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劉志峰副部長在論壇上發表講話時,曾提到目前物業管理存在的新問題,包括在物業管理區域內發生偷盜等刑事案件,如丟車、殺人事件,物業管理企業要承擔什麼樣的法律責任,目前司法機關在調解和判決時還缺乏法律依據。此問題的提出,立刻引起全場的騷動,有不少代表私下裡稱,物業管理企業現在真是有苦難言,而且在責任無限的泥潭中,似乎越陷越深了。
怨聲起,無奈的無限責任
時常聽物業管理企業老總們聊起物業管理公司的責任,或唉聲嘆氣,或無奈調侃。通常,老總們在細數完物業管理的無限責任後,末了還不忘說:『我還掛著某某計生辦的某某職,某某治安辦的某某銜呢。』一副哭笑不得的樣子。
具體說來,現在的許多小區,大以人身傷亡、汽車被盜,小到水浸地板、甚至人被狗咬、高空拋物、放任寵物在公共場合隨地大小便、『卡拉OK』擾民、私搭亂建等等,都可能成為業主索賠或拒付物業管理費的理由。此外,物業管理公司還承擔著不少社會義務,比如有關政府職能部門要求承擔的計生、防疫、小區外的社會治安、屋頂綠化、燈光改造、人口普查、戶籍管理、稅務征收、工商管理等名目眾多的義務工作。當然,也免不了要為開發商承諾的配套未到位或施工質量遺留問題等黑鍋。
這幾年消費者權益保護意識的加強,加之大多數業主無法分清物業管理公司管理的權限與管理責任,以為只要交了管理費,小區內的什麼事情物業管理公司都得管,而且還要管好。因此,在達不到要求時,雙方生發了不少矛盾與糾紛,有的甚至鬧上了法庭。據不完全統計,近一兩年,深圳市物業管理公司因各種事項被索賠金額超過千萬元。索賠事件的頻頻發生,令物業管理企業叫苦不迭。
爭執起,公婆皆有理
那麼物業管理公司到底該不該承擔上述的那麼多責任呢?一直以來,各界人士對此各有說法,兩種觀點相持不下。深圳市住宅局物業監管處副處長張玉亭在他寫的《關於物業管理法律關系的對話與思考》一文中列舉了爭執雙方的多種理由。
認為『物業管理公司不能在無約定的情況下,無限擴大其管理服務職能,立法及司法實踐不能無限加大物業管理公司的民事責任』一方的理由是:
一,美國紐約世貿大廈的物業管理公司是否應對撞機爆炸事件的死難者承擔賠償責任?
二,物業管理公司並非小區內每一個業主或使用人的人身監護者、業主私有財物的保管者。
三,《民法通則》及《消費者權益保護法》並不能代替有關專門法律、法規或技術標准;相反,前者所包含的有關原則須由後者的具體規范來實現,這就是特殊法優於普通法的原則。
四、如果讓物業管理公司為小區內行凶的歹徒的行為或咬人的寵物狗的行為負責,必然導致整個社會的法律關系混亂,受害者必然是全體社會成員。
五、有關部門或單位因怕事而要挾物業管理公司承擔不應承擔的責任,是一種不健康的社會心態。
六,物業管理公司按照合同約定和有關規范、標准界定的責任承擔相應而准確的法律後果,是法制建設的必然趨勢。
認為『在物業管理區域內發生的任何侵害業主及使用人權益的事項,均應由物業管理公司承擔法律責任』的一方的理由是:
一,物業管理所控制及提供服務的,是一種空間、狀態及行為,業主及使用人是上述要素的受影響者。
二,業主是物業管理的消費者,物業管理公司是物業管理服務商品的制造者與經營者,消法及相關物業管理法規為業主向物業管理公司的任何索賠提供了足夠的法律保障。
三、業主是弱勢群體,所以法律及司法實踐會保護甚至偏袒業主的權益。
四、政府怕百姓鬧事,發展商及物業管理公司提心社會影響,所以業主在利用政府資源、新聞輿論、心理壓力等方面具有優勢。
五,發展商或物業管理公司的無限承諾、誇大服務職能、不注重合同及管理基礎文件等,使業主有足夠的可趁之隙。
六、『管理養護不善』及『合同隨附義務』可以成為所有對物業管理索賠要求的正當理由。
七,『收錢就要服務,服務不好就賠錢』,這是天經地義的事情,如果物業管理公司這也不盡責,那也不賠錢,只享有權利,不承擔義務和責任,則不符合民事法律的基本原則。
深圳市物業管理進修學院的吳春興老師補充認為,造成現在物業管理責任無限的原因, 一是開發商在促銷宣傳時,可能誤導了購房者;二是物業公司要創品牌,也在誇大其辭,形式主義非常明顯,自己在大包大攬。他舉例說,美國某物業管理公司管理的北京金融一條街中最高檔的國企大廈,地下停車場不僅路面不平整,而且路面有裂縫,但美國物業管理公司在管理時就不管,他們認為開發商交給他們什麼樣就是什麼樣,與物業公司的管理沒有關系。吳春興老師認為這是物業管理公司自食其果。三是業主的觀念還未轉變,因為在計劃經濟下是政府、企業包攬了後勤,現在業主誤以為新時期的物業公司是第二政府,以為這是新時代的保姆。說到底,這與體制及文化傳統有關。
思考與對策
一味的爭執永遠不能解決問題,冷靜的思考與合理的建議纔是最終解決爭執的有效途徑。張玉亭副處長認為:
一,物業管理是現代城市管理發展的必然階段和重要組成部分,但如果不能公平地處理物業管理的法律責任問題,必然會引發城市管理的停滯和倒退;
二,物業管理公司通過自身行為客觀形成了城市管理的重要主體,但許多行為並沒有獲得市場認可或法律的有效確認;
三,物業管理公司不應偏離企業的角度,依法經營、拓展市場、降低成本、追求利潤、樹立品牌、提高質量是企業的天然職能,不應去管不屬於份內職責的事情。
四,城市管理的各個主體尤其是各有關部門,應當履行各自法定職責,不應把自己的事推給物業管理企業去做。
五,社會及政府應當客觀、成熟地處理物業管理關系,市場是思維的起點和終點,公平公正是最基本的准則。
六,今後物業管理立法應當加強對物業管理行為責任的具體劃分和合理界定。
針對物業管理區域內,丟車、業主財物被盜、業主受到傷害等刑事案件責任問題,吳春興老師在接受記者采訪時,特別提出了三點建議:
一是要在立法上明確物業公司應當承擔什麼責任,以前的規定比較籠統,比較原則,今後可以直接明了寫出承不承擔責任。在立法時,可以用比照的方法來解決。一可以比照醫院對病人的安全責任,有些屬混合過錯;二可以比照上海2001年出臺的《上海市中小學校傷害賠償條例》,該條件的核心是在有條件的情況下可以不承擔責任。而事實上物業管理企業的責任是低於上述兩種責任的。
二是通過保險的方式,來分散責任,但保價不能過高,因為這可能涉及到增加業主的負擔。中保現在已創立了一種新險種,叫物業管理責任險。其實,物業管理公司需要警惕的是,這可能是對物業管理的一個挑戰,因為這樣有可能誤導業主,以為今後出了事就是物業管理公司應該負擔的責任。
三是總體上要考慮到公正公平,物業管理公司不能替代了國家安全職能,也不能無所作為。
看來, 撼山易,要想解決物業管理責任無限的問題卻不易。
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