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北京的房屋銀行如今似乎成了風中之燭,有的開打價格戰,有的宣布偃旗息鼓。數天前,北京鑫尊地產等幾家中介公司決定退出房屋銀行業務。
去年中介市場最熱門的話題中就有『房屋銀行』。自從貴陽誕生這種租賃形式以來,就迅速在北京、青島、哈爾濱、太原、濟南等地推廣開來,被業內稱為『房屋租賃業的一次革命』。在有些城市,房屋銀行確實為推動住房二三級市場立下不小的功勞。據稱,貴陽『 房屋銀行』推出後的一個月的交易量就達5000多套。『房屋銀行』是一種全新的房屋租賃模式,它是指房主將待出租的房屋『存入』房屋置換中心和銀行共同設置的『儲備庫』,然後由房屋置換中心根據房屋的地段、環境、設施等因素測算出房屋出租價格,經房主認可後通過一定渠道對外招租,而房主則通過商業銀行收取房租。顯然,這種形式有利於降低交易成本。
北京市房地產交易中心成立房屋銀行之初,用該中心工作人員的話說,每天三部熱線電話根本放不下。自熱線電話開通後,一天有60至80個電話,加上網上登記、上門來訪等,十幾天就收集有效信息1000條以上。
操之過急
據有關方面報道,北京某房屋銀行營業不到20天,就已接待現場諮詢1500餘次,有1000餘套住房正式提出存入申請。一時間,房屋銀行成了炙手可熱的明星,甚至有人還打出了『有房就存房屋銀行』的旗號。
然而,有這麼好的優勢,也只是曇花一現。為了改變好景不長的局面,許多公司急功近利,比如北京市某交易中心發起『一個月內免收看房費』活動,將50天空租期減為20天。用相當於降低價格的方式搶佔市場,為『房屋銀行』的提前衰退埋下了伏筆。
據業界資深人士介紹,推廣也只是增加存房數量的概念,並不是客戶越多越好,如果服務能力跟不上,不但輸了產品,可能連品牌也輸了。
先天不足
業內人士認為,『房屋銀行』的退出舉動可以看做是緊急突圍,這似乎不是針對傳統中介。北京市三級市場的口頭『松動』纔使他們聞風而動。一旦房地產三級市場放開,將有大量的只有使用權的存量房產『入市』,這將是中介市場分爭『蛋糕』的時候,因此利用價格和服務舉措先行一步也就順理成章了。
盡管現在看來房屋銀行的模式尚難以取代傳統房地產中介,但把自己做大,以迎來市場的大勢是房屋銀行的真正目的。據介紹,截至目前,『房屋銀行』存房交易量屈指可數,成交量不到貴陽市月成交量的10%。成交少的原因主要是房屋出租者對房屋銀行這樣的新生事物認知度有限,一些房屋出租者認為,把房子存入『銀行』手續太繁瑣、稅費過高。
目前,北京市有關住房租賃管理的相關文件有20個以上,其中包括對出租房的審查、房屋辦理租賃許可證、到公安機關備案、到房管部門填表等。同時,盡管最近房屋租賃市場稅收政策有所調整,但粗略計算,房產稅4%,營業稅3%,加上個人所得稅、安檢費、備案手續費、中介委托代理費(包括房屋銀行的空租期)等,實際成本應在房租的20%以上。因此地下租賃盛行,房屋銀行房源奇缺。在住房三級市場的稅費及相關政策上,市場期待著新的進步。
魚龍混雜
一中介機構負責人告訴記者,房屋銀行業務主要收益點在於每年固定的空置期,將空置期降到了15天以下,對中介公司來說幾乎沒有盈利空間。
據傳,一家小中介公司以房屋銀行的名義從個人手裡收來房子,將出租房的一年租金卷走後,便人去樓空,房屋銀行的風險由此顯現。
據了解,『房屋銀行』剛進入北京市場時,有的公司是50天的免租期,後來減少到30天的免租期,再後來發展到有的公司根本沒有免租期。業內人士質疑:一個『房屋銀行』沒有免租期,不知道他們在做什麼?
相關人士告訴記者,市場的准入門檻太低,造成了目前北京市場上『房屋銀行』泛濫成災。經營房屋銀行,沒有資金實力根本就沒有效益可言,也無法保證存房者的長期穩定收益。而目前對開辦『房屋銀行』業務的中介公司的條件根本沒有約束,任何房屋經紀機構都可以開辦,一旦發生不可預測的風險,消費者的利益就得不到充分保障。
房屋銀行的前途
業內專家指出,『房屋銀行』這一模式的設計背景是靜態的,面臨著經營風險,而且任何風險都可能使其業務萎縮。主要有三大風險:其一,最近幾年我國國民經濟具有超穩定的特點,已經使大家形成了思維慣性,在考慮經濟問題的時候,常常都是以國民經濟背景一成不變作為前提。一旦大形勢出現波動,必將給『房屋銀行』經營帶來困難;其二,目前各地房地產市場向好,受經濟發展周期影響,房地產市場一旦出現逆變,『房屋銀行』的經營者可能難以實現原來的承諾;其三,房地產具有使用和投資的雙重功能。但是,房地產作為一種投資工具,與股票、古玩字畫等其他投資工具有明顯的區別,房地產需要出租讓別人使用和具體管理,即投資人一定要把作為房屋的投資工具出租並具體管理。由於『房屋銀行』產生不久,對其的管理模式也只是在借鑒和探索的階段,沒有一個成熟的有效模式。一旦操作不當,勢必走向不測。
『房屋銀行』要成功運作,專家認為必須具備三個條件。其一,以何種價位收進租賃市場的房源,精確度要非常高。如果僅在數量上有所提高,對租賃的價位沒有准確的把握度,房屋在短期內沒有出租,公司就要承受很大的損失,這就需要很多了解市場和區位價格走勢的員工;其二,公司要有一套成熟的管理機制;其三,大量的承租客戶作基礎,如果你收進來的房源有許多客戶想租,這樣就會縮短免租期,賺取利潤;其四,要有足夠的人力,並且是低成本的人力資源。侯勇
頭條縱深
房屋銀行三大收益點
-收益點之一:空置期
一般而言,每年固定的空置期成了房屋銀行的主要收益點。就北京地區而言,目前開展房屋銀行業務的中介公司所規定的空置期從每年15天到60天不等。例如,北京市房地產交易中心,空置期是20天;置業家園,空置期30天;我愛我家,空置期50天,另外還有10天的房屋修整消毒期。
雖然空置期的時間有長有短,但是,毫無疑問,做此項業務的公司目的是賺取利潤。如果中介公司以收入價將房屋再出租的話,每年15天的空置期所帶來的贏利空間少之又少,幾乎為零,甚至為負利潤。
-收益點之二:租金差價
實際上,除了空置期外,低價收房、高價出租,賺取租金差價也是房屋銀行贏利的一種方式。
-收益點之三:附加服務
附加服務內容是房屋銀行業務競爭的主要手段。包括空置期長短、贈送財產保險、免費維修房屋等。無論免租期多長,買不買房屋銀行的賬,還是客戶自己說了算。在這樣的情況下,為了更好地吸引客戶投入到這項業務中來,房屋銀行的附加服務成了促成這項業務發展的重中之重。在京城開展房屋銀行業務的中介公司中,我愛我家要求房屋的空置期最長,每年總共為60天(包括10天整修、消毒期);同時,提供的附加服務也最多,除了會贈送給房東一份財產保險外,還提供免費的房屋維修整理以及消毒等保護房屋的措施。
就房屋銀行而言,其業務的最大附加價值體現在了『方便、安全』四個字上。房屋存入房屋銀行後,客戶所應得房租會定期打到指定的賬戶上,完全省去了奔波討要房租的麻煩,也避免了遭遇承租欺詐行為,同時還保證了每年至少能得到10個月的房屋收益,避免一些普通租賃難以規避的風險。而中介公司所提供的附加服務,最終目的也是保證房屋銀行的真正價值。(世興)
相關背景
三類人把房子存銀行
據中介公司的統計表明,近來,房屋銀行業務雖然比往年同期有所增長,但是增長並不明顯,這是因為政策等原因阻礙了一些房屋的『入市』。在北京由於很多存量房屋沒有產權,所以不能收入房屋銀行,這為此項業務的開展,造成了一定影響。
目前,房屋銀行的業務主要集中在東三環、東北三環(即團結湖、呼家樓、左家莊一帶)。因為這一帶的房源充足,同時具備出租條件的房子也多;中關村區域客戶與房源的關系仍處於供不應求狀態。存房的客戶情況大致分為三類:年齡在30至40歲的『有房階層』,對舊房無時間照顧,不以出租房屋為生,而以獲取穩定的、無風險的收入為主;離開北京,無法照顧房屋者;年齡偏大,沒有精力照顧房子者。
為了保證業主及承租人的利益,目前,中介公司對入住房屋銀行的客戶的身份都要進行詳細的調查,有的中介公司更是承諾對客戶的行為負責,最大限度地降低了業主的風險。(世興)
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