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開發商觀點
土地革命:革掉關系革出效率——SOHO中國有限公司聯席董事長潘石屹:
土地主要通過招標、拍賣方式進入市場,而不是以往的協議方式進入市場,將大大提高房地產開發和市場建設的效率。對開發商來說,以往除了要講究『拿地』的關系資源,還 要去『協調』規劃、立項、土地等部門,很多精力必須耗費在龐大復雜的中間環節中,這也成了北京房地產開發的一大特色。
實行土地招標、拍賣,可以說是一項重大的『土地革命』,土地最直接的與資本結合而不是與關系結合,提高了效率,同時有利境外資金的流入和國際化進程的加快,這對北京發展城市經濟,成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。
透明地價盤整市場——北京萬科房地產總經理張力:
此次政府推出的土地招標拍賣制度,對土地市場規范,無疑將起到很好的推動作用,具體來看,四環左右的土地將是今後實行招標拍賣的主力范圍,透明的交易方式,將可杜絕黑幕交易。土地的級差地租,真正可以流入政府的口袋中,而以前的大量協議出讓,則是讓土地收入成為個人團體的收入,作為不可再生的國家最重要的資源,這是最大的浪費。
至於土地市場的走勢,由於以前的人為炒作、社會游資大量湧入土地市場,無形中抬高了地價。那麼在實行經營性用地一律由政府收口後,在一段時間內,土地供應會是減少的態勢。因為在一段時間內,政府需要對土地現狀進行整理,統一籌劃,另外,從供求平衡的角度出發,政府也會杜絕以前的『超量供應』的無序狀況,縮小供量。這樣的話,土地市場可能就是水流偏小、貨少價高的局面。
從土地掛牌後的成本構成看,一方面,動拆遷的費用、三通一平,由於是政府操作,那麼居民的期望值較高,因此其動拆遷成本可能會走高;再一點,就是作為一項財政收入,政府對土地費用的期望值較高。這樣的話,在土地招標的實際工作展開後,供需雙方的對接是否順暢,還有待觀望。
從土地市場的供應走勢看,四環以內的土地大部分將掛牌交易,這對於已爭取到地塊協議出讓權,但尚未立項的開發商而言,當然是個打擊,政府應視實際情況,具體情況具體處理。今後一段時間內備受關注的,將是五環至六環之間的第二條綠化隔離帶,隨著這個新綠化帶的產生,將會產生一定規模的可協議出讓土地。從北京的實際情況看采取協議出讓的方式是有必要的,因為環境建設對於北京而言,是除了安定之外的最重要的問題,而如此巨大的工程,單靠政府財政解決是不現實的。當然除此之外,還有小城鎮改造、危舊房改造、高科技項目,也將在允許協議出讓范圍內。
重大利益調整要慎重——華遠集團總裁任志強:
減少土地協議的比例,增加掛牌、招標和拍賣的比例,將有利於房地產市場的規范發展。
關於協議出讓,一種在一級市場上的協議,這當然要禁止,但是二級市場的土地協議則不該取消,因為土地的二次交易中,賣方已經交納了土地轉讓金。所以政府一刀切,把所有的土地協議轉讓都取消是不合理的。
政府只有一次分配和轉讓土地的權利,在計劃經濟時,土地沒有成本,土地是劃撥的,不計算在成本之內,相當於預先拿走了土地的成本。現在要將土地『拿』走,是一項重大利益調整。
同時,還要弄清楚一個問題,土地入股是不是法律規定的,土地入股是不是協議的一種,如果土地不是協議的一種,那麼開發商可以繞過協議這道坎。如果協議出讓就等於土地入股。那麼蓋的房子多是辦公樓。生產性入股也是經營的一種,所以就會造成很多說不清的矛盾。
如果完全取消土地協議,勢必會造成房價的上漲,土地集中供應、調控市場的效果,有可能無法實現。一般而言,拍賣會造成房價的提高,造成虛假的市場。
有此人可能認為,一旦實施了取消土地協議,一些外地的開發商就會獲利。但是實際上,本土的優勢是任何時候都存在的。土地轉讓只是房地產運作中一個環節,人際關系比較熟的,仍有優勢。
專家觀點
拍賣務必與市場協調——中國房地產協會副會和兼秘書長顧支昌:
土地轉讓主要有三種方法,協議、招標、拍賣。現在北京主要是協議。以前中國的土地是通過劃撥,無償、無限期、無轉讓。而實行了土地轉讓後,『三無』變『三有』。這是很大的進步,但仍以協議的辦法為主。
以協議的方法進行土地轉讓就會存在著暗箱操作,土地價格不知道,通過私人關系自行交易。不按市場規律辦事,這是產生腐敗的根源。如果一個開發商要買一塊地,找到地主,地主要賣10萬元一畝,開發商不同意,連續談判,最後開發商說,讓對方7萬元賣給他,另外一萬元就送給他了,這無疑是腐敗的根源。
減少協議出讓,增加掛牌、招標和拍賣的土地轉讓方式,這樣便更透明,更公開,減少了腐敗滋生的土壤。在規范市場這一方面,減少或者取消土地協議方向是正確的。
但是,由於土地的供應是多渠道的,牽涉到方方面面的因素和不同的利益分配,新政策實行起來有一定的難度。對於規范的開發商來說,是歡迎取消土地協議的,但是不規范的開發商則會排斥這種規定。所以在實行這一政策時,要充分考慮各種不利因素,做足准備工作,在土地轉讓中,主要使用招標的方法,因為拍賣容易造成地價的上漲。同時土地的供應量要與市場供應量相協調。這樣,這項政策纔可能真正達到預期的目的。
土地交易首重『公開』——中國土地協會名譽理事戚名琛:
對於經營性用地必須招標、拍賣或掛牌的規定,我原測上贊成。北京的土地流動從劃撥、協議出讓到公開招標、拍賣、掛牌的轉變、透明化程度越來越高,這是我國城市土地使用制度進步一種表現,也是大勢所趨,這標志著我們在土地市場上正在逐步與國外發達國家接軌。
事實上,招標,拍賣和協議出讓都是土地使用權出讓的有效方式。現在之所以規定經營性用地必須招標、拍賣或掛牌,是因為協議出讓存在一些問題,其中最大的問題是暗箱操作,自由度,價格不透明,不利於公平競爭,同時也因為我們的市場不成熟,土地所有權主體不成熟,比如究竟應該怎麼算地價,現在的地價一筆糊涂帳。
目前,沿海一些城市的熟地批租搞得不錯,北京市在以後的土地招標、拍賣過程中,也應盡量實行熟地批租,不要搞生地或淨地批租,只有這樣,土地的增值部分纔能為政府所有。有一種看法認為,將生地做成熟地需要先期投入大量資金,而政府的城市建設資金不足,拿不出這筆錢來搞先期投入。如何解決這個問題?我的建議是,將生地開發成熟地這一過程,通過商業運作來解決,政府向城建商發包來做成熟地再轉讓。
我認為,政府要真正把土地管理好,關鍵是實現公開二字。不僅是應當拍賣的地拍賣,應當掛牌的地掛牌,而且,應當協議的地要協議,公開是關鍵,掛牌其實就是公開的協議。在國外,即使是雙方協議出讓土地,由於地價透明,雙方討價還價的餘地就不大,成交價格基本是圍繞著公告地價上下波動。如日本政府。每年1月1日公布城市的公告地價。
政府、開發商都要適應新規則——清華大學房地產研究所劉洪玉:
出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,將各類房地產開發經營用地統一納入招標拍賣的軌道,進行公開交易,是中國土地使用制度改革歷史上的一件具有裡程碑意義的大事,也是大多數政府官員、研究所,房地產開發投資者長期期盼的,該規定的頒布實施,對規范國有土地使用權出讓市場,提高市場運行的效率和透明度、改善市場競爭環境、降低在土地出讓環節產生腐敗行為的可能性等,均具有十分重要的意義。
《城市房地產管理法》第十二條規定,『商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協議的方式。』應該說,法律規定的很清楚,招標拍賣是國家鼓勵的優於協議的土地使用權出讓方式。然而,各城市土地使用權出讓的實踐表明,以招標拍賣方式出讓的國有土地使用權數量,長期低於出讓總量的5%。這裡雖然有市場發育水平不高導致拍賣招標方式難以實現、政府對存量國有土地的控制能力較弱等原因,但最主要的,還是協議出讓模式的行為慣性在作怪。
清華大學房地產研究所在1997年就與北京市有關部門進行了『北京市土地出讓計劃管理研究,』該研究報告指出,『科學的土地出讓計劃和規范的計劃管理措施,既是提高政府調控房地產市場能力的重要手段,也是采用市場化程度高的招標拍賣方式的前提』。因為與協議方式相比,招標拍賣更加體現了政府在土地出讓過程中的主導地位(協議方式經營是由企業主導和驅動的)。也就是說,協議通常是企業(或其所代表的『市場需求』)在推動政府,政府是被動的,這就很難起到政府調控市場的作用。反過來說,如果市場是通過招標拍賣方式由政府驅動,就需要政府有一個科學的土地出讓計劃和相應的計劃管理手段,政府土地出讓計劃的科學性,要求該計劃的制訂,既要考慮政府調控市場近期、中期和長期目標,體現政府的住房政策和產業導向等,也要考慮房地產市場上的供求關系和價格水平。
清華大學房地產研究所在承擔國家自然科學基金重點課題『房地產業與社會經濟協調發展研究』的過程中,詳細研究了世界研究經濟一體化和中國加入世留組織後,外商直接投資進入中國房地產市場的可能性。該研究報告指出,『以協議方式獲取土地使用權的做法常導致重要的土地獲取環節不透明,令國外投資者無法准確判斷其投資所承擔的風險和回報,導致近年外商直接投資於房地產開發環節的資金逐年減少,將更大比例的資金轉向置業投資和房地產服務業投資。』經常有人戲說我們的房地產市場是『有錢的找不到地,有地的找不到錢,沒錢沒地的人在做房地產』。因此,通過建立規范的國有土地使用權招標拍賣制度,讓資本與土地直接見面,減少中間環節,提高市場運行效率,降低市場運行成本,既利於與『國際慣例接軌』,也利於打破傳統的市場壟斷格局,長長期的角度看,充分的市場競爭對降低房地產市場價格也會起到一定的積極作用。
當然,立即停止房地產開發經營用地的協議出讓,對於目前按傳統的協議出讓模式進行前期准備工作的開發商來說,是痛苦的。因為在傳統的協議出讓模式下,許多開發商常常是盡量押後辦理土地出讓手續,當不辦理該手續影響到項目後續的開工、甚至銷售時,纔到政府土地出讓管理部門協議土地出讓事宜,而此時開發商可能已經投入了大量的前期工作費用。例如,有些開發商可能已經向當前的土地使用者支付了部分土地轉讓費,有些開發商已經為前期規劃設計方案投入了大量的資金等。因此,政府要妥善處理好屬於過渡期間的問題,盡量減少政策變動給真正的開發商帶來的政策風險。
另外,從協議出讓為主,一下子過渡到招標拍賣出讓,對政府主管部門來說也是一個巨大的挑戰,因為它對政府的工作提出了更高的要求。工作態度要從過去被開發商推動的被動狀態轉變為積極主動的狀態,要制定一系列透明的土地出讓計劃、招標拍賣程序和管理制度,原來屬於開發商進行的土地前期規劃、甚至土地開發工作要由政府或其委托的非盈利機構來承擔,要逐步建立政府土地儲備以形成政府真正調控市場的能力,要對每一宗擬出讓的土地進行詳細的分析測算以確定最高最佳的土地利用方式和土地價值,要針對擬出讓地塊的特點靈活選擇招標或拍賣方式以提高工作效率、降低工作成本等。
『矯枉必須過正』,在處理有重大利益衝突的矛盾時,常常是非常有效的手段。雖然招標、拍賣、協議方式都是合法的土地出讓方式,從理論上來說,三種方式分別適用於不同的環境條件,彼此之間也沒有絕對的好壞之分。但就像停止住房實物分配和住房分配貨幣化徹底改變了傳統的、用小步提租、成本價售房等措施永遠也不可能長度改變的住房制度一樣,停止協議出讓房地產開發經營用地,從長遠來看,是為中國土地市場的規范化邁出了歷史性的一步。(陳大陽呂商春)
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