北京市人民政府辦公會於2001年11月30日轉發了北京市國土房屋管理局《關於規范和加強本市居住區物業管理若乾意見的通知》(以下簡稱《通知》)，筆者作為一個多年研究物業管理問題的人讀後覺得《通知》有幾點重大突破，同時希望北京市在正式出臺《物業管理條例》時，能在《通知》基礎上，對一些問題進一步加以明確。

　　對『物業管理』解釋的突破意義重大

　　在我國對物業管理的解釋一直是：物業管理企業對物業進行專業化的管理。《通知》則明確提出：『物業管理是業主對物業管理區域內共同利益的維護、管理。』『物業管理通過組織業主委員會來實施。』這是政府對物業管理概念解釋的一項重大突破，在我國可以說是第一次。它的意義不在對一個詞如何解釋，而是在充分體現了我國《憲法》等大法對『物權』的保護，促使業主明白物業管理是自己對自己財產的保護，繳納物業管理費不是給物業管理企業交『公糧』，而是主要用於自己房產的增值保值，這對轉變人們的傳統觀念，改變目前物業管理收費難的問題有著非常積極重要的作用。

　　《通知》明確了業主是『物業管理重要責任主體』，但同時又將物業管理企業定性為『物業管理市場的主體』，雖然說的不是一個主體，但解釋時容易造成混淆。因此，筆者建議在將要出臺的《北京市物業管理條例》中能對物業管理概念進一步明確為：『物業管理是指物業管理區域內的業主通過業主大會或業主代表大會對物業的共用部位、共用設施設備和共同事務進行管理的活動，該活動可通過委托依法設立的物業管理服務企業實施。』突出業主整體的作用和物業管理企業的服務性質，明確物業管理企業管理物業是在業主整體委托下的一種管理形式和方法。

　　物業管理收費上的突破

　　對於物業管理收費長期以來存在『政府定價』和『市場定價』的爭議，筆者一直認為『市場定價』要有『市場公平』的前提，《通知》很好地解決了這個難題，提出了：『業主委員會成立前，居住小區公共性服務收費的等級和標准由市或區縣物價主管部門、物業管理行政主管部門核准。業主委員會成立後，業主委員會可以與物業管理企業協商選定公共性服務收費級別及標准，並可在選定級別的政府指導價基礎上適當浮動』的原則。

　　《通知》中對『特約性服務收費實行經營者定價』的原則是對的，但筆者認為僅僅要求『未成立業主委員會的，物業管理企業應事先明示』是不夠的，希望在將要出臺的《北京市物業管理條例》中能就此對物業管理企業有如下限制性條款：

　　1.物業管理企業對房屋自用部位、自用設備的維修費用不應高於市場平均價格。

　　2.房屋自用部位、自用設備需要維修時，業主或使用人可以向物業管理區域的物業管理服務企業報修，也可以自行維修或請其它維修單位維修，向物業管理服務企業報修的，物業管理服務企業不得拒絕修理。物業管理服務企業維修的項目實行保修制度，修理項目竣工以業主或使用人驗收簽字為准，因修理質量引起的返修不得再收費。修理費用和保修時間由當事人自行約定。

　　同時，筆者也希望《通知》中的『特約性服務收費由委托人交納』的意見不僅局限於業主對物業管理企業的委托，在將要出臺的《北京市物業管理條例》中能夠同時體現於對水、電、熱、氣、電話、有線電視等企業對物業管理企業的委托上。

　　保護中、小業主的突破

　　《通知》提出了『首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會』的要求，突破了北京市多年對成立業主委員會業主入住要超過50%的限制，體現了立法要能保護弱者的精神，對於保護中、小業主的合法權益有著十分重要意義。

　　但是如何能使不夠50%的業主成立的業主委員會發揮作用，還需要細則加以明確。因此筆者建議在將要出臺的《北京市物業管理條例》中能夠有如下對中、小業主的保護性條款：

　　1.同一業主擁有的表決權票數超過20%時，超過部分不記。

　　2.同一業主在業主委員會中擔任委員的比例不得超過20%。

　　對物業管理公約重要性的認識上的突破

　　到目前為止，物業管理實際上還在走過去『房管所』強制性管理的路，忽視業主自我約束的作用。《通知》對此做出了突破，第一次明確『銷售住宅時，必須向購房人明示物業管理公約。公約要明確物業管理服務項目、服務內容和費用標准。』筆者認為僅此還不夠，建議在將要出臺的《北京市物業管理條例》中能夠將『購房人在辦理房屋交易過戶手續時，要提供履行物業管理公約的承諾書。』改為『購房人在簽署購房合同時應同時簽署物業管理公約的承諾書並作為房屋買賣合同的必備附件。』進一步突出物業管理公約的作用。

　　《通知》再次明確了『業主委員會成立前，商品住宅公共維修基金由物業管理行政主管部門代管』，『物業管理企業的服務收費要明碼標價，收費項目、收費級別、收費標准及收費依據應在收費場所公布』、『完善居住小區的建設與管理銜接制度。居住區的開發建設單位必須按照規劃要求配套建設相應的設施，在具備通水、通電及道路、衛生保潔、交通等基本生活條件後，纔能安排居民入住』等問題，提出了『鼓勵物業管理企業吸收下崗職工就業』，『鼓勵和支持物業管理區域內具有業主身份的各級人大代表和政協委員作為業主委員會成員參與物業管理』，『積極推進老舊居住區實施物業管理。』等新的指導性意見，這些無疑都將對推進我市物業管理健康發展起到積極的引導作用。筆者真誠希望在將要出臺的《北京市物業管理條例》中不僅能將《通知》內容進一步具體化，同時能對違反規定的有具體的處理措施，比如：不僅應有成立業主委員會的條件要求，還應有完成業主委員會成立的時間限制。對一些問題做進一步的推敲，比如：《通知》中的『街道辦事處、社區居委會要結合社區建設，加強對物業管理工作的指導』是否應改為『街道辦事處要結合社區建設，加強對物業管理工作的指導，社區居委會應積極配合物業管理工作的開展』更為合適。劉宏誠