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小戶型什麼樣
對於小戶型的概念,目前沒有一個嚴格規范的說法。但在北京,業內人士比較認可的一種說法是,一居室銷售面積在60平方米以下,二居室銷售面積在80平方米以下,三居室銷售面積在100平方米以下。另外,北京市場還有一種說法,就是單指面積小的戶型(單套銷售面積在70平方米以下),主要指一居室。
小戶型由於面積小,空間安排的相對緊湊,廳的面積在20平方米以內,臥室的面積在15平方米以下,無論一居室、兩居室還是三居室,一般都只有一個衛生間。
小戶型賣得怎麼樣
總得來說,小戶型項目的銷售情況普遍不錯,銷售速度比較快。如位於京昌路邊的『沙灘人家』於2001年3月開始銷售,在同年9月底基本售完,半年內售完2號樓和1號樓的半棟(3號樓和1號樓的另一半已入住),銷售速度比較快;位於學清路的『非常宿捨』第一棟樓已售罄,第二棟樓也已售出80%,其小戶型也很受客戶的歡迎;位於望京地區的『都市心海岸』目前尚處於內部認購期,一居室已認購了100多套;位於東直門的『東方銀座』,未開盤,已定出70多套;位於東城區東四銀街的『得易家』一居室共10套,已售9套。
小戶型好在哪兒
這些小戶型究竟好在哪兒?是什麼原因讓客戶認可並接受這些小戶型呢?我想除了低總價外,還有包括位置、交通、投資回報率、戶型等多方面的綜合原因。
1、總價低?首付、月供較少
北京住宅由於單價高,往往使普通百姓感到高不可攀。而小戶型雖然單價不低,但由於小面積很好地控制了總價,成為很多家庭的過渡選擇。
以北四環普通住宅為例,說明低總價能較大程度降低購房門檻。根據2001年4季度偉業指數計算結果,北二環的平均價格為每平方米6423元,按一居室小戶型60平方米來計算,總價為38.538萬元,如果做8成20年的銀行按揭,首付只要8.538萬元,每月還款2077.2元,如果做公積金貸款,則每月只需還1912.5元。而在同位置的標准戶型,按120平方米來計算,首付和月供款都會比較高。
據偉業顧問2001年下半年做的北京市居住物業購買意向市場調查顯示,有一半的客戶可承受的首付款在10萬元以下,有近六成的客戶可接受的月供在2500元以下,可見小戶型的首付和月還款對客戶有較強的親和力,比較容易被購房者接受。
2、區位條件好,交通方便
多數小戶型項目的區位條件比較好,交通方便,距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站比較近,步行時間在10分鍾之內,主要原因是小戶型的潛在需求客戶多是年輕的上班族,他們正處於創業階段,尚沒買車,對公共交通的依賴性比較大。
3、投資回報率高
小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。對於投資型客戶來說,最關心的就是投資回報率,由於小戶型可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報率,往往易受投資者青睞。對於自住型客戶來說,小戶型也只是一個過渡性產品,在若乾年後,有了更大、更舒適的房子後,小戶型會或租或售,所以他們也非常關心小戶型的投資回報率。
以北四環外某項目為例,該項目交通條件比較好,租金回報率相對比較高。如在6500元/平方米同等售價情況下,一居室小戶型(60平方米)月租金2500元,租金回報率為7.69%,而面積較大的三居室(150平方米)月租金5500元,租金回報率為6.77%。另外,小戶型由於供應相對少,所以易於出租,空置非常低。總得來說,小戶型的投資回報率比大戶型有明顯的優勢。
4、戶型較有特色
隨著市場的完善和客戶的成熟,戶型也成為客戶選擇的一杆秤,戶型設計有特色,適應周邊區位條件的戶型纔會佔領市場,得到客戶的認可。
宜商戶型:比較典型的宜商戶型是『得易家』的一居室,銷售面積為63.64平方米,有效降低了總價,另外,起居室較大,可以自由方便地安排辦公區,這種戶型適應周邊濃厚的商業氛圍,特別適合商用。
宜住戶型:宜住戶型比較典型是『柏林愛樂』的5.2.2A.戶型,總銷售面積64.61平方米,這個戶型主要有兩個特點,一是戶型方正,空間劃分合理,二是廚房和衛生間的位置安排合理,廚房緊挨戶門,衛生間離臥室很近。該戶型設計比較合理,很適合居住。 (楊麗濤)
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