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去年5月,國務院發出全面加強土地資產管理和土地市場建設的具有綱領性意義的15號文件,建設部隨即下發了《關於整頓和規范土地市場秩序的通知》。不久前,北京市土地交易市場正式掛牌,廣渠門外東五廠周邊的47公頃土地率先在北京市土地交易市場開標,以招標、拍賣的形式公開交易。
北京市國土資源和房屋管理局局長苗樂如在掛牌儀式上宣布:北京今後將加強土地收購儲備制度,推進土地招標拍賣,建立土地有形市場。
北京土地交易市場的出現可謂土地市場的重大變革。土地市場的重新洗牌,將對其『下游』的操作———房地產開發帶來哪些影響、其房價的變數如何成為業內外人士關心的一大熱點。近日,部分開發商、購房者、房地產界的專家以及政府官員匯集北京晨報,就以上問題展開了熱烈的研討,其中不乏不同觀點的碰撞,喜悅、疑問、懮心、信心……反映出目前北京土地市場變革的現實景象。
土地市場是房地產源頭
顧雲昌(中房協副會長):土地市場是房地產市場的源頭。以往房地產市場存在的混亂現象、黑箱操作的腐敗現象,許多緣於土地市場的不規范。北京房價高,其中有土地炒賣的因素,不承認土地營利空間大是不客觀的。土地如果不能炒作,據開發商反映應該能使房價下降1000元-2000元。
土地市場改革需要過程
史賢英(北京市土地整理儲備中心主任):土地市場改革是房地產市場不可或缺的重要部分。土地市場改革核心問題是總量控制和公開交易。自1992年鄧小平南巡起,政府推行土地改革已經有10年之久了,但目前仍面臨許多問題,需要一定過程。現在政府需要解決的有三方面問題:一是政府要通過土地招標、拍賣,對原土地轉讓方,土地獲得者和政府三方的利益關系進行合理調整、合理分配;二是要改變多年來延續基建立項的計劃經濟的管理體制,改變政府在協議出讓土地過程中處於只是辦理手續的被動地位;三是要改變以往只有原有土地所有者擁有立項權造成的收益分配不合理。北京的特定環境使以往的土地呈現『多渠道放水』,各區城市危改的土地、國企開發公司劃撥土地、近郊各區縣、各開發區的土地、工業企業結構調整『退二進三』的土地、中央在京單位,包括部隊系統的土地以及近郊鄉鎮屬於城市綠化隔離帶的土地,六大渠道各尋各的投資伙伴,這種供地方式缺乏公平交易運作體系,致使收益分配不合理。
招標拍賣利於規劃先行
柯煥章(北京市規劃院教授):作為做城市規劃工作的,我對土地招標拍賣期待很久了。現在北京有許多不具備開發實力的開發公司和中介商熱衷於拿地,靠炒地皮掙錢。CBD裡的土地很多都是在私下裡倒了二、三年後協議出讓的,這種不規范的作法給城市增加了負擔,同時,看什麼好賣就建什麼房子的盲目做法造成城市布局的嚴重不合理。
應該講,招標、拍賣土地,首先有利於規范先行,使城市的容積率、建築高度、綠化率、道路交通等都能協調分布,從而滿足城市的功能要求。
土地資源最佳配置靠市場
任志強(華遠集團總裁):土地招標、拍賣是一件好事,但政府不應單純從土地供應量上考慮土地的招標拍賣。深圳市政府是目前全國土地招標拍賣中做得比較多的,其拍賣的土地僅佔該市存量的30%,北京現有6000多萬平方米的存量土地,整個房地產市場要通過土地交易市場招標、拍賣來滿足土地需求很難。我認為,在沒有私有土地和公有土地共存的市場條件下,由於政府既是招標、拍賣方,又是土地出讓金的獲得方,身兼兩個角色,不能平衡原土地轉讓方,土地獲得方和政府這三方面的利益關系,而只有市場纔能將三方的利益平衡。
現在一宗土地先出讓後轉讓,通常都要10年時間,這一過程是土地資源最佳配置轉換過程。通過招標、拍賣的土地,政府規定兩年內必須開工,否則沒收,發展商失去低進高出的條件,這將出現市場大勢好開發商就活了,市場情況壞就死掉的情況,使土地獲得者無法規避風險。當前,政府最應該做的是土地招標前的城市規劃,減少因規劃和法規滯後引發的問題。
行政、市場兩支杠杆都需要
董黎明(北大城市與環境系教授):利用市場配置資源有優點,但是開發商不會考慮其開發地塊對城市的影響及城市的合理規模,也無法考慮土地的總用量。行政與市場杠杆相結合纔是最有效的辦法。但政府不能又當裁判員,又當運動員,北京幾年來土地招標拍賣的失敗原因就是行政乾預。
喜悅懮慮與信心
張寶全(安地房地產公司董事長):現在各開發公司的建設成本基本相同,而在土地成本上卻由於拿地途徑不同而有較大差異,而市場上房價就低的可能不大,致使房價走高。土地的公開交易,有利於降低開發的綜合成本,也可以改變土地方非市場化的價格計算。
易曉迪(銀信光華房地產公司總經理):土地公開交易肯定會吸引更多的企業進入北京市場,但目前已存在土地市場,政府公開交易的土地只有高賣纔行,而政府的壟斷讓人擔心,希望能有多元化的交易渠道。
張民耕(北京銀信房地產公司董事長):土地實行招標拍賣的同時,還應該有相關的細則,如經過土地交易市場公開交易拿到的地塊,其規劃能否改變?如果改變了有哪些規定等等。
潘石屹(北京紅石實業公司總經理):招標拍賣可以避免協議出讓中的腐敗現象,提高拿地的效率,但關鍵不要在招標拍賣中再有暗箱操作,給開發企業以信心。(陸昀)
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