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供求矛盾突出
廣州樓市存在著巨大的潛在供應量和有效需求相對不足的矛盾。一方面,廣州房地產市場的潛在供應量巨大,隨著番禺、花都撤市改區,廣州東南部開發進一步加快,南沙、廣州新城、生物島、大學城、科學城的規劃建設逐步展開,而城市快速乾線建設和立體式交通網絡的形成大大拉近了一般市區、近郊區、遠郊區與城市中心區域的距離,廣州城市范圍大大擴大,房地產業的舞臺一下子擴大了好幾倍。在今後相當長的時期內廣州房地產市場的供應量可想而知。
另一方面,廣州房地產市場近幾年維持了較高的成交量後,後勁開始減弱,去年廣州市原8區成交登記面積為535萬平方米,比前年略有下降。有能力買房的人已經大部分買了房,擁有自己的房子,購房消費力已消耗得差不多了;新增的潛在買家和換房者由於經濟處於結構性調整階段,外圍經濟不明朗,未來經濟前景不確定性因素增加,對收入增長的預期較為保守,而且社會保障制度改革使支出進一步增加,從而使這一部分購房者購房更加理性,更趨向保守;商品房供應充足,樓盤之間競爭激烈,買家選擇較多,而樓價的持續下調也進一步使部分潛在購房者處於觀望階段,持幣待購的心態更加強烈,造成商品房需求難以有效擴大,所以未來幾年廣州市房地產市場的供求矛盾將會較為突出。
結構性調整勢在必行
廣州房地產市場將要面臨一系列的挑戰,房地產市場潛在供應量巨大,商品房有效需求相對不足,供求關系矛盾更加突出;樓價持續下調,房地產投資開發利潤大幅下降,市場競爭趨向白熱化,房地產企業的生存環境更加嚴峻;商品房積壓空置問題嚴重,『爛尾樓』現象時有出現,歷史遺留問題較多;房地產開發商整體信譽有待提高。在供求機制、價格機制和競爭機制的共同作用下,廣州房地產市場不可避免地要進入結構性調整階段。
第一,房地產產品結構進一步調整,高素質產品逐漸佔據市場主導地位,低素質產品因缺乏市場需求逐步退出供給領域。隨著房地產市場供求矛盾加劇,買家對商品房的要求更高,規劃設計優秀、園林綠化精致、配套設施完善、物業管理服務全面細致的精品樓盤不斷出現,受到購房者的歡迎,銷售情況較好;相反,那些設計落後、戶型不合理、不實用、綜合素質較差的樓盤難以獲得買家的認可,銷售情況不樂觀,出現積壓空置甚至成為『爛尾樓』,市場機制的作用使得商品房綜合素質不斷提昇,高品質的住宅產品佔據更大的市場份額。
第二,房地產企業優勝劣汰。在激烈的市場競爭中,各類房地產企業一方面在價格上進行競爭,另一方面在技術、質量、成本控制、規模、營銷策劃和售後服務等方面進行全方位競爭。市場競爭機制促使房地產業汰弱留強,經營管理水平高、成本控制好、信譽高、住宅產品質量過硬、具有規模和品牌優勢的發展商佔據更大的市場份額,相反,經營管理水平低、成本控制不好、信譽差、住宅產品質量差、綜合實力不強的發展商逐漸被市場淘汰,逐步退出市場,大型企業的規模、品牌優勢逐漸形成。
第三,二手市場佔據更大的比重,房地產市場結構進一步優化。廣州房地產市場經過多年的發展,商品房存量大幅增加,二手市場交易日趨活躍,交易量逐年增加,所佔比重逐年上昇,成為廣州房地產市場一個重要的組成部分,這不僅可以使存量房本身活起來,而且能發揮一手、二手市場的聯動效應,帶動一手市場的發展,形成一個租售並舉、消費與投資互相促進的市場,促使房地產市場逐步走向成熟。
第四,消費人群發生變化。長期在廣州工作和生活的『老廣州人』,多數已經擁有了自己的住房,住房需求主要表現為換房或者二次置業,在購房大軍中的比例開始下降,相反,來廣州時間較短的『新移民』,購房比例大幅增加,購房者的平均年齡也有所下降;高收入階層大部分已經解決了居住問題,居住條件大為改善,而廣大的中低收入階層逐步成為購房主力軍,對中低價實用性商品房的需求進一步擴大,從而帶動3000-5500元/平方米的中低價樓盤的需求大幅上昇。
適應變化調整策略
面對挑戰,廣州市房地產市場要在穩定中求發展,發展中進一步規范,漸進式地解決歷史遺留問題,走可持續發展的道路。因此,政府、房地產開發商和消費者要適應市場變化,調整策略。
首先,政府的角色要重新調整,政府職能要轉變,管理水平要進一步提高。政府要樹立為企業和消費者服務的意識,減少審批,真正做到透明、有效率、公平公正,為企業提供平等競爭的環境;要加強宏觀調控,實施總量控制,一級市場更加規范,更加有透明度,對商品房預售的管理要更加嚴格;要完善游戲規則,進一步完善城市規劃、建築設計、公共配套、商品房銷售、中介代理、金融和法律服務、物業管理等方面的法規;要引導設計、引導消費者、引導開發商,讓優秀的設計、優秀的住宅小區、優秀的開發商成為房地產市場的主流。
其次,房地產開發企業要適應變化,調整策略。要根據市場供求關系的變化,適當控制自身開發規模和速度,合理安排房地產投資的區域分布、時間分布、產品類型和檔次;降低利潤預期,走薄利多銷的路子;提高商品房質量,提高經營決策和管理水平,嚴格控制成本,走集約化經營的道路;重視業主,重視消費者,遵守游戲規則,提高信譽,樹立良好的社會形象,走可持續發展的道路。 (李志勇)
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