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250億元的賣地收人,是特區政府財政司司長梁錦松新公布的財政預算案中較為重要的一項政府收入。對這個計劃實現的可能性,業界在總體上是看好的,但也有持擔心態度的。
仁智互見
中原地產研究部經理黃良昇認為,由於新年度的賣地計劃內有多幅靚地,只要市況不會有太大逆轉,預算案中這250億元(港幣,下同)的土地收益是不難達到的。而且他認為,分析新年度250億元的賣地計劃,不能只看公開拍賣部分,還應注意佔很大份額的『補地價』收入。這批補地價項目,其每個項目的樓面面積都在9萬平方米以上,總計涉及的補地價金額當達數十億元。他還指出,公開拍賣及招標部分成事在天,但補地價部分則成事在人。雖然發展商的補地價意欲會視乎今年本港經濟的走勢及樓市的供求情況而定,但由於這些地塊全部都是靚地,相信發展商不會不補地價。
然而有測量界人士認為,新財政年度有多幅幣區優質地皮會透過拍賣及以納入儲備表的形式推出,加上今年市建局、九鐵及地鐵共計有10個住宅發展項目推向市場,發展商不愁沒有選擇,可能會減慢與政府商議補地價的步伐。
同時,由於補地價項目多屬新界農地,發展風險較市區大,而且往往商討經年,過程中容易出現變數,這亦不利於250億元計劃的實現。而根據近年的經驗,發展商均放緩了補地價的步伐,去年達成補地價個案寥寥可數。只在去年年底,新地以一攬子形式為7個項目達成21億元補地價協議。這是一個較為人矚目的補地價個案。此後發展商補地價的步伐又再度放緩了。
據了解,目前較積極與政府商討補地價的發展商,只有數個大型發展商項目。其餘部分中小型發展商,更擱置了有關補地價項目,待樓市前景更清晰時,再重提補地價申請。
背景資料
在香港媒體提供的背景資料中,有兩項值得社會關注。
一是, 1997/1998年度以來,土地收益狀況及其佔政府整體收入的比重(如下表)。就表列金額而言,除2001/2002年度外的前 4個年度,其完成額多在200億元左右或以上。可見,持樂觀態度是有根據的。
二是,關於政府近年多次表現出多估收益的事實。資料稱,自1997/1998年度以來除1999/2000年度的土地收人較預期高13%之外,其餘3個年度均較預期大幅減少。去年政府預算在賣地和補地價等方面會有275億元地價收益,結果證實政府高估177億元,差距達64%。政府2002/2003年度預算案地價收人數字顯示,新年度的地價主要包括4個方面:1.拍賣及共標佔109.5億元; 2.私人批地佔55.96億元;3.補地價佔82.2 4億元;4.就短期豁免而收到的費用佔2.22億元。其中以公對拍賣及招標帶來收益所佔比例最高達44%。
樓市展望
香港媒體是將這個問題跟市民逐漸恢復對樓市的信心聯系起來進行考察的。香港《文匯報》3月中旬發表的一篇評論文章認為,財政司在預算案中預期下個財政年度的土地收入有250億元,以目前的市況而言,這個預測可以說是過於樂觀了點。不過,從政府的各種積極穩定樓市策略來看,若政策能奏效,則目標是能夠達到。
該評論認為,香港市民在置業方面的需求與興趣其實一向頗濃,只因為前段時間的金融風暴以及政府在房屋政策上搖擺不定,使樓價持續下跌,市民纔對置業失去信心。近期經濟低迷,但樓市仍反其道而行之,這種情況表明,目前的樓價水平其實正被不少買家認為已達到可入市水平。事實上,最近政府在房屋政策上給予市民以信心,亦是樓市在經濟環境惡劣下仍有不俗承接力的一個主要原因。
政府有效的房屋政策,主要是指暫時停止發售居屋以及提供自置、首置資助等,其對釋放購買力具正面的導作用,而尤以彈性賣地措施為前功。因為,在目前財政赤字如此龐大的情況下,政府公布財政預算案時並沒有大幅增加土地供應,反而繼續堅持彈性賣地措施,這對樓市是非常正面的引導。故預算案後首個開售的新盤愉景灣海澄湖畔賣個滿堂紅;將軍澳中心二期引來過千個登記,其於3月1日放盤時,從下午7時到10時,僅3小時即勁銷260個單位:這均是市民看好樓市的表現。因此在政府與發展商的努力下,市民已逐漸對樓市回復信心。
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