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北京市二級市場從開放到現在已經兩年多了,雖然取得了一點點成績,但存在的問題似乎總是市場內最主要的元素。在二級市場存在的諸多問題之中,最讓人惱火的,除了房源稀少、可供選擇性差之外,二手房價格的攀高不下成了人們最頭痛的問題。從我愛我家對今年第一季度的二手房成交分析看(如圖),今年二手房的價格在2月份曾出現過短暫的下降,而在3月份則在恢復到春節前的基礎上,價格繼續維持了上漲的趨勢,平均單價比春節前上漲406元,比2月份則上漲了707元。
供給不足促成上漲
3月份之所以出現如此大的價格上漲,除了2月份正值春節期間,是二手房交易的淡季,價格下降屬於市場季節性降價外,之後出現的價格上漲,則是二手房價格的正常上漲。去除成交房產的地理位置差異造成的價格差異因素,價格漲幅也在200元/平方米以上。這和購買二手房的客戶所希望的二手房降價,形成了鮮明的對比。
就目前而言,造成價格不斷上漲的原因,除了新開樓盤價格的壓力外,主要原因還是二手房的供給不足。雖然有巨大的存量房實實在在地擺在那裡,但是能不能上市卻並不是這些房屋目前的『所有人』能完全做主的。市場進一步開放的呼聲由來已久,但是真正放開還需要各方面的共同努力。
大量拆遷戶成為消費主力
造成二手房供應壓力加大的另外一個因素就是拆遷工作的進行。目前,北京市內正進行大規模的拆遷工作,而被拆遷者因為急於購置居所的緣故,大多將目光瞄准了價格相對便宜的經濟適用房和二手房。這和消費人群的購買能力及消費觀念有著不可分割的關系,用手頭的拆遷款加少數存款來購置居所的客戶是目前二手房消費的主體,而所謂的投資置業者在這一市場上目前只能充當肢體的角色。
3月份朝陽區曾經拍賣過磚角樓的15套二手房,在拍賣正式進行之前,曾有近百人前去看房,最後這15套房子以每平方米4400元至4500元的價格全部拍賣成功。但是像這樣一下有十幾套二手房一起拍賣的情況畢竟還在少數,大多數的客戶還主要是望眼欲穿地等待著賣主的出現。這種賣方主導市場的情況,既不利於二級市場的長遠發展,更給住房消費蒙上了一層陰影。
該買二手房的買了經濟適用房
早些時間,關於國外房地產成熟市場的梯形消費的討論曾對我們的住房消費起到過很好的指引作用,但是在目前,至少在北京,要想達到住房市場真正梯形消費還為時過早。
據悉,今年又有大批經濟適用房開工投入房地產市場,這無疑為眾多購買能力有限的消費者提供了更多的選擇,一部分准備先購買二手房過渡一下的買房人乾脆跨到下一個『階梯』,排號買經濟適用房。與此相對的是,二級市場的開放程度仍在限制著大批存量房屋的上市交易,阻礙了購買能力相對低一些、仍想先購買位置較好且價格相對要低的二手房的消費者的需求。 (桑世興)
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