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北京取消經營性項目協議出讓土地使用權、商品住宅用地必須進入土地市場公開交易這一消息一經傳播後,業內人士便用『土地革命』來形容北京樓市土地供應方式即將發生的變化。這幾天,『土地革命』成了北京房地產業關注度最高的熱點問題。有人叫好、有人質疑、有人反對。
-叫好者:土地公開交易將使北京樓市重新洗牌
以SOHO現代城潘石屹、今典花園張寶全為代表,目前在北京樓市上比較市場化的一批開發商,對北京即將實施的土地供應方式叫好不已,認為北京土地供應方式的改變將促使北京樓市近年發生大變革:
其一,土地市場有望規范。富潤家園副總經理張佳冰認為,土地交易從桌子底下轉到桌面上來,開發商可以直接獲得土地信息,公平參加競爭,所有市場化的、沒有『背景』的開發企業沒有理由不歡迎這種土地供應方式的變化。
其二,房地產市場將重新洗牌,優勝劣汰。張寶全認為,商品住宅用地項目的國有土地使用權取消協議出讓,采用進入土地交易市場公開交易意味著開發商機會均等,即每一塊開發土地,每個開發商都有同等機會去競爭開發權。而不是像以往那樣,那些沒有資金、沒有開發經驗、但有關系的人或企業能拿到『一手地』,而那些有資金實力、有開發實力的企業只能從前者手中花高價拿『二手地』。有實力的開發商會得到發展,沒有實力的開發商將逐漸淡出北京樓市。
其三,另一方面,過去開發商以協議方式拿到土地後,一般得花兩年甚至三年的時間纔能辦完所有的開發手續,而招標拍賣明確規定,土地市場將在100多天的時間內辦完所有的開發手續,開發運作時間的縮短將給開發商帶來效益。
其四,土地市場的規范,意味北京樓市在房價性能比上將有大的提高。張寶全認為,目前,房地產項目開發成本差不多,最大的差異就在土地成本上。而由於以前土地市場不規范,土地成本有差異,價格成了許多同等地區項目的主要競爭點,而真正成熟的房地產市場應該是在產品的個性化上下工夫。
-反對者:土地供應應多元化,而不能『一刀切』
以華遠集團總裁任志強為代表的部分開發商則對這一土地供應的變革提出了不同意見,認為,目前,北京的土地供應不能『一刀切』,應允許多種供應渠道同時存在。
任志強提出,首先,根據1992年國務院下發的有關國有土地出讓的法規和中國房地產法,協議出讓方式是法規規定的三種出讓方式(協議、招標、拍賣)之一,北京市政府取消經營性項目用地的協議出讓方式和這個法規有不一致的地方。其次,政府機構的舉措有壟斷土地市場之嫌,政府似乎要努力成為惟一的土地供應商。新文件中規定未交繳土地出讓金的土地不得協議出讓與轉讓,但立法中劃撥土地可以轉讓。不僅如此,目前,政府還同時扮演好幾種角色,既是交易的組織者,規定的制定者,又是評估者,同時也是交易的參與者。任志強認為,招標、拍賣不是自由交易,取消了協議出讓方式,實際上就是取消了自由交易。第三,任志強認為,由土地中心來組織土地一級開發和公開交易,會使土地供應速度放慢,從而加大開發企業的運作成本。他認為,目前,有關部門的工作效率是大家公認比較落後的,而無論是公開招標還是掛牌或是拍賣,前前後後都有一大堆工作要做。目前北京土地供應速度相對處在平衡狀態,如果有關部門來操作土地公開交易,會不會因工作效率的緣故帶來土地供應速度的減慢,從而更加抬昇北京的房價。如果速度過快,反過來也會打擊和破壞市場。第四,從全國土地的成交情況看,公開交易只會使土地價格上昇。
正因為如此,任志強提出,土地供應渠道要是多元化,交易方式也應該是多種形式並存,不應一刀切,協議土地市場和土地公開交易市場應該是互動的。
雖然有人叫好,有人反對,在采訪中,更多的人對相關問題提出質疑——
-質疑者:(一)公開交易地價會不會抬昇
不少業內人士提出,實踐證明,公開交易的地價要明顯高於協議出讓的地價,那麼,土地公開交易會不會導致北京地價的上昇?
國家統計局一季度全國房地產市場的統計表明,土地交易采用掛牌、拍賣或競標等公開交易的方式後,地價的上漲速度遠遠大於房價上昇的速度。部分不願意透露姓名的開發商告訴記者,公開交易並不意味著地價能走低,相反,有三個原因反而會促使地價的上昇:
一是,從某種程度上說,一般能以『協議』的方式拿到土地的開發商,都和土地方有『非同尋常的關系』,即便是加上打通各種環節所支出的各種『費用』,最後核算下來的土地成本要遠比土地交易市場競標拿地要便宜得多。
二是,首都北京寸土寸金,巨大的住宅需求市場加上越來越稀缺的土地資源,本市或外地很多有錢的企業都想擠進北京房地產市場,而土地的公開交易無非給了這批人進入北京樓市的機會,『志在必得』的競爭心理反而會抬昇北京的地價。對此,也有人提出了不同看法。張寶全認為,初期可能會出現這一局面,但隨著政策的實施,開發商會理智地算總賬。廣渠門第一次拍賣流拍便說明了這一點,地價太高,不能達到資金平衡是沒有人去『搶地』的。
(二)地價高了房價會不會抬高
有人認為,土地交易暗箱操作、『關系地』多、『炒賣地』多是北京房價高的重要原因之一。但已有實例表明,公開交易將使土地成本上昇,地價是房價的重要組成部分之一,地價的上昇會不會帶來房價的上漲?
對此,不管是政府有關部門還是開發商都認為,房價最終由市場供需決定,與土地價格沒有直接關系。北京市國土資源和房屋管理局局長苗樂如認為,土地交易形式的轉變基本上不會影響北京房價漲跌,因為商品房的價格一直都是由市場來無形調控的。開發商張寶全認為,目前,北京大多數樓盤定價采用的都是『參照周邊樓盤價格』的定價方式,而非『成本+利潤』的定價方式,因此,開發商不會因為土地成本的高低而降低或抬昇房價。即便是認為土地公開交易會促使土地成本上昇的任志強也這麼認為。
但SOHO現代城的潘石屹認為,雖然這種土地供應方式的改變不會直接對房價產生影響,但未來,政府可以通過對土地供應的宏觀調控來達到調控房價的目的。潘石屹認為,以往協議出讓土地,由於大家都在桌子底下做土地交易,投資商和開發商談好了,再到政府相關管理部門去『補辦結婚證』,到底有多少地要開發住宅,政府沒有控制。取消土地協議出讓後,這種局面將被打破,政府可以通過控制土地的供應來宏觀調控房價,如某段時期公寓的價格高了,政府可以多拿出幾塊做公寓的土地進行公開交易,供應多了,公寓的房價自然就落下來了。土地招標拍賣好像一個水池上的閥門,如果說市場上房價特別高,可以打開這個閥門,讓整個供應量增加,由此讓市場自發調節房價。
(三)土地公開交易外行開發商會不會湧入樓市
正像上文中有人擔心的,商品住宅的土地供應、取消協議出讓,改為由土地市場組織的公開交易,會不會使那些有錢、但非專業的外行開發商湧入北京樓市,從而給北京樓市帶來新的不穩定因素?
一位不願意透露姓名的開發商告訴記者,想進入北京房地產市場的投資人或外地開發商絕不止目前進入的幾家,首都的位置和這幾年的建設,使北京房地產市場存在著巨大的市場潛力,本市或外地的投資人或開發企業對北京樓市早就『虎視眈眈』。這些企業都苦於不能得到土地信息拿到土地,而今後土地供應方式的改變正好為他們打開了大門。這些有錢但不專業的房地產開發企業的介入將會給品質、房價本來就不穩定的北京樓市帶來新的不穩定因素。
對此,潘石屹認為,在市場經濟裡,有錢就意味著專業,有錢就意味著能把各種專業資源組合起來利用。張寶全認為,對開發商而言,最重要的是資金。土地供應制度的改革,會使許多拿著錢的外地或外行企業加入北京樓市,但『不專業』只是表面現象,隨著房地產行業的社會化,房地產專業服務公司會越來越強,專業的投資顧問公司、設計公司、營銷策劃公司、銷售公司會應運而生,房地產業開始社會化分工,開發商會由現在的『多面手、小作坊運作』回歸到本來面目——投資商。未來的北京樓市會是各種資源的組合利用,而不是單個企業的運作。
(四)土地公開交易會不會形成新的壟斷和腐敗
一些業內人士同時還提出,今後,商品住宅的建設用地都由土地有形市場來組織招標、掛牌或拍賣,會不會因此形成新的土地壟斷市場?會不會因此而產生新的腐敗?
關於取消協議出讓會不會形成新的土地壟斷市場,潘石屹認為,這種擔心是多餘的。因為,按照國務院1990年下發的有關規定,國有土地使用權的出讓就是政府代表國家將國有土地使用權賣給企業,出讓的主體只能是國家,出讓的方式有三種,即協議、招標和拍賣。因此,潘石屹認為,以往協議出讓容易出現暗箱操作,政府為了讓土地出讓更公開、更透明,決定取消協議出讓土地的方式,而采用公開招標、拍賣等方式,這是進步。上文任志強提出的『政府有壟斷土地出讓市場的嫌疑』一說,其實是混淆了出讓和轉讓兩個概念。因為企業取得土地使用權後再賣給另一家企業,這是土地轉讓,是企業和企業之間的行為。
采訪中,幾位不願意透露姓名的開發商同時提到,北京土地交易市場的首次招標活動——廣渠門外東五廠國有土地使用權的招標透明度及公開化程度不夠。更有人拿南方近兩年來土地貪污受賄案舉例,提出產生新腐敗的擔懮。對此,部分業內人士認為,只有公開纔能防止壟斷和腐敗的產生。只要土地有形市場每一次的土地交易都嚴格按照法律進行,這些問題就不會產生。
(五)取消土地協議出讓是不是時機
采訪中,一些專業學者和開發商還提出了一個問題:取消土地協議出讓勢在必行,但現在是不是時機?
龍澤苑的董事長黃建昆提出,由於相關的評估機構不完善,北京很多地區的土地價值並沒有論證出來,在這種條件下進行土地招標、拍賣可能造成不合理地價,包括參與拍賣企業由於獲得信息不完整而造成的地價過高。
從總體上看,盡管北京土地出讓方式的變革中還存在這樣那樣的問題,但多數業內人士認為,隨著各種制度的完善,這些問題將逐步得到解決。不管怎樣,土地價格透明了,競爭多了,北京商品房的性價比就會越來越好了,企業也會優勝劣汰,購房人就能從中受益。
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