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杭州的樓市正在呈現越來越熱的狀態。無論是什麼樓盤,只要一開張,就是一通瘋搶。因為這些搶到手的房子常常意味著迅速轉手後帶來的巨大利潤,一些人說,搶房子就是搶錢哪!
最近兩年,杭州很多區塊的樓市價格已經翻番。在一次又一次的吃驚之後,很多市民帶著善良的願望,預測說,房價馬上就要降了,要降了。
可是,房價不僅沒有降,反而在去年年底越過很多人認為的『最高點』,再次一路飆昇。一些先期投資的人們已經從『頭口水』中撈了個缽滿盂滿。
這下子,很多持幣觀望的人們再也等不及了。在最近舉行的第九屆浙江省房交會上,擠滿了掏箱底兒前來購房的人們。據大會組委會統計,4天房交會共吸引了近23萬人次的參觀者,成交商品房2518套,成交金額達13.946億元。無論是人流量還是成交數、成交金額,都創下了歷屆房交會之最。有的人立即就開始賺錢了,有的人還要放長線。在股市低迷、銀行利息一降再降的今天,杭州人一下子從樓市中找到了一條賺錢的捷徑。
不少人問,難道,杭州的樓市真的有這麼大的需求嗎?杭州的房價漲到什麼時候是個頭?杭州樓市究竟還能熱多久?
榜樣的力量
記者在采訪中了解到這樣三個『投身樓市』的成功事例,足以說明『榜樣的力量是無窮的』這句老話在杭州樓市熱中的效應。
第一個故事。1999年,溫州人餘先生在杭州城西一舉買下剛剛開盤的某樓盤中28套房子,其中10套是商鋪,18套是住宅。當時杭州的樓市還沒有熱起來,房地產開發商還需要努力去推銷而不是像現在這樣牛氣。餘先生購入這28套房子時開盤價約每平方米2700元。2001年,這個樓盤已經全部售完,完成了基本建設的小區環境優美,房價昇到近5000元每平方米。餘先生以4700元左右的價格將手上的房子放入二手房市場,立刻成為搶手貨。據估算,餘先生平均每套房子賺了20多萬元,總利潤達到五六百萬元。而這批房子的價格繼續上漲,半年之後一些戶型好的達到每平米6300元以上。就是說,一個從餘先生手裡買下一處100多平方米房子的人,現在再次進入二手房市場還有可能再賺20多萬元。
第二個故事。今年上半年,錢塘江邊的一個樓盤開盤了,均價達到5600多元每平方米。一位張先生在兩年前已經拿到一個『號子』,開盤後挑了一套,在付了3萬元定金後還有10天要簽購房合同,到時候要付近20萬元的首期付款。張先生沒有這麼多錢,他准備將這套還不完全屬於他的房子出售,他私下進行了推銷。馬上就有人來接洽。經過一番討價還價,張先生拿到9萬元錢,購房合同簽上了新買家的名字。就這樣,張先生『紙上談兵』,將一處『空中樓閣』賣出了6萬元的利潤,投資回報率達到200%。
第三個故事。有一位比張先生有錢,又沒有餘先生這樣實力的人,1999年按揭買下一處50萬元的房子。房子完工之後,他就出租給一家裝修公司,裝修公司在剛剛落成的小區內大量新住戶中挖掘了一通金子,而這位房主也用從裝修公司獲得的租金解決了每個月要付的按揭款。兩年之後,這位房主認為杭州的房價已經漲到了最高點,就出手賣掉,淨賺幾十萬元。也就是說,他只用了10萬元的首付款和從買下到竣工這段時間的按揭款,就完成了一次高回報的投資。
想象力和信心
一位資深房地產專家分析說,在很多國家,買汽車是一件很容易的事,加入世貿組織後車價在中國也會越來越便宜,但是在很多國家擁有一套住宅是一件人生大事,年輕人要想買一套房子需要很多年的艱苦奮斗。就消費的總體趨勢來說,汽車將會越來越便宜,房子將會越來越貴,這在國際范圍內都是一樣的。相對而言,目前中國的年輕人買房子還算是很輕松的。這種輕松開始逐漸減少屬於正常。心理上的不平衡很大程度上來源於過去享受國家福利分房形成的被動和惰性思維。
曾經有人提出,炒樓熱是一個惡性循環,遲早有崩盤的一天。每個炒家從開盤價到實際的市場價之間分一杯羹,最後到底誰來住呢?就是說,最後到底由誰來托住已經越炒越高的樓價,一旦托不住,出現大量的空置房,勢必出現大跌,很多炒家會被套牢。
這個問題實際就是問,浙江人有沒有這麼多錢來住這麼貴的房子?
有業內人士提出,看樓市也要有想象力,不要被一點點漲價所嚇住,關鍵是對杭州以及浙江的經濟發展要有信心。
記者日前在杭州一個別墅區采訪時發現,這裡的別墅每一幢都在300萬元上下,幾乎已經售罄。據了解,購房者大都是30多歲的年輕人,一般都是采用按揭的方式。一位戶主對記者說,他現在的實力不可能付清全部房款,但是對自己的未來很有信心。
經過了20多年改革開放,浙江的經濟早已步入了良性發展的軌道,人們的市場經濟意識深入頭腦。上了快車道的浙江經濟將呈現越來越快的發展速度。
浙江省自改革開放以來,民營經濟迅猛發展,個人資本快速增長。據浙江省最新統計數字表明,浙江省的城市人均收入已經超過廣東省位居全國前列,農民人均收入連續多年在上海北京兩地之外位居全國第一。人民銀行浙江分行的一項調查表明,『十五』期間,浙江省民間資本形成能力約8300億元左右。這部分資金就是浙江省可調動的民間資本。民間資本拉動個人購房消費,浙江以及杭州民間蓄積的購買力是相當驚人的。
浙江人和其他地方不同的是,在消費觀念上保守而務實,很多浙江的大企業家從外表上看和一個普通下崗職工沒有什麼兩樣;浙江的城市普遍較小,人們對時尚而不實惠的汽車並不熱衷;浙江是服裝大省,緊跟時尚潮流又便宜的溫州貨完全可以代替名牌服裝的誘惑,事實上很多國際名牌的生產基地就在浙江。於是,買房置地就成為許多浙江人唯一的夢想,只有房子是可以傳之子孫的基業,是既具有實用價值又符合經濟考慮的投資。祖輩相傳的產業觀念至今依然在很多浙江人頭腦中根深蒂固。
不尚『出風頭』,喜歡『悶聲大發財』的浙江人在面對房子的時候,纔實實在在地亮出家底。所以一位經濟學家目睹在杭州舉行的房交會盛況之後感嘆說,只有在房地產市場上,纔能看出浙江人有多富。統計表明,個人購買的商品房佔了浙江全省商品房銷售面積的絕大部分,達到94.9%,其中住宅面積佔97.1%。
發達的房地產市場同時也拉動了整個國民經濟的增長。去年浙江省房地產開發完成投資536億元,比前年增長50.4%,高出全國水平約25個百分點,居華東地區首位。房地產開發投資的快速增長,帶動了國民經濟各部門的產出約1533億元,形成了良性循環。
從『飛花滿天』到『塵埃落定』
面對樓市,很多人的心態是買漲不買跌,但是危機常常是隱藏在『紅火』之中。前些年很多地方的房地產市場已經創造了無數在泡沫裡淹死的先例。在樓市走熱時,尤其需要頭腦冷靜。去年在鄰近西湖的地方,曾經有一塊地皮拍出『天價』,當時成為杭州房地產熱點話題,給很多人增添信心。但是,中標者後來卻選擇了放棄。因為經過理性的估算,發現成本太高,風險太大。
和北京上海相比,杭州的房價不算高。但是杭州不同於京滬。北京作為首都,有大批的外國機構駐中國總部,上海是中國最活躍的商業、金融中心,這兩個地方集中了大量的人流、物流,資金流動非常活躍,並且都具有很強的輻射功能。京滬兩地是中國創業者最集中的地區,房地產不僅是居家之所,而且是創業旅居之所。大量的黃金地段的房子沒有杭州樓盤的優美的環境配套,價值體現在地段、面積。很多樓盤在設計時考慮國際化的生活方式,有一些甚至是為來華工作的外籍人士量身訂做,而且很多是以美元來計價、流通。與此相對應的是,租房市場非常活躍。一些國際物業公司和租房中介已經在市場上大展身手。投資者很重要的一個方向是租房市場。隨著中國日益走向全球化,京滬兩地房產市場的起伏漲落將在國際化經濟生活中日益體現得敏感細膩。作為風景旅游城市,杭州水土豐美,歷史文化積淀深厚,居住環境宜人。去年,杭州獲得聯合國人居獎,現在正在向『國際花園城市』的目標進軍。
杭州樓市之熱,來自『住在杭州』,同樣局限於『住在杭州』。正如一位『儒商』所說,這輩子賺了錢,就是為了在西湖邊買一套房子靜靜地讀書。大批富裕起來的浙江人把資金投入杭州樓市,最終不是讓自己買的房子進入流通,而是安定下來。如果說,京滬兩地的房價中商業屬性比較突出的話,那麼,杭州的樓市凸現的主要還是實用的居住屬性。
作為東南沿海的一個省會城市,杭州不具有很強的輻射性。它的吸引力也僅僅限於江南地區一部分。近年實施的『大杭州』戰略,把蕭山和餘杭兩地都劃入市區范圍,從佔地規模和人口總量來說,杭州已經成為長江三角洲僅次於上海的第二大都市。但是至今為止,杭州離發展成某一類『中心』還有很長的距離。無論在一手又一手的買賣過程中如何『飛花滿天』,樓市主要功能最終還是要落於本地區人的日常生活,還是要面向最大多數的普通消費者,其漲價空間還是很有限的。
此外,樓市之熱,很大程度上來自銀行低利率的支持,一旦經濟形勢有所調整,樓市投資的成本將會提高,很多人是否有實力支橕這一投資還是一個未知數。
從整體形勢來看,在大力推進城市化的戰略之下,城市人口將會不斷增加,各項建設工程陸續上馬,房地產項目還存在一定的生長空間。關鍵是無論政府、房地產商還是普通投資者,都要根據本地區經濟、社會發展的具體特點,走謹慎、健康、有序的發展路子,避免泡沫。這樣,當『塵埃落定』的時候,呈現在這個城市中的纔會是萬家燈火,而不是成了燈火闌珊。
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