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從兩年前今典花園推出『空間蒙太奇』小戶型,到今年的工作室公寓、到最近綠景苑、榮豐2008推出的十幾平方米的戶型,小戶型在北京樓市一直暢銷,小戶型現象也成了市場關注的焦點。一種觀點認為,小戶型因總價低,項目位置一般在『城裡』,老百姓買得起,也住得起;另一種觀點認為,若乾年後,這些新建小戶型住宅會成為拆了可惜、住著鬧心的『城市雞肋建築』;有人提出,住宅市場應該實現梯級消費,但開發商不應該提供『梯級住宅產品』,應該讓北京目前現有的大量二手房來承擔住房市場梯級消費的『低梯』任務,而不 是新建小戶型甚至超小戶型住宅。新建小戶型究竟會在城市住宅市場出演什麼樣的角色?上周六,我們請來了住宅設計專家、購房人、小戶型項目開發商、設計師進行了交流。
-主持人:劉素京
-嘉賓:購房人:馬先生
住宅規劃設計專家:謝遠驥
開發商:北京安地集團董事長張寶全
榮豐2008董事長王征
太合萬興總經理邢巨辰
綠景苑銷售總監吳駟
設計師:榮豐2008設計師姜強國
-時間:2002年4月20日下午2點至5點
-地點:北京青年報2001會議室
本期嘉賓觀點
1、買房千萬不要成為一種時尚,不管小戶型的市場前景多大,現在有多火,你需要就買,不需要就別買。
2、去年下半年,北京樓市銷售冷淡,原因是供應和需求結構出現了矛盾,今年小戶型的大量出現和熱銷是市場調整供應和需求結構的表現。
3、市場發展到現在,中等收入者已成了購房主體,小戶型正好適合他們的需求。
4、房子會不會過時,不在面積大小,關鍵是看它的功能。
5、目前的住宅設計規范要求,已不適合新建小戶型項目。
6、如果用『鐵打的營盤流水的兵』來形容小戶型市場,那麼,小戶型便是『鐵打的營盤』,源源不斷來北京發展的『漂一族』、年輕人便是『流水的兵』,需求是永遠的。
-小戶型受歡迎
主要原因是總價低
主持人:兩年前,今典花園的『空間蒙太奇』曾在北京樓市掀起一股『小戶型』熱潮,最近北京又出現了幾個戶型面積更小的項目熱銷現象,如榮豐2008二期推出的超小戶型,10天賣了800多套。什麼原因使小戶型住宅銷售這麼火爆?
謝遠驥:現在推出的小戶型很受歡迎,主要是它適應一個群體,即一些剛參加工作的,或者是積蓄不太多的,又沒有成家或者剛結婚的人。這群人很需要小戶型的房子,總價比較低,相當於一部汽車的花費,貸款的月還款額比房租還便宜,最後還得了一套房子,又可以比較容易地租掉或賣掉它。
馬先生:買城裡新建的小戶型往往要麼想上班離得近點,要麼買不起大的戶型,又不願意上老社區去找二手房,因為二手房往往房子本身設計不好,社區環境也不如意。
邢巨辰:太合房地產公司最近同時在兩個項目推出小戶型的工作室公寓,一個是世紀星,一個是歐陸經典。現在這兩個項目熱銷程度在我們以前的銷售中都沒有出現過。
小戶型熱銷的現象值得反思。我覺得以前北京樓市賣的主要是一百多平方米的兩居室、三居室等主流產品,而北京的房地產市場發展到現在,主流產品市場基本上趨於飽和,市場到了細分的階段。我認為,今後戶型發展有兩個方向,一個是朝著大戶型發展,一個是朝著小戶型發展,即為年齡上或事業上未發達或欠發達階層設計的小戶型。
張寶全:去年下半年的時候,北京樓市的供應結構和需求結構發生了矛盾,銷售出現了比較冷淡的局勢。今年小戶型的大量出現和熱銷是住宅市場調整供應和需求結構的表現。因為市場發展到現在,中等收入者已成了購房主體,小戶型正好適合他們的需求。另外,目前住房消費方式已經發生了很大的變化,不再是一次到位的方式,房子今天可以買,明天可以賣或出租。買房沒必要一次到位,小戶型自然也就受人青睞。
姜強國:購買榮豐2008小戶型的大多是年輕人,與其說是小戶型低總價吸引了他們,不如說是我們提供的屋內是『可以上網、幽會、睡覺』的家,大堂則是餐廳、洗衣房、美容院等功能齊全的公共客廳的這種生活方式吸引了他們。
主持人:新建小戶型有哪些特征?
謝遠驥:這種小戶型房子無論從社區環境、建築材料,還是空間整體感都和過去那些小戶型住宅截然不同。如衛生間比較大;不再追求『麻雀雖小五髒俱全』,只講有效使用,有的項目甚至把廚房都省略了,只提供一個可以熱牛奶的微波爐。
張寶全:我認為,今天我們談的『小戶型』應該是兩個概念上的『小戶型』。一個是成套住宅定義上的小戶型,像今典花園的四十多平方米的一居、七八十平方米的兩居、一百平方米出頭的三居,這類小戶型就是成套住宅定義上的小戶型;而像榮豐2008、綠景苑的十幾平方米的小戶型以及世紀星的商務工作室則是小戶型中的一種,嚴格意義上不是成套的住宅,是小面積的公寓或商務公寓。
吳駟:小戶型是根據購房人的需求對戶型進行減肥,減到最合適為止。購房人的住房需求和精確設計應同時考慮,而不是為做小戶型而把房子做『小』。
-新建小戶型不會過時也不會變成『城市新雞肋』
主持人:那些現在位於城中心區的大量公有住房大多也是小戶型,但是這些房子如今已成了拆了可惜、住著鬧心的『城市雞肋建築』。新建小戶型住宅會不會成為若乾年後新的問題?
謝遠驥:首規委曾有人提出不宜再建小戶型,住宅設計『九五』規范也曾規定:一套住宅的面積不能少於40平方米。我覺得這事要辯證地看,要根據市場需求說話,現在的住房消費不是分配制,各種檔次的需求都有,市場就應該提供。但有一點,新建小戶型應該有一個能夠改造的餘地,時代在進步,住宅淘汰得比較厲害,小戶型再過一段時間很可能就不值錢了。但如果開發商收購回來並進行改造,可能就能變成新產品。
張寶全:我覺得房子會不會過時,不在面積大小,關鍵是看它的功能。住宅的功能有幾個方面,如現有空間的功能、未來可持續發展功能等,以前計劃經濟時代蓋的房子功能非常單一,環境、配套不完善。而今天設計的小戶型就完全做到了各種功能非常健全。功能的健全就保證了它的生命力。所以以前的小戶型可能成為『雞肋』,但是新建小戶型不會。
主持人:有業內人士提出,住房應該提倡梯級消費,但作為開發商,在土地資源越來越稀缺的情況下,不應該提供『低梯』產品,而是新建高端住宅產品,讓淘汰下來的二手房承擔住房梯級消費市場的『低梯』角色,您認為怎樣?
王征:小戶型不是過渡性產品,更不是『低梯』產品,而是過渡性住宅,過渡性住宅不是過渡產品,是在人的一生中一個階段消費的住宅產品,而房子本身,在這個人不需要的時候,對於另外一些人還是適用的。目前這些新建小戶型都是高質量的,拿榮豐2008的小戶型舉例,從戶型設計到外立面的色彩的選擇,設計師曾八易其稿,用盡心思。
-現行的住宅設計規范
已不適合新建小戶型住宅的設計
主持人:按『九五』住宅設計規范,一套住宅的面積不能少於40平方米,而今年出現的這些小戶型,面積大多不超過30平方米,是否不符合設計規范?
謝遠驥:過去因為這樣的住宅產品不成套,小於40平方米的住宅是不讓建的。現行的住宅設計規范已經不適合新建小戶型的設計了,但這些都是在建設過程中出現的新問題。目前的住宅設計規范正在逐步完善中。
張寶全:在北京做小戶型其實很難,除了受土地成本太高限制外,受『九五』住宅設計規范制約也很多。
謝遠驥:嚴格意義上說,像榮豐2008、綠景苑等項目的小戶型都不算成套住宅,而應該算公寓,而公寓是不受『九五』住宅設計規范限制的。
-小戶型的市場前景有多大
謝遠驥:首先創造小戶型的人是聰明的,跟著人家跑的人是稍微聰明一點,再跟著人家跑的人就笨了。市場總是有一個飽和度的,如果大家都做小戶型,最後難免又形成新的積壓。
馬先生:買房千萬不要成為一種時尚。不要管小戶型的市場前景有多大,現在有多火,你需要就買,不需要就不買。
張寶全:經過這幾年的發展,北京的戶型在往真實方向回歸——以前由於在計劃經濟時代是福利分房,所以大家希望房子越大越好,但現在不一樣了,自己掏錢買不必要的大房子,既浪費房間,又多交物業管理費。從這個角度看,像今典花園這樣的成套住宅的小戶型可能會成為以後北京住宅市場上的主流產品。而小面積的公寓或酒店式公寓,如果我們用『鐵打的營盤流水的兵』來形容這類小戶型的市場,那麼,小戶型便是『鐵打的營盤』,源源不斷來北京發展的『漂一族』、年輕人便是『流水的兵』,需求是永遠的。
-超小戶型社區,投資和自住混雜
管理問題如何解決
主持人:購買小戶型住宅的人群結構相對普通的住宅而言,居住者結構也會復雜一些,這會給社區管理帶來哪些麻煩?
王征:我的觀點是低價不等於低檔。從產品本身看,小戶型雖然總價不高,但單價不低,屬於中高檔次的需求,把低價和低檔聯系在一起是個誤區。此外,從購買的人看,這批年輕人是社會中最前衛的、最活躍的人群,而且是天天在工作的人。
張寶全:目前社會上存在一個誤區,覺得居住大小戶型不同的房子就是不同層次的人群,這種認識絕對是錯的。餘美英
買房別追時尚
消費一窩蜂早以成了現象,樓市也不例外。今年,從工作室公寓到18平方米的SOLO、15平方米的榮豐2008,小戶型搶了北京樓市的風頭。不僅買房的排隊認購,不少蓋房的也盤算著要把項目改成小戶型。
前幾年風行大戶型的時候,不管城東還是城西的項目,城南還是城北的項目,不管是商品房還是經濟適用住房,全是清一色的大戶型。買房人也比著買大,城裡買不起,就到郊區去買;商品房買不起,就買大戶型的經濟適用住房,好像只有買了大戶型的房子纔『體面』。入住後,發現『體面』倒是『體面』了,可空間太浪費了,三口之家,守著空空蕩蕩的大房子,以往擠在小屋裡的親情淡了。更讓人心煩的是,不菲的物業管理費也接踵而來……
說起今年小戶型流行的原因,明眼人明白,是北京樓市發展至今,主流市場已經逐漸飽和,市場開始把蛋糕切細,關注非主流群體的一個顯現。
還是買房人馬先生說得好,無論是大戶型還是小戶型,各有各的優勢,關鍵看哪個更適合您的需要。買房不是趕時尚,千萬不要跟風。
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