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眾所周知,買房人購買期房很大的不確定因素,就是還沒有入住就得每月向銀行支付數千元甚至上萬元的月供款,當收樓的時候纔發現現房的實際情況和自己想象中的差距甚遠,這時往往引發糾紛。但如果有開發商只用你交納首付款,入住之前的月供款由他們替您向銀行償還,這樣的承諾您相信嗎?不久前,北京東三環某項目推出了一種名為『財富利保利』的促銷活動卻將這種承諾變成事實。很多業內人士提出:開發商這樣的促銷行為真的能降低期房的風險嗎?
■御景園推出『財富利保利』
上月底,北京東三環項目御景園向有意購買其二號樓的買房人做出承諾:在買房人交納了首付款後的第一年裡,開發商將替業主向銀行交納這一年的月供款,這樣一來,買房人可以等到項目現房後再開始自己的還款過程。
御景園銷售總監許世壇為買房人算了一筆賬:以客戶在2002年4月30日采用8成20年按揭的方式購買新御景一套231.64平方米的住宅為例,總房款是241.4萬元,首付20%即48.3萬元,月供為12785元,按照現樓按揭計劃,開發商承擔業主入住前所有按揭款(新御景入住時間為2003年4月30日),這樣算下來買房人節省了15.34萬元,佔到了首付款的32%。
在業主於2003年4月30日入住後,開發商將與業主簽訂租賃委托合同,那些投資型買家可以把住房委托給開發商,開發商替業主將房屋出租,業主將在未來時期內得到長線的回報。
這種促銷方法剛剛推出十幾天便收到成效,御景園二號樓在短時間內銷售數十套,對於這個在東三環位置價格較高的項目來說,算是一個不小的奇跡。
開發商也坦陳這一促銷方式有些宣傳的色彩,許世壇說,京城樓盤曾經制造過各式各樣的概念和銷售模式,但其中做秀的成分多,務實的成分少,但最後做秀的成本卻由買房人承擔,而新御景此舉則囊括了房地產從建設到交樓再到租賃的全程服務,這種做秀是務實的做秀。
■誰為期房上保險
去年底到今年初,北京房地產市場糾紛不斷,其中很大比例的糾紛都源自期房交工後與承諾不符。因此,各種各樣規避風險的招數應運而生。比如工商部門以及消費者協會提醒買房人,可以將項目銷售員的口頭承諾錄音,作為日後遇到糾紛後向有關部門投訴的依據;為了讓買房人避免買房風險,房地產一些專業律師紛紛出謀劃策,其中一位律師擬訂了204條補充協議,為買房人買房行為保駕護航……
凡此種種,雖然很多人、很多部門為規避期房風險費盡腦汁,但有關人士認為,這些風險一方面要依靠政府部門的法規不斷完善,一方面要讓開發商認識到期房帶給業主的風險,從自身角度為買房人提供規避風險的舉措。
據了解,從近期房地產市場發生的種種糾紛看,期房風險主要存在於幾個方面:首先是面積方面,公攤面積糾紛是最主要的體現。業主到入住後發現,他們分攤的面積遠遠大於合同中的面積,許多本不該業主分攤的面積也轉嫁到業主頭上,比如,小區的物業管理住房,有關部門已經明文規定不得算入分攤,但仍有項目不執行;所用材料與廣告宣傳不符,開發商明明承諾業主使用某種品牌,但交房時卻使用了另外的品牌,使業主認為開發商賺取了兩個品牌之間的差價;物業管理問題,收費過高以及不合理收費問題是最主要的矛盾所在;停車問題,主要表現在小區停車位不足與小區車輛過多產生的矛盾、停車收費不合理造成的矛盾。
■開發商開始為期房投保
御景園『財富利保利』從某種意義上講為買房人選擇期房上了保險,它也給了買房人一個信息:開發商有實力也有足夠的信心將期房建成買房人理想的居所。同時,令買房人高興的是,除了御景園,還有不少開發商已經明白為期房做保的意義,紛紛推出各種舉措,為買房人的安全購房承擔風險。
比如分攤面積問題,學院路附近的富潤家園就在項目建設初期,與房屋測量部門取得聯系,將項目提供的圖紙進行測量,算好分攤面積,將結果提供給買房人,一旦到了現房階段,買房人仍然按照結果中出示的面積進行分攤;材料不符問題,御景園的開發商在本行業做出表率,他們將房屋使用的材料品牌、樣品放入一個封閉的材料箱,買房人在入住後如發現所用的品牌與材料箱中的品牌不符,可以要求退房或者索賠;至於物業管理費問題,已經有很多開發商在項目建設階段便確定物業管理公司,由物業管理公司參與監督項目的建設過程,甚至邀請買房人加入其中,物業管理收費明碼標價,不會在入住後自行漲價……
不少人士樂觀地認為,北京房地產市場在2002年將迎來一個服務主題年。期房風險也有望降低。(張劍)
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