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別墅顧名思義『別處的、田間的土捨』。古時候,別墅又稱別館,即是在本宅之外營建的田莊園林。現在,別墅已成為富貴的象征,是成功人士遠離繁華都市、修身養性的世外桃園。
現代別墅作為物業中的『大哥大』,與鬧市的高樓大廈和住宅有著不同的特質。開發商只有准確把握現代別墅的特質,根據城市特征、本土風俗和市場需求,纔能開發出適合市場需求的現代別墅。
根據一般人的邏輯推理,住在別墅的人就是有錢人,由此,別墅也成了不法分子『關注』的焦點,安全問題成為別墅的首要問題。開發商在開發別墅時,首先要考慮別墅小區內的安全,解決方案例如在小區內布置先進齊全的安全監控系統,增設保安人員;其次,安全性是指私密性,使業主擁有更多的私密空間的領域感;此外,安全性指小區周邊及交通的安全。
所以在別墅的開發過程中,應注意以下幾個問題:
別墅項目開發周期短,消化時間長,開發商要根據市場的需求量力而行,滾動開發。開發商在開發別墅時,首先要調查購買人的動機是什麼,是作為第一居所,還是作為休閑度假的場所,或是作為一種投資?住別墅人深層次的需求是什麼?如果開發商不做以上調查分析,而是按照自己的主觀願望開發別墅項目,那麼很容易背離客戶的需要,為了更好地體現個性化,進而做到『量身訂制』,開發商可以在戶型設計、外立面、用材等方面為客戶提供多種選擇方案,開發商也可以做上多個樣板間供客戶選擇,按照客戶選定的方案為其建造,使別墅更具生命力,更具吸引力。
開發商應與專業公司合作,走強強聯合之路,共同打造面向市場的別墅,從而保證項目開發的各個環節銜接得更完美,回報周期更短,回報率更高。
項目策劃越早介入越好。如果項目的設計、審批都已做好了,進入了實質階段,再委托專業公司進行項目策劃,就很難實現項目所固有的最大價值。正如把米飯煮熟之後,發覺客人不愛吃米飯,喜歡喝粥,那麼再怎麼加水也不如一開始就把米做成粥。專業的公司不但能夠幫助開發商准確地做好項目定位、功能定位和推廣定位,還能根據市場的需求和客戶的需求做出上乘的精品。在此,我們建議開發商,從取得土地開始,甚至在這之前,開發商就應聽聽專業公司的建議。為了不使數千萬乃至數億資金付之東流,前期策劃多花些功夫,花點錢請專業公司來做是值得的。
現代別墅項目要走出『大』和『奢』的誤區。
目前很多開發商認為別墅應該大而奢,只有把一套別墅蓋成兩三層,面積上百乃至上千平方米纔是符合別墅購買者需要的。這實際上是一個大的誤區。現在的家庭人口不過3?4人,最多5?6人,上千平方米的別墅住著孤零零的幾個人是不是顯得空蕩了一些?在香港,淺水灣、半山一帶,100多平方米的面積也可以做成頂級別墅。因此,面積不是別墅的標志。
美國人購買的別墅,其豪華並不在於別墅的外在表現,美國富豪住的別墅從外表看上去要麼很古朴、要麼很創新,他們的『豪』沒有體現在外部的奢華上,而體現在居住功能的完善上。這個功能包括使用方面的功能,表達個人風格的功能、展示自己社會地位體現身份的功能、促進家庭成員親情化的功能等等。
在別墅開發上要把握好『度』。『度』體現在兩個方面,一是開發的規模,別墅項目的客戶群是位於金字塔頂尖的成功人士,市場的需求是有限的;二是表現在成本及價格上,石家莊的一別墅項目因價格定位太高,市場無法承受,降低處理吧,沒有利潤,開發商又不甘心,結果形成了別墅積壓、大量資金無法回籠、銀行貸款的利息逐日攀昇、別墅成本增加的惡性循環。殘酷的事實告訴我們,開發商要充分考慮所在地區的消費水准,重點關注別墅和普通住宅之間的差異,只要具有別墅的特質,從環境到別墅質素比周邊物業高出一定的檔次,就可以成為該區域的豪宅。(馬曉峰 賈臥龍 王培勝)
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