『80年代看深圳，90年代看浦東，21世紀就看中關村』。可是，近期關於『中關村科技園區房價攀昇導致企業撤離』的報道和傳聞很多，已引起社會普遍關注。這些報道和傳聞說，中關村科技園內的企業，特別是中小企業，正紛紛做『鳥獸散』，而其最重要的原因就是中關村地區房價攀昇過高，企業無法承受。

　　本報記者最近專門就中關村地區房地產建設及房價問題，走訪了中關村管委會副主任張貴林以及一些房地產企業老總。在進行調查采訪的十多天裡，我們深深地感受到中關村正面臨著大發展期前夕的陣痛。

　　房價『虛高』有因

　　早在1999年6月，國務院關於建設中關村科技園區有關批復下發以後，許多企業便表現出投入中關村房地產開發的熱情，中關村的房地產熱悄然興起。當時，中關村周邊部分房地產樓價迅速上漲了1%。這讓不少人擔心，由於房地產的過度炒作導致中關村地區房地產的租價、售價攀高，會大大增加高科技企業進入的難度，從而使建設中關村科技園的初衷落空。

　　『從中關村房地產的走勢來看是有些偏高，供應量也略顯不足』，中關村管委會副主任張貴林談到中關村的房價問題時說，『但總的趨勢是好的，在最近的三五年內將持續呈現供銷兩旺的好勢頭。價格走勢在近兩年是穩中有昇，而隨著園區建設的加快，寫字樓和住宅小區供給的增加，在未來幾年應是穩中有降，但下降的空間不會太大，將有利於高科技企業的進入。』他強調，中關村原則上不鼓勵建低檔的普通住宅，以中高檔為主，創建高尚的文化氛圍。這是由人口密度、交通壓力和文化氛圍的特殊性所決定的，人纔的不斷流入也是一個原因。

　　張貴林坦言，中關村寫字樓過去存在先天不足、有機聯系不夠、規模太小、物業檔次低、相對分散等問題，且多數是中低檔寫字樓(約佔60%至70%)，高檔的只有20%左右。導致寫字樓價位偏高，主要是供求失衡的原因，企業的選擇餘地小，中關村的寫字樓將來肯定要滿足多元化的市場需求。從目前的寫字樓開發來看，外資投入佔的比例不高，今後還應加大對外資的引入和專業物業管理。

　　據記者了解，中關村由於歷史原因沒有按金字塔的需求來建造，造成存在有品質不高但房價過高、多樣性物業選擇衝擊寫字樓市場和今後高檔寫字樓開發過多可能失衡等問題。房地產開發商應深入研究中關村就業人群階層結構和物業形態需求結構，找准市場定位，有針對性地進行寫字樓和住宅小區的開發，將更有利於中關村房地產物業形態的發展。無論是寫字樓、住宅，服務的對象都是人，所以針對不同企業性質的人，提供不同的物業，這是中關村房地產開發產品細分的發展趨勢。由於中關村是高科技企業聚集地，所以寫字樓是中關村物業中的一種重要形式，但其在中關村的發展的過程中存在欠缺的地方。

　　新成立的中關村寫字樓商會，將定期發布樓盤信息指數，及時反饋樓盤供求狀況。

　　辦公物業是主流

　　中關村的辦公物業是為中關村人建造一個理想的『窩』，但中關村缺少對其最大的行業 ——IT行業的物業支持，這對房地產開發商來說，既是一個機遇，也是一個挑戰。

　　中關村的辦公物業，也即寫字樓，可分為三類產品。第一種是跨國大公司、國內最好的企業、研發中心(高檔物業)；第二種是科技先導、中小規模企業物業；第三種是貿易物業。中關村高檔物業非常少，其它的高檔產品在建設當中，這種物業在未來的兩三年內增長比率是比較高的，但最後不會成為主流。有意識地做客戶的細分是明智之舉。高品質的定位不是說價位而是說針對客戶的需求有相應的體系和理念，高品質的做法是瞄准國際化的高科技公司，符合國際標准，能夠吸引國際性的龍頭企業和研發中心到中關村來發展。

　　記者在調查中發現，中關村地區的科技 型企業呈明顯上昇趨勢，數量達貿易企業的1.5倍以上，產值與利潤均高於貿易企業，真正櫃臺式的貿易企業將進一步縮小規模，淡出市場；發展中關村要靠兩條技術路徑，一是依托於中關村的人纔優勢吸引國內外大公司進駐，二是直接投資助中關村的企業和科技成果。兩條路徑將合二為一。未來二三年，中小企業將迅速成長。目前中關村需求辦公類物業的有貿易企業、成長中的中小型科技企業、國外進駐中關村的大型企業辦事機構或分支機構，以及為整個區域經濟服務的行業中介機構。中小科技企業將成為辦公物業需求的主力軍。而聯想控股有限公司副總裁陳國棟則認為，中關村的生活設施要先行，沒有酒店式公寓和大酒店，將失去吸引跨國企業的優勢。中關村不能一刀切全是寫字樓。中關村越缺的越要補，缺的不補，已有的卻拼命去添，是無益於發展的。

　　現在很多人都在說中關村寫字樓的潛在供應量，但應該有一個理性的判斷。北京萬柳新興房地產開發公司總經理林澗對記者說，目前有一種說法，即中關村核心區，包括中關村西區、中關村東區、清華科技園、北大科技園等共有300萬平方米的寫字樓供應量，這是要打上一個問號的。因為這其中有相當大的比例屬於政策支持下的高科技企業自用物業，只有這樣纔能享受政府地價減免的優惠。因此，真正手續齊備，上市流通的寫字樓只是較少的一部分。真正適合廣大中小型企業需求的寫字樓還沒有出現。他分析說，寫字樓市場的高端是外國大企業，低端是孵化器、中端是最需要關注的，可能也是最主流的一個環節。

　　面對中關村辦公寫字樓物業市場，我們認為發展商應從實際出發，從供應和需求兩個方面考慮問題。既要發現市場空檔在什麼地方，又要仔細研究客戶的特征，針對特定階層提供相應的物業產品。

　　住宅開發沾光

　　隨著個人財富在增長，高品質、高檔次的物業出現理所當然，中關村居住區的發展可能會形成『高尚居住區』現象。雖然這個概念不是很准確，但確實形象地體現了中關村居住人士的特色。因此，住宅建設在中關村的房地產開發中也佔有很重要的地位。

　　有關人士告訴記者，中關村住宅物業大體分為四類：一類是國際標准的；二類是在室內裝修上下功夫的，號稱高檔物業，但外強中乾；三類是地段較好但房子一般的；四類是地段、房子都一般的。現在最缺的是第一類物業。國際化的人纔在乎的是細節和功能，不在乎多投入一些資金。說到品質，不是光有錢就能把品質做好，最主要是開發商的觀念要上去。現在是居者『優』其屋，而不是居者有其屋的時代了。正如建設部科技委員會副主任聶梅生所說：『過去的房子注重炒作概念，就好比天津捏的泥人兒，只有外表，沒有內容和功能。過去是泥人兒跟泥人兒比，現在是泥人兒跟機器人比，內在品質的差異馬上就體現出來了。』

　　在中關村采取住宅先行的開發模式困難很大，因為提供事業發展的環境還不成熟。鋒尚國際公寓總經理張在東分析，中關村面對的是國際化的人纔，而不是國際化的企業。因為無論是寫字樓還是住宅，其服務的對象都是人，而不是企業。這些國際化的人纔對物業需求有一個共同的接近國際化的標准，這是一種新標准，而不是以傳統的高中低檔來區分物業。比如說夜生活，本土生活的人喜歡歌舞廳、桑拿等，而這些人喜歡咖啡館、酒吧。為了創業，他們的生活標准可以降低，但交通、電梯和通訊標准等不能降低；他們對住宅的裝修考慮較少，不在乎室內有否吊頂，卻比較在乎室外環境和綠化，喜歡貼近大自然。針對這類創業群體，物業不可能做『大』，但要作『精』，符合國際化標准。

　　北京科技園建設股份有限公司總經理潘守文認為，中關村要立足於大都市功能分區，尤其是西區今後的發展就是商務中心，居民要遠離商務中心區，今後居住區、商務區、生產區要涇渭分明，這是城市現代化發展的必然。寫字樓的項目是經過市場調查和研究的，如果多了，就會出現空置樓盤，房地產效益必然低，必然要少建，否則必然要多建，中關村西區的一級土地75%已經出讓，軟件園與生命園60%已經出讓。既然市場化了，就讓市場去調劑，無論多少，市場有反饋，政府可以引導。由於中關村的輻射效應，其周邊地區的房地產開發項目將受益匪淺，他預言中關村還有20至30年的建設高速期。