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熱點提示
近幾年,伴隨著我市商品房市場的飛速發展,二手房市場從無到有,從小到大,漸漸呈現出發展更加迅猛的態勢。作為房地產市場的重要組成部分,二手房市場的不斷發展、壯大,預示著我市房地產市場由過去單一的增量房市場向存量房為主導的市場轉變,是房地產市場走向成熟完善的重要標志。
背景
目前我市的二手房交易量佔整個市場的比例依然很低,需要不斷的培育和扶持。在1998年以前,大連市乃至全國都沒有所謂的二手房市場,城鎮房產除解放初期『社改』後遺留下來的極少數私人房產外,其餘均為國有或集體房產。從1997年大連市開始實施深化住房制度改革。雖然1997年出售了大量的公有住房,但當時規定已購房改房五年內不能上市,使二手房交易受到一定程度的限制。1999年我市宣布取消房改房五年內不得上市的限制,並降低了房改房上市出售的有關稅費,二手房市場開始活躍起來,並逐年成倍增長。1999年有800餘套房改房上市出售;2000年交易件數為3724件(其中房改房2089件);2001年比2000年翻了一番,交易件數達到7189件(其中房改房4645件)。
A.二手房市場的基本特點
1.房改房上市出售是二手房市場發展的主導力量
在二手房交易中佔主導地位的是房改房交易。1999年房改房交易量為810件,佔二手房交易量的55%;2000年交易量為2089件,佔二手房交易量的56%;2001年交易量為4645件,佔二手房交易量的65%。房改房在交易中佔主流,其主要原因表現在兩個方面。一是,大連市已參加房改的房屋總套數為25萬套,這些大多在20世紀90年代前建造的房屋面積相對較小,戶型結構、內部功能配比不合理,物業管理相對落後,因此已參加房改的相當一部分人需要改善自身居住條件。賣掉現有的房屋,可得到一筆數目不小的再置業資金;而改善現有的住房條件也成為當務之急。二是,20世紀90年代以後購買的商品房均價在2000元/平方米以上,如按目前的二手房價格出售,大都賣不到原來購買時的價格,業主必然要損失一部分資金,也就是說購買新建商品房達不到保值增值的效果。而房改房產權人大都以優惠成本價購買產權,上市出售可以使產權人獲得很大的利益。
2.熱銷房屋的面積、地點、價位逐年發生變化
目前二手房交易當屬沙河口區和甘井子區最活躍,其成交量約佔全市的60%左右,主要分布在錦繡小區、泡崖小區、星海街、馬欄廣場、金三角、山東路等處。這些地段的房子因為偏遠,價格相對較低。這兩年二手房交易發生了變化,一些地段較好的二手房開始『發熱』,成交地段轉向了西安路、黑石礁、孫家溝、臺山;其次是解放路、中南路、山屏街;三八廣場、中山廣場、青泥窪橋八九十年代的房屋也有了較多的交易記錄。地點、面積的變化導致價格上昇,2001年與 2000年對比,2001年單價為8萬元的住房成交比比2000年減少了 6%,8萬?12萬元、12萬?15萬元及15萬元以上的房屋成交比比 2000年上昇了5%、4%、3%。由此可見,二手房交易已不再是低價、偏遠、破舊的概念。
B.二手房市場存在的問題
1.金融支持不足,阻礙和制約市場發展
我市的二手房市場之所以至今未像上海等城市一樣得到突破性的發展,之所以還是在每年幾千套房屋交易量中徘徊,一個重要的原因就是缺乏金融機構的支持。信貸支持是百姓購買住房實現預期消費的支橕點,據統計,超過40%的二手房購買者需要金融支持,因此銀行和公積金貸款的通暢無疑對二手房市場成長起著舉足輕重的作用。目前我市金融機構對二手房的貸款力度不大,雖然在兩次二手房交易大會中部分銀行打出『現場受理貸款業務』的口號,但由於貸款條件苛刻,貸款手續繁雜,貸款規模過小,致使許多購房者望貸興嘆。現在許多銀行已基本停止辦理二手房貸款,極大地阻礙了二手房市場的發展。
2.百姓的消費觀念仍需引導,梯次消費觀念尚未形成
在很多百姓的心目中,購房一次性到位佔有很大比重。很多消費者長期攢錢買房,但總不能購買心中理想的房屋,不能正確評估自己經濟上的承受能力,缺乏科學的消費觀念。如高薪階層的理想住房是中、高檔商品房,工薪階層的理想住房是二手房或低價位商品房,而低薪階層只能申請廉租住房。按照目前國際通行的標准,房價是家庭年收入的4?6倍,該家庭可以貸款購房。因此,應樹立科學、正確的梯次消費觀念,充分利用存量房屋的價格優勢,來盤活存量,促進增量房,從而進一步激活二、三級房地產市場聯動。
C.我市二手房市場的發展趨勢
1.二手房在整個房地產市場的佔有量有很大上昇空間
二手房市場是未來房地產市場的主要發展趨勢。就目前歐美等發達國家房地產市場的現狀分析,二手房的交易量佔到整個房地產市場交易量的80%左右,90%以上的房屋流通是通過中介企業完成,存量房的成交量遠遠超過了新建商品房,達到5?1。上海2001年二手房的交易突破1000萬平方米大關,成交量達11.5萬套。大連的房地產市場中二手房只佔11%左右。同時,目前我市房改房上市量僅為7534件,佔全市房改房量的3.3%,而據有關資料顯示,上海早已超過 10%。由此可見,我市的二手房市場仍有很大的上昇空間和發展潛力,無論與商品房的比例來看,還是與房改量總量的比例看,今年二手房市場交易有可能突破1萬件。
2.現行存款利率的降低刺激二手房市場的發展
近幾年我國現行存款利率一降再降,特別是今年初實行降息,使曾一度出現的投資性購房再度昇溫。我們從一些中介機構人員了解到,一些有一定積蓄的人一時找不到合適的投資項目,將錢存到銀行感覺利息太少,而購房出租則是一個理想的選擇。因此,應加大對房屋租賃的管理,降低租賃稅費,為投資性購房營造一個良好的市場氛圍。
3.二手房價格將出現穩中有昇的勢態
———伴隨著購買二手房人群的增多,將出現一個較大的買房群體,在這種有效需求增加的情況下必然導致二手房價格上揚的趨向。
———購房者對房屋的地點、戶型、建築年代的要求越來越高,原本地段不太好賣的房屋,開始有了買者。
———我市商品房的價格相對價位較高,加之二手房源供量不足,造成二手房價格『水漲船高』。
4.中介機構的規范運作是二手房市場成熟的重要標准
完善行業管理,首先要明確行業管理的指導思想。房地產中介服務企業的運作應由市場機制調節,充分發揮供求、價格、競爭機制的基礎性調節作用;行業管理主要依法行政,以間接手段規范行業行為,促使其健康有序、協調運行。加強行業協會建設,充分發揮其橋梁和紐帶作用。大力扶持有信用、較規范的中介;重點扶持大型名牌中介,通過他們的規范行為來帶動整個中介行為;淘汰那些規模小、信用差、行為不規范的中介機構。
杜絕惡性競爭、惡意破壞市場規則。大多數房地產中介企業都是在近幾年中新成立的,成立後都期望在短期內實現自身的發展目標,為了獲取短期利益,有的就置國家法律、法規和消費者的利益於不顧,進行過度的、惡性的投機活動。其結果是既損害了國家和消費者的利益,又破壞和乾擾了市場的秩序,同時也嚴重損害了行業的聲譽。同時,要加強中介服務的質量管理。抓好市場准入制度,建立市場請出制度,搞好房地產中介服務機構的資質管理和執業人員的管理、技術標准管理和服務標准管理,定期檢查,嚴格監督,以保證中介服務的質量。
總之,我市的二手房市場經過幾年的發展,已逐步走向成熟,但是今年的發展更需要有關方面的重視、培育,希望我市的二手房市場能夠在新的一年裡再上一層樓。(李全國 陳培剛 於紅)
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