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近日,『2002中國別墅發展互動論壇』在北京中國大飯店舉辦。
這次論壇有個非常有人情味的主題叫『天下別墅是一家』。沒有讓全國各地來取經的發展商失望,國內另類建築藝術的有力支持者、建築師走廊的投資商———北京紅石有限責任公司老總潘石屹,概念豪宅主張的貫徹者————橘郡開發商張波董事長,市場研究顧問陳勁松、李忠在這次論壇上都把自己的操盤秘籍和盤托出。在這樣一個很微妙的場合,這些平時在商場上的對手似乎都站到了一個戰壕裡,他們都開始意識到,中國的別墅市場迎來了一次巨大的商機。
京滬穗領跑
眾所周知,加入世界貿易組織和舉辦2008年奧運會兩大利好正在有力地推動著中國經濟的發展。房地產市場的主體————開發企業已經敏銳地嗅到了商機。自去年始,北京、上海、廣州等大城市的別墅項目紛紛立項或被重新啟動,曾有機構大膽預言,從今年開始,中國的別墅市場迎來了『第三次浪潮』。
先來看北京的情況,北京的別墅市場經歷了七八年的沈寂,近年隨著二次置業者的增加,我國入世後境外機構的進入,以及政府對別墅用地的松動,已開始昇溫。需求的放大使1995年土地控制前一些高檔別墅項目,如碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅以及亞北、京順路一帶的別墅項目量價齊昇,呈現出供銷兩旺的局面。去年以來,政府在規劃中將溫榆河沿岸及西山一帶明確為北京的高檔居住區,同時進一步加大了對京郊市政道路及配套設施的投入,這使北京發展遠郊別墅具備了先決條件。
再來看一下上海的情況。今年以來,在上海閔行、松江、浦東新區一大批別墅項目紛紛登臺,成為滬上樓市的新亮點。據了解,今明兩年將有百餘個別墅樓盤投放市場。
海南的別墅市場也有了起色,尤其博鰲小鎮,依仗亞洲論壇的會議聚集效應也拉開了別墅、酒店建設的序幕。看來,別墅市場打破沈寂,再掀波瀾的日子來了。
業內人士分析認為,從近10年來的發展看,全國別墅市場有三次熱潮。第一次熱潮是上世紀90年代初的開發熱,第二次是90年代中後期少量別墅成功開發形成的第二浪潮,第三次別墅開發的熱潮是位於世紀之交時發起的第三輪熱潮。而且,這第三輪別墅熱潮從開發規模、持續時間等方面來說都要比前兩次大得多。京、滬、穗三地作為中國的經濟發展領先地區,同時也是別墅開發的熱點區域,基本代表了整個中國別墅建造的最高水平,並日益顯示出與世界接軌的趨勢。
需求潛力旺盛
在本次論壇上,有專業人士表示了這樣的擔心,近年來一些別墅的熱銷更多的是緣於1995年後蕭條的別墅市場因產品短缺而集中釋放出的購買力,這並不能說明別墅市場的大好前景已在眼前,最終牽動市場的是需求量,而且,別墅與其它建築產品比起來更需量身訂制,需要有良好的設計定位。在目前別墅市場上大多數開發商和買家尚不成熟的情況下,研究培育市場十分重要,但開發商為搶市場機遇,而使供量過大的跡象已十分明顯。
事實上,這樣的擔心是不必要的,雖然從短期看,由於集中投放,別墅市場上可能會出現供大於求的情況,但從長期看:目前的別墅項目遠不能滿足需求。以上海為例,按上海人口1700萬計算,每個家庭5口計算上海有340萬個家庭,按2%的家庭需要購買別墅,則僅上海人就需6、7萬套別墅。再加之包括海外華商、港臺、江浙兩省等新上海人對別墅的需求,從長期看,保守的估計,上海的別墅需求也遠不止6、7萬套,而目前在建的上海別墅上市的總量還不到1.5萬套。北京的情況也和上海差不多。
由此看來,我國房地產業正處於一個興旺時期,而別墅則是一個亮點。只要產品在房型的功能、建築材料的運用和景觀的設計上精益求精,更為人性,不難想像別墅市場在未來5年內將成為最有投資價值的一個細分市場。在目前這些別墅開發的前期,抓住剛剛啟動的這一波,應該說是機遇大於風險。
創新迫在眉睫
中國別墅經過10年的起伏發展,已經進入了新的發展階段,創新迫在眉睫。
早期開發的別墅往往是歐式的外立面加放大面積的戶型,或采用完全空運的舶來品,所強調的豪宅概念更多地表現在面積的大小上。概念的模糊、混亂的審美與本土的自然景觀、人文背景相去甚遠,缺少親和性。
現代城的潘石屹認為,作為房地產開發商創新最原始的能力是在於設計師,他說:『作為一個房地產企業他有沒有能力把全世界最優秀的設計師匯聚起來,把他們這些能夠感應天地的偉大靈感充分表現出來,把它變成商品,把商品變成錢,這就是房地產商應該做的事。』
北大的俞孔堅認為,作為設計師來說有多好的創意,但是在今天往往被扼殺了。這個開發商的眼光直接決定這個設計師的作品能不能實現。為體現產品的差異化和別墅品質,發展商必須更加注重產品的定位,並在規劃設計上強調實用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點。隨著國際文化交流和新時代觀念的衝擊,別墅的開發理念和市場對別墅的選擇都發生了很大改變,一個有創造性的別墅產品的設計不僅能夠准確地觸及到客戶深層次的需求,而且還能參照國際流行標准開發產品引導消費,引領時尚。(曹海濤)
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