|
||||
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》將於今年7月1日起施行。此間人士認為,這一規定的實施,顯示了中國反腐的決心:從源頭上防止腐敗。
已經公開的各類腐敗案件中,包括成克傑、沈陽慕馬大案等案件,均與土地審批有關。國土資源部近日舉行新聞發布會說,國有土地使用權招標拍賣,是政府供應土地的重要形式,集中體現了公開、公平、公正的市場原則,有利於充分發揮市場優化配置土地資源的作用,從源頭上防止土地批租領域中的不正之風和腐敗行為。
據了解,《規定》主要建立和完善了三方面制度:一是經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓制度。《規定》對招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的范圍作了具體規定:『商業、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地,必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布後,同一宗地有兩個以上意向用地者的,也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓』。
二是公開、公平、公正的國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓組織實施程序制度。《規定》明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權組織實施程序,包括擬訂計劃、編制出讓文件、發布公告的方式、內容和標底的確定、投標開標程序、拍賣會掛牌的程序等等。
三是嚴格的法律責任制度。《規定》對應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協議方式出讓的規定了嚴格的法律責任。同時《規定》還對土地行政主管部門自身的違法行為規定了嚴格的法律責任,即『土地行政主管部門工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任』。
關鍵是信息要對稱
這些年來,房地產市場存在著多渠道、多源頭供應土地的問題,使一些企業憑借關系可以得到廉價開發用地,嚴重損害了市場的公平性,也大大降低了政府部門宏觀調控力度。管理部門及業內人士已認識到這一問題的嚴重性,1999年國家土地儲備制度出臺,去年上海、廣東等地出臺地方性法規,《北京市關於加強國有土地資產管理建立土地儲備制度的意見》今年開始執行,規定對商業、旅游、娛樂、金融、服務業、高檔住宅等經營性項目用地,一律以招標、拍賣方式提供,對土地供應源頭加以控制。這些辦法加強了政府宏觀調控力度,對保證市場的公平性,減少土地市場腐敗行為具有積極作用。
但是這一方式本身仍然有許多問題尚未解決。中國房地產開發公司董事長孟曉蘇談到,要防止土地招標、拍賣可能造成的不合理地價,包括參與拍賣企業由於獲得信息不完整而造成的過高地價。這種高地價進入成本,肯定會推昇房價,影響政府對房價的宏觀調控。
萬科企業公司董事長王石認為,目前政府在土地供應上缺乏計劃性,每年准備賣多少地政府不知道,發展商也不知道,加大了土地招投標行為的投機性,阻礙市場健康發展;其次,招投標『價高者得』,會帶動土地價格上漲,而提高地價對控制房價不利;再次,許多地方拍賣的土地是毛地,拆遷等難題留給了開發商,外地開發商很難插進去。希望政府在年初推出賣地計劃,讓發展商有備而去;不要通過炒作提高地價;大規模新區改造不能『一刀切』,政府要進行必要的調控和管理,使土地市場化供應進一步得到完善。
平衡行政與市場兩支杠杆
『土地資源最佳配置靠市場,』北京華遠新時代集團董事長任志強說,土地招標、拍賣是一件好事,但政府不應單純從土地供應量上考慮土地的招標拍賣。深圳市政府是目前全國土地招標拍賣中做得比較多的,其拍賣的土地僅佔該市存量的30%,北京現有6000多萬平方米的存量土地,整個房地產市場要通過土地交易市場招標、拍賣來滿足土地需求很難。我認為,在沒有私有土地和公有土地共存的市場條件下,由於政府既是招標、拍賣方,又是土地出讓金的獲得方,身兼兩個角色,不能平衡原土地轉讓方,土地獲得方和政府這三方面的利益關系,而只有市場纔能將三方的利益平衡。
現在一宗土地先出讓後轉讓,通常都要10年時間,這一過程是土地資源最佳配置轉換過程。通過招標、拍賣的土地,政府規定兩年內必須開工,否則沒收,發展商失去低進高出的條件,這將出現市場大勢好開發商就活了,市場情況壞就死掉的情況,使土地獲得者無法規避風險。當前,政府最應該做的是土地招標前的城市規劃,減少因規劃和法規滯後引發的問題。
『行政、市場兩支杠杆都需要平衡』, 北大城市與環境系教授董黎明先生認為,利用市場配置資源有優點,但是開發商不會考慮其開發地塊對城市的影響及城市的合理規模,也無法考慮土地的總用量。行政與市場杠杆相結合纔是最有效的辦法。但政府不能又當裁判員,又當運動員,北京幾年來土地招標拍賣的失敗原因有行政乾預的因素。
說起土地市場改革,北京市土地整理儲備中心史賢英主任深有感觸:土地市場改革是房地產市場不可或缺的重要部分。土地市場改革核心問題是總量控制和公開交易。自1992年鄧小平南巡起,政府推行土地改革已經有10年之久了,但目前仍面臨許多問題。現在政府需要解決的有三方面問題:一是政府要通過土地招標、拍賣,對原土地轉讓方、土地獲得者和政府三方的利益關系進行合理調整、合理分配;二是要改變多年來延續基建立項的計劃經濟的管理體制,改變政府在賣地過程中處於只是辦理手續的被動地位;三是要改變以往只有原有土地所有者擁有立項權造成的收益分配不合理。北京的特定環境使以往的土地呈現『多渠道放水』,各區城市危改的土地、國企開發公司劃撥土地、近郊各區縣、各開發區的土地、工業企業結構調整『退二進三』的土地、中央在京單位,包括部隊系統的土地以及近郊鄉鎮屬於城市綠化隔離帶的土地,六大渠道各尋各的投資伙伴,這種供地方式缺乏公平交易運作體系,致使收益分配不合理。(鍾合)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||