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第1招標的物要有產權證
房地產在建項目作為拍賣的標的物,操作起來難度較大,一定要符合買賣或轉讓的條件。如『土地使用權以出讓方式取得的,已經支付全部的土地使用權出讓金』;『土地使用權已經依法取得產權證書』;『取得建設工程規劃許可證』以及『建設工程施工許可證』;『房地產建設的開發投資總額已經完成25%』等。一般地說,在建項目需要拍賣轉讓的,都應向城市房地產管理部門提出申請,提交符合上述條件的證明文件,經過批准後纔能進行拍賣,所以標的物的合法性還是有保證的。
第2招考察開發商資質
期房開發商的實力水平和信譽如何對期房的購買者來說十分重要。想買拍賣期房要了解開發商的背景、資質,該開發商都做過哪些房地產項目,銷售業績與口碑怎樣,是否屬於較有實力的開發企業等。畢竟,期房不同於現房,你在購買時,無法看到房子真正的面目。你只能憑預測或通過有關專家盡可能多地側面了解開發商的有關情況,當然,直接面對開發商,在雙方的接觸中也能掌握一些信息,對想買拍賣期房者來說非常必要。
第3招考察工地看圖紙
盡管你要買的房子現在只是一片工地,但是有心購買者還是要親自到現場仔細勘察一番,甚至詢問一下施工人員項目的施工進展情況,是否按期施工,或是因資金不足等問題正在停工。順便考察一下項目周圍的環境、交通、配套設施等情況,尤其要了解今後幾年內樓盤所在地的市政規劃怎樣。買期房時只能通過研究沙盤、樓書、平面圖、戶型圖等這些不太可能十分確定或完全吻合的資料進行判斷。而具有稀缺性的獨特房產標的物,為了保證其能夠炒作的神秘感還很可能對圖紙進行保密。如恆華國際的那套近千平方米的頂級豪宅,必須繳納3萬元的入圍費纔能看到部分圖紙,拍賣公告上展示的更是很小一部分圖紙。
第4招精確預測昇值潛力
由於期房拍賣的先例很少,增大了買家的風險。想買這麼大風險房產的買家一定要有與常人不同的洞察力、預測水平和經濟實力。無論是投資還是自住,都要仔細研究其昇值潛力是否會很大,除了考察地段、環境等因素,標的物是否在某些方面具有獨特之處也是一個因素。比如許多項目為了彰顯尊貴都在頂層做一套『樓王』,賽特旁邊的東方瑞景國際公寓面積近800平方米的樓王,恆華國際公寓近千平方米的豪宅,且具有『私家游泳池』、『私密會客室』等獨特的設計空間。這種稀缺獨特之處,正是其可能昇值並吸引買家的因素。
第5招預定心理承受價位
有專家認為,買拍賣房的競買人在拍賣會之前,一定要通過考察上述因素後,確定一個自己的心理價位,場上既不要錯失良機,更要切忌跟風衝動,拍賣過程中,始終要保證一個冷靜良好的心態。只要守著事先確定的心理價位,就算成功了大半,因為這個價位是根據自己的經濟承受能力精心測算的,所以如果為了一時衝動舉牌超過了心理價位,超過一點,總價便可能上昇很多,再加上付給拍賣公司的成交提取傭金等其他費用,高出預期總價的結果將使你後悔不已。期房拍賣也是同樣道理,盡管買家可能頗具經濟實力,但精明的買家更應有一個嚴格的心理價位極限。難怪一些富豪會請經驗豐富的競買專業人士幫助他們在場上舉牌競價。
第6招付款方式靈活點
今天的房產拍賣付款方式越來越靈活,現房拍賣與銀行聯手做按揭貸款的作法,給競買人、買受人帶來了更多的吸引力與更大的實惠,政策放寬、門檻降低,這也是拍賣房產開始走大眾路線,為更多工薪族所青睞的主要原因。就連涉案房產也有此跡象。建亞世紀拍賣公司負責人稱,他們正在與銀行方面磋商買涉案拍賣房產做按揭貸款的具體操作方式,估計秋季房展會上的涉案房產拍賣會上會推出此舉,這對於銀行、法院、拍賣公司以及競買人來說,都將是極大的利好。期房拍賣的付款方式也有此趨勢,一次性付清如此巨大的款額能有幾個人承受?當然會制約買家的購買欲望,挫傷買家的積極性。據悉,本月底將拍的恆華國際的期房豪宅將采用首付30%、銀行提供七成20年貸款的方式。
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