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在未來世界一長溜排開,在建的別墅多的是。在錢江畔、餘杭地界,也有別墅的影子在閃爍。杭城的別墅熱毋庸置疑。看來,別墅市場打破沈寂,再掀波瀾的日子來了。從近十年來的發展看,全國別墅市場有三次熱潮。第一次熱潮是二十世紀九十年代初的開發熱,第二次是二十世紀九十年代中後期少量別墅成功開發形成的第二浪潮,第三次別墅開發的熱潮是位於世紀之交時發起的第三輪熱潮。而且,這第三輪別墅熱潮從開發規模、持續時間等方面來說都要比前兩次大得多。別墅市場能從沈寂中蘇醒過來,究其原因,還是近年隨著二次置業者的增加,境外機構的進入以及政府對別墅用地的松動,造成了別墅市場的昇溫。
別墅物業的開發也與其他類型物業的開發有很大不同。首先,良好的景觀是別墅建造的基礎,自然景觀同生活設施的恰當融合是當今經濟發達國家所推崇的理想居住模式;其次,別墅物業在開發過程中對位置選定、建築風格、設計理念、材料選擇都非常考究。因此,注定了別墅市場的獨立性、特定性,它的這種獨具一格的特性,使之游離在其他住宅市場之外。大城市和經濟發達省的省會城市往往是別墅開發的熱點區域,基本代表了整個中國別墅建造的最高水平,並日益顯示出與世界接軌的趨勢。隨著眾多別墅項目的重新啟動,今年沿海城市的別墅供應量猛增,有『別墅年』之稱。這意味著別墅市場的繁榮,同時也意味著住宅高端市場競爭的加劇。但是,別墅的市場容量仍然是個謎。目前,別墅市場仍由外銷和內銷兩個市場組成。外銷別墅作為高檔的房產商品之一,其目標市場具有很大的局限性。事實上,購買別墅的人群當中,有相當一部分是出於投資的考慮。據業內人士稱,房地產昇值的基礎是供求關系和租金回報率。相比之下,內銷別墅一方面供應量在不斷增大,另一方面又缺乏租金支持。據中原物業提供的數據,別墅供給的增長速度遠高於需求上昇速度。有專業人士預計,相對於這一市場的需求群體除了海外人士外,主要是在第一輪商品房購房者中消費7000元/m2左右的實力買家。據統計,這部分人佔1998年、1999年前早期購房者的80%,經過六七年的沈積,該群體的第二次購買高潮將體現在今後的郊外第二住宅上。此外,還會有一些新經濟商圈裡的新貴、知名學者和海歸人士。盡管需求比過去會有明顯增加,但這一群體對產品的認同及購買時間變數很大,而且其需求總量到底有多大目前尚是一個問號。有業內人士分析,今年別墅身價差距會較大。今年別墅市場會出現一些『頂尖』產品,其價格會很高,但也有一些項目會讓別墅的身價掉下來。由於許多持有土地的發展商都希望抓住開發別墅市場的時機,供量相對集中,價格競爭在所難免;郊區的土地在出讓過程中不規范,各區及每個區域內的土地補償價差異很大。據了解,同是郊外的土地,其補償價有3萬元/畝的,也有30萬元/畝的,這也決定了郊區別墅的價位有可能拉開較大差距;另外,眼下大多數開發商並不具備開發別墅的經驗,一些開發商是以投機心態開發別墅項目的,針對尚不成熟的買方,市場上會有一些相對低價的欠成熟產品出現。近年出現的一大批『經濟型』別墅,即介於獨立別墅和公寓之間的聯體別墅和排屋,這種類型的住宅一經推出,就顯示了其強大的市場生命力,甚至一度達到了100%的銷售率,表明該類物業市場需求量大,有發展潛力。購房主體結構逐步轉變為以中等收入為主、高收入和低收入人群為輔的格局,這部分人有強烈的改善居住條件的願望,既不願意再住傳統的公寓,又無法承受獨立別墅的高價位,『經濟型』別墅正好填補了這一市場空缺。
浙江日報(謝經營)
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