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在競爭激烈的廣州房地產市場,利用價格作『秀』打擦邊球的幾乎是無人不知,價格已經越來越成為吸引人氣、吸引注意力的一種手段,籠罩在極具誘惑力的價格上面的是讓人莫辨真假的迷霧
今年『五一』期間廣州許多樓盤在推廣展銷期間都進行幅度不等的優惠,從價格上看起來更是不由人不心動。例如市區一個樓盤打出每平方米兩千多元的超低價格,吸引上萬市民到場,人氣高企。但是『五一』假期後記者了解到,該樓盤節日期間售出的房屋中,沒有一套是在這個價格上成交的。其實在競爭激烈的廣州房地產市場,利用價格作『秀』打擦邊球的幾乎是無人不知,價格已經越來越成為吸引人氣、吸引注意力的一種手段,籠罩在極具誘惑力的價格上面的是讓人莫辨真假的迷霧。
低『起價』往往買不到
『低起點』是所有樓盤在價格宣傳策略上的共同之處。因為『沒有一分錢改變不了的品牌忠誠度』,市場上誰都願意買物美價廉的商品,沒有誰傻到要拿血汗錢往開發商的錢包裡砸。記者『五一』節後從上述低價樓盤了解到,基本上成交價格都在3000元/平方米以上,但是誰也不能說其打出來的每平方米兩千多元就是欺詐,因為這個價格不是沒有———你得參加抽獎,還得抽到大獎,然後折算到房價裡面,纔會這麼低。對普通人來說,這是讓你和奧運冠軍賽跑,最後你該是什麼速度還是什麼速度。
自從開發商為吸引客戶在『起價』上做『文章』後,越來越多的購房者便不再對樓盤打出的『起價』動心了。於是,許多精明的開發商在樓盤推廣時采用了『均價』這個詞。『均價』,顧名思義當然是這個樓盤的平均價格,它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發現,用標著的『均價』來買房,也買不到合適的,往往想買的房子與打出的『均價』也有很大差距。
『均價』裡面也有內涵
記者從市國土房管局了解到:房管局計算樓盤均價采用的是總價格除以總面積的方法。一些細心的買房人士發現,自己看中的房子,戶型朝向都比較一般的,往往也比均價高出許多,這是怎麼回事?是不是開發商在『均價』上也做了手腳?
其實,開發商在均價上大做文章是沒有必要的,計算兩套價格,費時又費力,不劃算。但由於現在市場上樓盤太多,競爭激烈,為吸引購房者,一些開發商在樓盤推廣時,打出的均價,並不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價,而是其中『均價』最低的那棟樓的價格。因此,消費者在挑房時就會產生與均價相差較遠的感覺。這當然也是開發商定價的一種手段。
有人會說,這與原來打出的低『起價』不是一樣嗎?有業內人士私下對記者說:其實兩者並不一樣。開發商打出的『起價』的套型,在整個社區中只有幾套這樣價格的房子,且是所有單元當中無論是樓層位置還是朝向、通風、采光都最差的,要麼買家不願買,要麼根本買不著;更有甚者,有的樓盤原本就沒有這樣價格的戶型,僅僅為吸引客戶。
而低『均價』則不同,這樣價格的樓,社區中至少有一棟,而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什麼兩樣,只是可能沒有景觀,或者由於樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此,買房人如果是注重價格,是可以考慮的。
在發展商的算盤裡面,『均價』不是簡單的算術平均值,即(最高價+最低價)÷2得出的,而是發展商根據當前市場情況專門制定的,以收回成本並獲得利潤為前提的價格。
一個樓盤在推向市場時,先有『均價』,通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位,它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標准,是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值,在給每一戶定價前,先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價,在這裡就要應用到價差系數,它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數,得出這棟樓的銷售平均價。
廣州買家辨別力強
據說北京市『將全面整治房地產市場的不規范行為,包括房地產開發商、建築商、銷售商,還有房屋諮詢和中介組織所標「起價」、「均價」與實價不符的情況』。
廣州市房地產信息中心黎文江主任說,廣州還沒有出現過類似事件打官司的事情,可能因為廣州消費者比較理性,不管你說得多麼好聽,消費者都會要仔細觀察、比較,從而減少了糾紛的發生。但是從《消費者權益保護法》上講都有關於宣傳方面誠信屬實的規定,必要的時候是可以據此保護自己的合法權益的。
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