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編者按:中國大學在現有人均密度下如何實現高校擴招?興建大學城與經濟有何關聯?以何種方式開發大學城纔不會重蹈建開發區覆轍?大學城如何實現土地與地產昇值?
孟曉蘇博士經過潛心調研,對上述問題做了有針對性的分析並提出有關教育地產的全新觀點,令人讀後不無啟發。
在大城市周邊成規模地興建『大學城』,將房地產業與教育產業結合,不僅有效地實現高校擴招,推進科教興國戰略,同時通過滿足居民的教育消費來有效擴大內需;它可以使這些地方很快形成良好的居住社區,有效拉動民間投資,迅速形成高品質的小城市,推進我國的城市發展戰略;它可以促進土地增值,使國家投入的基礎設施投資很快收回,使國家或民間投入的建校投資得到良好的經濟收益。
走出國門看大學
當我到美國印第安納大學商學院做訪問學者的時候,我發現我所在的那個分校就是一座12萬人口的城市,佔地約30平方公裡,其中有11萬是學生和教師,另1萬人是在服務行業就業的人員。這所大學共有六個分校,每個分校都是由幾個不同的院系所組成,在校學生達到50萬人。南加州大學則有十個分校,每個分校都是一座小城市。而我的母校北京大學到現在纔有3萬學生的招生能力,另有教職員工1.4萬人,教學能力遠遠沒有發揮出來,其原因之一就是佔地太少。北大校園纔1100畝地,相當於一個高爾夫球場大,而人民大學佔地僅區區800畝。在這種人均佔地僅一個涼席大的高人口密度下,怎麼能實現高校擴招?怎麼能改善教師與學生的教學與生活環境?怎樣去實現科教興國戰略?原來我們的不少『大學』,就其土地規模來說是『小學』!
高檻擋住入學門
我國現在每年有900多萬學生高中或職高畢業,而100所重點大學和其它1700所大專院校的招生能力充其量只有268萬人,還有680萬考生沒有學上。主要不是缺乏師資和資金,而是缺乏教室和床位。教育收費制度改革以後,啟動了城鄉居民對於子女教育的大量投入。據估算,供養一個大學生每年要支出1-2萬元。對於這種教育服務,現在每年至少有200萬落榜考生的家長在『持幣待購』,卻又無從『購買』。在市場經濟條件下,本來應當是有需求就有供給,而在教育市場上出現的這種嚴重供不應求的現象,其實主要在於缺乏組織。只要組織合理,包括提供出擴大辦學的足夠空間條件,大量資金就會很快投到教育上,不僅將有效拉動內需,而且還將有效提高我國下一代國民的整體素質。從經濟學與社會學角度出發,我不贊同那種勸家長把孩子送進技術學校以便早早就業的做法。既然家長願意花錢,孩子願意深造,而社會一時又安排不了那麼多人就業,讓高中畢業生多些人多受幾年教育有什麼不好?讓大學畢業生多些人能入讀研究生有什麼不好?不應把大批的優秀青年與大量的社會資金關閉在大學校園之外。
大學城促動新經濟
從城市發展戰略的角度分析,近年來我國新城市產生的動因,一種是在外向型經濟的作用力下產生的,如深圳、浦東;一種是本地民間經濟力量聚集而成的,如溫州的龍港。目前還有一種巨大的動因,就是人民群眾一年上千億元的教育投資,和另外上千億元的教育投資願望。在發達國家,這種動因已經造就了數百個小城市,即『大學城』,在我國,這種動因對於推動城市化發展的作用完全是正面的。以一個名牌大學的大型分校為動力而形成的新型城市,具有高文化、高素質的居民結構,加之很好的城市規劃,很好的道路交通基礎設施和商業服務業設施,沒有工業污染和少有社會污染,這都將使它具有良好的居住環境與工作環境。它將極大地提高國土利用價值,並為居民帶來很大的房屋昇值潛力。由此可見,教育對於國家經濟與社會發展的作用,不僅在於能培養造就出高素質的人纔,而且還有可能帶動和造就出高品質的新型城市,成為推進城市化發展的巨大推動力。
哪裡適合建造大學城?
這種『大學城』應辦在哪裡呢?它不可能建在現有城市的建成區,也不應當建在城市近郊區,而應當建設在具有良好的道路交通設施,遠離城市污染源,水資源豐富,供電充沛,地域廣闊,原居住居民或舊有村落少。從發達國家的經驗看,一般都在距離大城區60-100公裡,現代交通工業40分鍾-1小時能抵達的地方。如:普林斯頓大學距紐約城乘快速列車1個小時,斯坦福大學距南三藩市開車40分鍾,布魯明頓(印第安納分校)據印第安納波利斯開車1個小時。普渡大學離芝加哥兩個小時汽車路程。由於級差地價的作用,在這種地方建設大學城遠比在城市近郊人口稠密地區要經濟,便於起步與發展,土地增值的前景更大。中國城市周邊地區本來就人口密度高,舊有村鎮基礎設施條件很差,如建大學城依托原有村鎮,不僅安置居民與村民要耗費大量資金,而且大量基礎設施建設費用將被村民分享,還留下相當數量的低素質人口,演化為新城市中的『二元結構』。如果那樣做,辦『大學城』就會辦成了『大學下鄉』,那是誰都不願意再回首的教育的悲劇。因此,必須以『另起爐灶』的方式建設全新的大學城。
地方政府瞄准大學城
現在不少地方政府對於建設『大學城』具有很高的熱情,如廊坊的『東方大學城』、密雲的『大學園區』,珠海也在積極拉大學進入。這種熱情是值得贊許的,但由於教育系統的積極性和組織力量沒有跟上,使得這些『大學園區』要麼僅為大學所辦企業免費佔地提供了機會,要麼把大學教育辦成了類似於出租攤位的『小商品市場』,例如有的『大學城』在幾平方公裡用地上拉進了二十幾所大學。如果不趕快從根本上調整建設大學城的思路,重蹈十年前濫設『開發區』的覆轍是可能的。建設大學城的主體應當是教育系統,是名牌大學或同大學結合在一起的投資機構。
名校易址有歷史
目前,大學缺乏興建大學城的積極性,一是認為沒有資金,而是由於怕『遷校』。關於辦學資金問題已有廣闊的市場來源,但實現擴招確實需要一筆建校資金或啟動資金,這是需要向教育行政主管部門和社會投資機構呼吁的。這種興建大學城的資金比之一般城市基礎設施投資要好很多,它們的回收要比後者要快得多,比之一般的擴建校園投資的綜合效益大得多。近幾年國家已用國債投入基礎設施建設4700億元,西部大開發投入基礎設施600億元,如果將今後這些投資的一部分向『大學城』這種基礎設施建設投入,其帶動力、影響力會更大,回收能力更強。至於學校教師怕『遷校』的思想顧慮,一旦講清思路大部分人肯定是會歡迎的。上個世紀30年代美國人司徒雷登辦燕京大學選中了遠離市區10公裡的未名湖,1953年實行院系合並時北京大學從沙灘遷出到了燕大校址,纔有了今天的北大校園。當時從市區乘公共汽車到北大也是需要一個小時的。現在中關村已成為著名的商業區,商業發展與教育發展在用地上形成了尖銳的矛盾,在規劃上形成了激烈的衝突。從發展趨勢上看,這裡已經不是辦教育的良好場所了,『燈紅酒綠』的喧囂之地已經放不下一張安靜的書桌了,當然這個老校址可以長遠地留給學校,作為未來的一個『古跡』,也可以由學校來選擇是否以這塊土地來進行市場化的運作。總之,要去尋找今天的『未名湖』來擴校,今天我們這一代人的智慧與眼光不應當遜色於三十年代的司徒雷登和五十年代的老前輩。
教育地產增值快
一所大學分校有了幾十平方公裡的土地,高校擴招纔有其現實性,學生纔有可能住上公寓,教師纔有可能住進別墅,汽車纔有可能取代自行車成為教師與學生的代步工具,具有高文化素質的大學城居民纔有可能真正享受到現代城市文明的成果。
這種『大學城』由於起步時土地價格低廉,為日後的土地增值留下很大的空間,往往為初始居民帶來巨大的房屋昇值潛力。四十年前,曾有一個青年人以四千美元的價格在斯坦福校園區買下了一座住宅,前年,這位老先生以四百萬美元的價格賣出了這座舊宅與土地。我相信建設『大學城』將會給教師和學生帶來比原先優越得多的學習與生活環境,使得他們早日實現小康,並將使他們中的不少人從未來的土地與房產增值中獲得巨大的利益。(孟曉蘇)
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