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最近,中國海外集團有限公司(以下簡稱本集團)根據旗下深圳市中海物業管理有限公司(其前身為中海物業管理(深圳)有限公司,2001年9月變更注冊為現名,以下簡稱中海物業)業務發展的需要,重新任命了該公司領導班子,進一步優化了其管理團隊。本集團對中國物業管理行業的前途充滿信心,對中海物業的前途充滿信心。此次我們將香港中海物業以及本集團內部熟悉物業管理業務的精兵強將充實到中海物業的領導班子中來,就鮮明地表達了我們的這種態度和決心。
中海物業將以中國成功入世為契機,通過有效地整合資源、建立平臺和夯實基礎,堅持不懈地強化自身的服務意識與服務質量,努力為業主提供性價比最為優越的物業管理服務,幫助業主實現價值的倍增與人生的夢想。
本白皮書的內容涉及中海物業的發展歷程、企業現狀和未來發展戰略,中海物業在本集團的戰略地位,以及中海物業對社會各界關心的重大行業或社會命題的基本看法等諸多方面,是總結中海物業歷史、剖析中海物業現實、規劃中海物業未來發展的綱領性文件,必將開啟中海物業持續發展的壯美進程,張揚中海物業與時俱進的燦爛風貌。
一、中海物業肇始於本集團房地產發展的全程化服務理念,在其發展初期具體表現為對中海地產的補充和延伸。中海地產不僅催生了中海物業,也哺育並提昇了其品牌形象。
為實現本集團房地產發展全程化服務的理念和承諾,中海物業應運而生。中海物業引進國際先進的質量管理模式和物業管理技術,融匯世界先進物業管理經驗,嚴格遵循『業主至上、服務第一』的經營宗旨,大力開展科學管理和優質服務,信譽卓著,佳績紛呈:
——在香港注冊經營的中海物業管理有限公司從1986年起步,迅速發展成為香港中資企業中最大的一家物業管理公司,在香港管理商業大廈、私人屋宇、政府屋村、中央駐香港聯絡辦公室等物業面積數百萬平方米,現為香港物業管理協會理事成員;
——中海物業管理(深圳)有限公司成立於1991年7月,是中國物業管理行業首家通過ISO9002國際質量管理體系認證的企業,管理模式已輸出至全國20多個大中城市,現管理逾100個物業項目,面積達1?300萬平方米,其中15個小區榮獲全國優秀示范小區稱號,經營規模長期保持著內地同業第一的競爭優勢。該公司已從單一服務本集團開發物業,成功轉型為在全國提供包括物業管理、小區智能化管理設計安裝、樓宇設備維護等全面服務的專業機構;
——中海物業另在北京、上海、廣州、成都設有分支機構,管理物業面積超過300萬平方米,在當地均享有較高知名度和美譽度。
回顧中國物業管理行業的發展歷史,我們不難發現,這是一部從管理自有物業開始的歷史。中海物業概莫能外。中海地產在國內的成功實踐不僅催生了中海物業,更哺育並提昇了其品牌形象。本集團對中海物業誕生之初的定位就是為中海地產提供優質完善的售後服務,其業務在實質上是對中海地產業務的補充和延伸。
事實也正是如此。中海物業在成立之後相當長的一段歷史時期內,在行政架構上一直隸屬於本集團全資附屬機構中國海外建築(深圳)有限公司,在業務上與中海地產實行捆綁式一體化運作,直到1995年4月纔獨立出來。在這個過程中,中海地產規模的不斷擴張,品牌的不斷張揚,有力地帶動了中海物業的發展。中海地產的規模化發展,使中海物業相應地有了規模化發展的市場基礎;中海地產持之以恆的精品追求,在客觀上促進了中海物業的管理素質和服務意識。這是中海物業品牌得以衍生並發展的重要基礎。目前,在中海物業所管理的物業項目中,中海地產投資發展的項目仍佔有相當的比重。
二、中海物業的發展是一個大浪淘沙、革故鼎新的過程。對於中海物業在發展過程中所遇到的問題,本集團將正確面對,妥善處理,為中海物業的更好發展積極創造條件。
社會的發展就是一個大浪淘沙的過程,企業的發展尤其如此。在發展過程中,如何排除乾擾、輕裝前進,不僅考驗著一個企業的管理能力,也反證出一個企業的經營智慧。
不久前,本集團發現中海物業公司前任領導班子存在著違反公司規章制度現象,並涉嫌造成國有資產流失,情節嚴重,影響惡劣,便采取果斷措施將其停職審查。經初步調查,具體情況如下:
2000年10月19日,深圳市中海外承物業管理諮詢有限公司未經上級批准擅自成立,注冊資金為20萬元人民幣,其中臧世勝持股60%、李長柳持股15%、中海物業公司持股25%,經營范圍為信息諮詢。
2000年10月31日,中海物業持有的深圳市中海外承物業管理諮詢有限公司25%的股權,未經上級批准全部轉讓給深圳市中海外承物業管理諮詢有限公司的另一股東李長柳。
2000年11月2日,深圳市中海外承物業管理諮詢有限公司將其注冊資本金從20萬元人民幣增加到860萬元人民幣,股東出資比例變更為:臧世勝出資344萬元,佔40%;李長柳出資258萬元,佔30%;李娟出資258萬元,佔30%。其中,新增加的840萬元人民幣注冊資本金均為挪用公司資金。
2001年6月7日,深圳市中海外承物業管理諮詢有限公司在深圳市工商局正式變更工商登記,將注冊資本金增加為860萬元人民幣。
2001年8月23日,深圳市中海外承物業管理諮詢有限公司將其名稱變更為深圳市中海外承物業管理有限公司,經營范圍變更為:信息諮詢、物業管理。
2001年10月,深圳市中海外承物業管理有限公司股東李長柳、李娟分別將各自所持有的30%股份正式轉讓給臧世勝、耿萬嶺。
2001年12月3日,深圳市中海外承物業管理有限公司將其名稱變更為深圳市開元國際物業管理有限公司,其現任總經理為李立新。
其中,李立新原系中國建築第一工程局乾部,1993年始借調入本集團,1997年4月任中海物業公司董事長總經理,1999年12月2日被免去董事長職務,2001年12月6日被停職審查;臧世勝、李長柳、李娟三人自1999年12月始均為中海物業公司董事會成員,直到2001年12月6日被停職審查(其中臧世勝於2001年8月20日提出辭職)。
在此期間,深圳市中海外承物業管理有限公司屢屢利用中海物業的營銷資源對外承攬業務,對中海物業的正常經營造成了一定的振蕩和衝擊。
迄今,李立新等人因為在公司工作期間嚴重違反《公司法》,在外從事與其本人在公司完全相同的業務活動,嚴重違反公司規章制度,擅自成立深圳市中海外承物業管理諮詢有限公司(後幾經變更為深圳市開元國際物業管理有限公司),以及挪用公司840萬元人民幣巨資而仍在被停職審查之中。
有關事宜,可參見本集團刊登在2001年12月22日《深圳特區報》第10版、2001年12月28日《法制日報》第4版的律師聲明。
本集團將引以為戒,通過進一步嚴格管理,完善制度,建立起有效的自我糾錯機制,增強自身的新陳代謝功能,為中海物業的更好發展積極創造條件。
三、中海物業的發展史雄辯地證明,中海物業的發展壯大在外因上體現為對國內經濟持續、快速、健康發展成果的局部和行業分享,在內因上體現為本集團對其發展戰略的正確規劃,是中海物業幾代領導和全體員工共同努力的結果。
經過短短二十多年的時間,中國物業管理行業已經獲得了長足的發展。中海物業生逢其時,順勢而為,抓住了歷史機遇,分享了行業效益,得到了發展壯大。據統計,目前全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業管理新體制,全國物業管理的覆蓋面已佔物業總量的30%,經濟發達城市已達50%,深圳等城市已超過95%。物業管理企業已超過2萬家,從業人員已突破200萬人,基本形成了包括房屋及相關設施設備維修養護、小區保安、綠化保潔、居民服務等系列的配套服務。全國已初步形成了一批實力強、信譽好的物業管理骨乾企業。前不久,建設部批准的40餘家一級資質企業即是其中的佼佼者,中海物業亦位列其中。正是因為有了眾多物業管理企業的先鋒實踐和群體崛起,中國物業管理行業的天空纔顯得如此的廣闊和斑斕。
本集團對物業管理業務認識不斷深化的過程,貫穿了中海物業的整個發展史。值得慶幸的是,這個過程先知先覺地符合了市場規律,順應了歷史潮流。
本集團物業管理業務的發展歷史呈現出先香港後內地的明顯特征。中海物業管理有限公司於1986年12月在香港注冊成立,專門從事提供物業管理服務,為我們進軍內地物業管理市場探索了道路,積累了經驗。
中海物業在深圳成立伊始,百廢待興。1991年,中海物業公司首任總經理丁步華先生創造性地為其引進了香港物業管理的模式和經驗,通過完善管理制度,確立了實施規范化、流程化管理的經營方向,為中海物業的高起點運作奠定了良好的基礎。
本集團為中海物業制訂了清晰的規模化經營戰略。在這一戰略指導下,隨著物業管理市場化、社會化進程的不斷推進,中海物業積極參與市場競爭,面向社會擴大對外經營,為以後的分業經營奠定了基礎。1996年,在時任本集團副總經理陳顯釗先生與時任中海物業公司董事長王連印先生的周密部署下,中海物業在與香港三家知名物業管理公司和內地同行的激烈競爭中取勝,一舉獲得深圳中銀花園的物業管理權,標志著中海物業成功地將經營方針從管理自有物業的『售後服務型』轉變為面向社會的『規模效益型』,並以此發端邁入快速發展的歷史時期。
我們認為,對服務行業而言,尤其是對物業管理行業而言,一定要在業務規模與管理能力之間保持適當的平衡。如果規模擴張得過快,而管理能力相應滯後,最終會對企業造成損害。在當代中外商業界,因片面追求規模效應而導致企業最終失敗的例子屢見不鮮。因此,我們一貫支持中海物業的有序規模擴張,反對其無節制規模擴張。中海物業能夠快速、穩定地發展到今天,得益於本集團對其規模與管理辯證關系的准確把握。
事實證明,中海物業品牌的創立、中海物業的發展壯大,取決於本集團對中海物業發展戰略的正確規劃,是中海物業幾代領導努力奮斗的結果,與公司員工兢兢業業、勤勤懇懇的長期忠誠奉獻密不可分。
四、中海物業的盛衰取決於企業自身管理體制的先進與否、激勵與約束機制的科學與否,以及物管能力與服務素質的高低。
今年3月5日九屆全國人大五次會議的《政府工作報告》中明確指出,要堅持以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度;積極探索公有制多種有效實現形式;繼續發展混合所有制經濟和集體經濟,鼓勵、支持和引導私營、個體經濟健康發展。
據此,我們的理解是,在當前改革開放時期,國家要確立的是國有企業與民營企業的適度的多元競爭關系。在這個過程中我們要看到兩者之間的內在互補性,不應該簡單地理解為互相排斥關系,而正當的市場競爭是維系兩者互榮共存關系的重要橋梁。
截至目前,無論在國內哪一個行業,尤其在像物業管理這樣的一般性競爭行業,國有企業通過科學的企業改革與管理創新,是完全能夠在市場經濟大潮中扮演主角、佔據主動的。事實也正是如此。在可預見的未來時期內,這種現象仍將繼續。
成熟的物業管理市場,就是要為物業管理公開、公平、公正的競爭創造條件。這是因為物業管理作為市場經濟的產物,市場經濟的本質就是競爭,競爭是市場經濟生機和活力的源泉,也是把物業管理向前推進的重要途徑。只有競爭纔能不斷提高物業管理服務的質量和水平,纔能使物業管理行業充滿生機和活力。市場的選擇深刻地決定了企業的命運。對物業管理企業來說,是服務質量的高低最終決定了業主的選擇,而不是其他的因素左右了業主的取向。
中海物業作為一家國有物業管理企業,願意與民營物業管理企業共同參與市場的正當競爭,在共同遵守市場游戲規則的前提下,和諧共存,同謀發展,為國人生活素質的改善與提昇貢獻我們的力量。
五、中國物業管理行業的規范化發展需要完善成熟的法制體系,中海物業呼喚大力推進行業立法等法制化進程,為行業的長遠健康發展提供法制環境。
與國外物業管理行業的百餘年歷史相比,中國物業管理行業其生也晚。近年來,中國的物業管理立法有了可喜的進展,出臺了多部法規、規章,但全國仍缺乏系統完善的法律體系。政策法規成為中國物業管理市場的稀缺資源,制約著行業的發展與進步,亟需建立健全物業管理的法律體系。
市場環境的法制化既是對市場游戲規則的物化,也是對市場需求的培育。比如,業主的滿意度是衡量物業管理企業優劣、決定物業管理行業盛衰的關鍵性指標。遺憾的是,業主與物業管理者似乎均處在法律的兩難境地。一方面,當前國內業主對物業管理投訴率不斷上昇,但在具體投訴中往往找不到明確的法律依據,自身權益得不到有效保障。另一方面,物業管理者不得不面對與小業主在法律地位上失衡的尷尬局面。業主委員會可代表眾多小業主與物業管理者簽約,卻無須承擔民事責任,導致物業管理行為成為物業管理者單向的風險博弈。
物業管理市場只有實現有法可依、有法必依、違法必究的法制化運作,纔能保障整個行業健康、持續、穩定地發展。作為業界具有影響力的代表企業,中海物業大聲呼喚中國物業管理行業要加快行業立法等法制化進程,為行業的長遠健康發展提供法制環境,為中國物業管理市場制定一個顯性的游戲規則,為中國物業管理行業營造一個良好的發展環境。
六、中海物業將以信息化和專業化發展為手段,盡快完成從勞動密集型向技術密集型轉變,力爭為中國物業管理行業的發展作出新的獨特貢獻。
中國物業管理行業經過二十多年的發展,該引進的已經引進了,該模仿的也模仿了。多元化社會需求的迅猛發展告訴我們,一招鮮吃遍天的時代早已過去。差之毫厘,謬以千裡。從表面上看,物業管理的技術和手段可以簡單移植和復制,但抄襲與模仿充其量只能做到形似而不是神似。正如一個人離開了某個特定的平臺,他很可能淪為平庸。在這個意義上說,我們堅信,中海物業的核心競爭力是偷不去、買不來、拆不開、帶不走、溜不掉的。
物業管理是一個新興行業,也是一個快速發展的行業。只有不斷進行管理創新、技術創新,纔能做到服務創新。現代科技的發展,客戶服務形態的遞進,無不昭示著常規的管理手段已經無法滿足現代物業管理的要求。中海物業將通過大力發展信息化,建立連接公司各部門、管理處以及供應商、業主的信息網絡系統,實現縱向橫向的信息貫通;開發先進物業管理軟件,實現公司數據資料一體化;建立電子商務平臺,為用主提供智能化的信息增值服務,最終實現提高企業的經營決策水平,鞏固和優化與供應商關系,建立有效的運營成本分析和控制機制的目的。
根據國際經驗,中國物業管理市場在未來將逐步走向行業協會指導協調、物業管理經理人承攬負責、專業公司提供服務的發展道路。因此,中海物業將努力抓好下屬樓宇科技、電梯維修、專業清洗、園林綠化等專業公司的建設,通過專業化發展,實現集約化經營,在未來的市場競爭中開拓進取。
中海物業將不斷對現有管理技術與經驗進行揚棄,去其糟粕,取其精華,與時俱進,持續創新,不斷豐富中海物業品牌的國際化與時代性內涵,盡快完成從勞動密集型向技術密集型轉變,力爭為中國物業管理行業的發展作出新的獨特貢獻。
七、中海物業將一如既往地推進企業的改革進程,以自身的微觀實踐呼應國有企業改革的大局,而避免國有資產的流失則成為重中之重。
今年九屆全國人大五次會議的《政府工作報告》中明確指出,要進一步深化以國有企業改革為中心的各項改革。具體而微,本集團一是要切實加強中海物業的現代企業制度建設,繼續推行規范化的公司制改造,健全法人治理結構,真正轉換經營機制,要在具體工作中仔細找出問題,認真加以解決;強化其內部改革,建立有效的激勵和約束機制;加強和改進其質量、成本、營銷管理;加快其管理現代化、信息化建設。二是要積極推進中海物業的改革進程,不斷提昇其核心競爭能力,努力培育其國際化的競爭能力,從容應對中國入世後面臨的空前挑戰與機遇。
在改革過程中,我們始終認為,國有企業無論采取什麼樣的改革方式,首要的任務是保護國有資產的安全,必須防止國有資產流失。對此,我們的態度是堅決的。我們一直以來都是以嚴格的企業紀律來捍衛國有資產的安全,並孜孜以求國有資產的昇值和增值。如果有人借改革之名而搞小團體主義,搞體外循環,無論他職務多高、貢獻多大,一經發現,必須立即停職審查,絕不遷就姑息。如果經過調查,確有涉嫌挪用國有資金、侵佔國有資產的行為,我們將如實向公安檢察機關舉報,以便司法機關依法查處。
本集團衷心感謝社會各界多年來對中海物業的關心和支持,並期待大家能夠一如既往地關心和支持中海物業的發展。中國已經成功入世,中海物業將走向更加穩健,走向更加成熟。
中國物業管理行業的明天會更好,中海物業的明天會更好!
二零零二年三月十二日
由本文所引發的一切法律責任,概由中國海外集團有限公司承擔,特此聲明。
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