住等城市一級功能設施於一體,推動國際文化交流與合作的基地。』
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