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法規滯後,缺乏『三包』約束,是造成商品房維權困難的重要原因隨著房產市場的不斷發展,商品房已經成為城市家庭選擇的最大件消費品,房地產業也成為國家啟動消費,發展經濟的重要支柱產業。然而,在商品房買賣日益增多的同時,消費者與房產商發生糾紛也日趨突出尖銳,成為投訴的一大熱點。
從商品房投訴的情況來看,一個共同的特征是消費者往往不經意間中了開發商的合同 陷阱。消費者由於缺乏經驗,對房產的一些法律、法規不熟悉。房地產買賣簽訂合同的雙方,一個是經驗豐富的房地產商,一個是可能一輩子沒簽過合同的買房人,就好比是一個五、六歲的孩子和一個四、五十歲的成年人簽訂合同,當然會出現誤入圈套的情況。一些房產商在合同中玩的花樣,始終令人防不勝防,即便是現行的《商品房買賣合同示范文本》中,也有不太完整之處,一是有很多選擇性的條款,買房人在上面簽字就變成自願接受。二是房產商推出的格式合同,往往采用免除自己的責任、加重消費者責任、排除消費者的主要權利的手段,使買房人利益受到侵害,告到法院也是敗下陣來。三是合同中未對可能出現損害購房人利益的條款作傾斜性的設置,從消費者角度看示范文本還沒能真正起到保護購房人的作用。
房產商在售房過程中,一旦違規違法經營,構成欺詐,現行的《消法》卻難以對其進行制裁。現行法律法規的相對滯後,是造成商品房投訴難以解決的一個重要原因。有人說,房子是特殊商品,價格高,對此不應該雙倍索賠。那麼,買蘿卜青菜是買賣,買飛機大炮難道就不是買賣只要是商品,不論價值大小,同樣屬於買賣關系,一套房子如雙倍賠償,確是個大數字。但在整批房子開發過程中對房產商而言卻又是個小數字。立法生威,纔能震懾違規者。因此,中消協有關人士已提出應將商品房列入《消法》調整范圍。
缺少『三包』的約束,也是商品房質量問題始終難以杜絕的一個根本原因。商品房如同其它商品一樣,不可能十全十美,不可能沒有質量問題,因而,『三包』的問題自然而然地要走進商品房中。購房人用畢生的積蓄買了房子,如果出現了質量問題甚至對住戶安全造成威脅時,購房人的損失是嚴重的,而對房產商而言,即便承擔責任,按照現行的《消法》第五十條規定,出現質量問題,對經營者的處罰最高限額也只是一萬元。這對於動輒幾十萬、上百萬高額利潤的經營者而言,行政處罰,實則上顯得蒼白無力。即使夠得上『情節嚴重』,責令停業整頓,吊銷營業執照的,就無法操作。因為把經營主體吊銷之後,使問題非但沒有解決,經營者反而可以不再負民事責任了。商品房『三包』的盡快出臺,已是規范房產市場、提高商品房質量的燃眉之急。
房產市場的無序和暴露出來的癥結,已經引起了市政府的高度重視,整頓規范房產市場將成為今年內的一項重要工作。然而,僅僅靠行政命令是遠遠不夠的,還是要用法治的辦法。為此,盼望立法機關盡快出臺完善針對房產經營中的適用法規,以法來規范市場。只有這樣,消費者的合法權益纔能真正得到維護。
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