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在近日舉行的2002年長沙春季房交會期間,本報湖南記者站聯合湖南信保投資諮詢有限公司對參加房交會的消費者進行了隨機的問卷調查。通過分析發現,長沙房地產業正在步入新一輪的循環周期。
購房能力偏低 按揭意識增強
根據問卷調查,在家庭收入這個決定購買力水平高低的因素上,有13.6%的家庭月收入在1000元以下,44.6%的家庭月收入在1000元?2000元之間?26.6%的家庭月收入在2000元?3000元之間,家庭月收入在3000元?5000元之間的佔10%,家庭月收入在5000元?10,000元之間和在10,000元以上的分別佔3.7%和1.8%。與去年冬交會市場調查的數據相比,家庭月收入在1000元?3000元間同比增長14.2%,月收入在5000元以上者同比下降7.5%。這對購買能力較低的多數消費者來說?目前長沙市商品房價格水平仍顯偏高。
在『購房目的』調查一項中,絕大多數購房者考慮的是滿足居住和改善居住條件?其人群比例分別為50.2%和40%,而出於『投資』、『為他人購房』的比例分別為7.8%、1.9%。據了解?目前有過半數的長沙市民住房還很擁擠?部分居民甚至居無定所?長沙房地產市場仍蘊藏著巨大的潛在需求。調查還發現,在35歲?50歲之間?儲蓄存款10萬元以上的消費者已開始注重購房的投資功能。
據悉?長沙消費者可承受的房價總額在15萬元左右,而對於如何付款?選擇『銀行按揭』的人數大幅上昇,達75.6%?選擇『一次性付款』的人數僅佔24.4%。從年齡構成看,25歲?40歲階段的消費者比40歲以上的消費者更傾向於『銀行按揭』。這一方面說明,中青年消費者已完全具有適度超前的消費意識,另一方面也說明銀行住房信貸已充分深入人心,住房消費觀念開始逐步與國際接軌。
環境成為首選 區域選擇均勻
對於『購房者首選要素』這一項,31.3%的消費者選擇小區環境及綠化?21.3%的消費者選擇交通是否便利,其次為地段(佔14.8%)、價格(佔13.7%)、社區配套(佔12.3%)。這表明,『小區環境及綠化』已成為消費者購房的首選要素,居民的環保意識、健康意識及對美的注重在逐步加強?『美麗家園』、『親情家園』及『人文家園』正在構架消費者的『理想家園』。在問及『購房選擇區域』時,選擇市內五區居住的人群比例分布較為均勻?市郊周邊縣鎮的選擇比例也達3.7%.這說明隨著城市中心的不斷外延和路網改造的全力推進,越來越多的購房者已不再受地域限制,購房開始進入全區域的選擇,城市周邊板塊也已湧動出地產商機。
中等戶型為主 多層較受青睞
在回答『打算購買多大面積的房子』這一問題時,34.8%的消費者將選擇81平方米?100平方米的房子?31.6%的消費者將選擇101平方米?120平方米的房子,選擇121平方米?160平方米和60平方米?80平方米的分別佔15.8%和12.3%,選擇60平方米以下、160平方米以上的僅分別為3.7%、2.2%。由此可見?受收入等因素的制約,長沙消費者傾向於選擇100平方米左右的中等戶型,而160平方米以上的大戶型少有人問津。此外,80平方米以下的小戶型日漸走俏,選擇此種小面積住宅的消費者主要為20歲?30歲年齡段的初期創業者及一些小公司的架構者,另有部分為60歲以上的老年消費者,他們積蓄不多且住家人口較少(多為2口之家),80平方米以下的小戶型恰好能滿足其住家的需求。
而對戶型的選擇,80平方米?120平方米的二房二廳、三房二廳最受歡迎。調查發現?受商品房高單價、大面積、高總價的價格因素的影響,消費者的目光已從150平方米以上的『大而全』的戶型轉向更實用、更經濟的『小而全』的精巧戶型。
對樓型的選擇上,57.9%的人選擇『多層帶電梯』,有36%的人選擇『多層不帶電梯』,而選擇『高層帶電梯』的只有6%,這表明,多層帶電梯的樓型業已成為市場需求的主流產品,而多層不帶電梯的樓型由於物業管理費用較低(約0.5元/平方米·月)也在受到中低收入家庭群體的喜愛。
新房主導市場 傳媒吸引眼球
在被調查對象中,有81.2%的消費者希望通過購買新房來滿足目前的住房需求,同期對比增長36.2%,而希望買二手房的僅為18.8%。二手房由於價格相對低廉且所處地段位置大多較好,因而受到家庭收入水平較低者及一些拆遷臨時過渡戶的青睞.而新商品房在戶型設計、社區配套、物業管理、小區規劃等方面有著二手房無可比擬的優越性,因而商品房仍是房地產市場的主導產品。
問及『通過何種渠道了解購房信息』,選擇『報紙廣告』和『電視廣告』的比例明顯高於其他渠道,分別為30.2%和25.1%?直接到開發商售樓部的為20.4%,通過『網絡』了解購房信息的為10.9%,通過其他渠道(如路牌廣告、燈箱廣告、車身廣告、發放海報)了解購房信息者僅為13.3%。
湖南信保投資諮詢有限公司總經理林凱旋先生認為?按國際通例?住宅價格與一般家庭年收入之比應保持在3:1至6:1之間,超過6:1就難以形成有效需求。由於近年來企業的不景氣,下崗人數增多,市場生意難做,居民即期收入較低且預期支出較大等因素,長沙市住宅價格與居民的家庭年收入比一般都在10:1以上,甚至超過了20:1,致使一些買得起房的不需要買房,而渴求住房的又買不起房。此外?房地產開發建設在產品定位、產品結構、戶型結構、成本結構存在著某些錯位現象,市場出現了一批『叫好不叫座』的積壓空置樓盤?形成了高需求冷市場的被動局面。
那麼,長沙房地產市場在由買方市場向賣方市場過渡的過程中?開發商如何建造老百姓需要的、住得起的好房子﹖業內人士指出?在項目開發之前,開發商應對項目所處地塊、周邊樓盤情況作周密的分析及全面的市場調查,找准目標客源,以市場需求為導向,避免一哄而上,重復上馬。
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