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日前,北京市建委造價處的有關負責人介紹,2002年《北京市建設工程預算定額》已由北京市建委正式頒發,並於今年4月1日起正式實施。據這位負責人介紹,新的造價辦法,可使建設成本降低8%左右。同時在目前北京城市建設規模較大、供需失衡的情況下,它還能促進企業的有序競爭,發揮企業的個體成本優勢。他說,將來誰的管理水平高,誰就在競爭中佔優勢。
加入WTO後北京建築業的第一次『大手術』
據北京市建委有關負責人介紹,北京市建國以來一直延續建設工程由政府定價的方法,而此次頒布的新的計價方式將建立『在國家宏觀調控下,由市場形成工程造價的機制』,並逐步向國際上通行的『工程量清單』過渡。這是加入WTO後,北京市建築行業的第一次『大手術』。
據悉,過去本市的建設工程在招投標中,根據業主提供的圖紙的橫縱標,按照政府的統一價格計算,承建企業以讓利或相互壓價進行不正當競爭。其結果造成大量的項目拖欠工程款,影響城市建設的良性發展。新辦法以實際工程量為計算單位,有關專業人員選取了多層、高層住宅、辦公樓等共建和道路、橋梁市政管線等十餘項有代表性的工程,進行了反復測算,確定了合理的標准。招投標時,企業可根據上述標准及企業的自身情況,進行一定范圍內的浮動。『由於它將形成一套體系,並覆蓋建設的全過程,因此,可以達到合理使用資金,提高勞動生產力的作用』。 據了解,凡2002年4月1日起新開工的建築、安裝、市政工程,都要按照新的辦法實施。
建設成本降低能否直接影響
業內人士認為,北京的建設成本比許多城市都高這是不爭的事實,拿一棟高層的塔樓來說,每平方米比南方城市要高出1000元?1700元,而北京的人工成本卻低於南方城市。之所以這樣高,除去北方需要采暖方面的原因以外還有就是經營管理方面存在著很大的問題。
而這一次建設工程造價管理改革一是調整定額體系,調整現行的概算定額為預算定額,與國際工程量清單計價及市場形成造價的要求相適應,這是改革的基礎性工作;二是改革造價管理方式,將原對量、價、費的指令性管理調整為指令性與指導性相結合,依據工程的投資性質采取不同的造價管理方式,改變過去不區分投資性質一律實行統一的管理方式的狀況。通過改革最終要逐步建立起在政府動態管理與宏觀調控下由市場形成工程造價的機制,以提高建設投資收益。
目前開發商普遍認為,北京商品房的價位高的原因在於高地價,建設成本僅僅佔到商品房成本的1/3左右,加上建築材料的市場不穩定性,實際建設成本對房價的影響不是太大。但購房者的觀點恰恰相反,因為土地價格、行政性收費等相對建築的建設成本要透明得多,就像今年『3·15』晚會上,那位乾了幾十年建築的師傅所披露的,成本僅僅八九百元/平方米的經濟適用房,開發商竟能讓它空漲70%?80%,達每平方米1000多元,可見這建設成本中的『貓膩』不少。
供求狀況纔是決定房價的關鍵
現在許多開發商和媒體說購房者是『持幣待購』,實際上理性消費者會通過對國內房地產市場的比較,來預期房屋的價格在下一期會上昇還是下降。如果上昇,他們可能會立即行動去購買,而當他們預期價格在下一期會下降時,就會持幣觀望。
微觀經濟學認為,任何商品的價格都是由商品的需求和供給這兩個方面的因素共同決定的。因此房價高還是不高,漲還是不漲,完全是由『供求規律』來決定的。這是市場經濟學的一個基本觀點,消費者永遠都會說產品太貴,商家永遠都說便宜,這很難找到一個雙方都能接受的標准價格。其實高價的最終結果還是供求關系,一旦真正的供求關系達到一種均衡的時候,價格一定會下來。
另外,著名策劃人王志剛不同意房價高是因為地價高的說法,他認為土地成本高就不會有那麼多人拼命進入北京房地產,這說明他們完全可以消化這些成本,所以成本根本不是問題,關鍵還是競爭不充分的問題。就像這次廣渠門地區投標一樣,48萬平方米土地開發權悉數落入廣州富力的囊中,他出價高於本次招標底價2.5億元,即315889萬元人民幣的價格購買這塊土地,就一定能消化這個價格,否則作為一家有經驗的南方房地產公司根本不會借此打進北京市場。另外,現在廣東的房地產的利潤已經達到8%、9%。而北京達到20%、30%以上的項目非常普遍。北京的房產商正在將未來十年裡的房產利潤提前透支。(張向東)
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