上海的物業管理已發展成相對獨立的新興行業。在過去的一年中，物業管理行業按照市政府的要求，積極推進物業管理的市場化。截至去年底，經注冊登記的物業管理企業2300餘家，從業人員8.9萬人，管理各類物業2.35億平方米，其中，住宅1.88億平方米。物業管理覆蓋面65%，其中，居住物業為85%。

　　特點：物業管理企業數量迅速增加，物業管理區域不斷擴展，物業管理覆蓋面不斷擴大，各種規章政策不斷出臺，物業管理招投標方式得到推廣，物業管理的市場機制開始發揮作用，物業管理的社會效益越來越明顯，經濟效益逐步提高。物業管理市場走『專業化、市場化、社會化、規模化、品牌化、科技化』之路，被越來越多的業內人士認同。

　　多家管理 逐步告退

　　在歷史上，由於投資、建造體制的原因，滬上許多老小區是由多家物業公司管理。在這些『多家管理』小區，由於職責不清、界限不清、相互扯皮等，『大門無人管，綠化無人養，路面無人修』，人人有責變成了人人無責，給居民生活帶來了許多不便。到去年上半年，全市尚有512個小區存在這一問題，僅楊浦就有122個，總建築面積達568萬平方米，居各區之首。

　　到去年底，通過互換產權、招投標、業委會選聘等方式，305個小區的多家管理問題已得到解決，超額完成了年內解決269家小區的目標，佔多家管理小區總數的60%。

　　楊浦區三門路510弄有396戶居民，有10家物業公司管理，小區的道路、下水道、綠地等長期得不到改造或修繕，其中最突出的是雨季積水問題。去年8月，有25戶居民家進水，小區積水最深處達80厘米。楊浦區房地局和五角場街道多次會同居民及有關單位協商、研究，最終確定由中狄物業公司一家統一對小區進行管理。

　　浦東新區成山路248弄小區，通過招投標辦法選聘了一個新管家，逐步實現保潔、保修、保綠、保安一體化服務。

　　『多家歸一』後，物業管理收費也有明確規定：商品房住宅小區統一管理後，物業管理費按小區所在地物價局核定的價格收費或由業委會與物業公司重新議定；售後公房、公房小區統一管理後，公房委托管理的，除公房租金收入的18%-20%作為委托管理費外，租金收入的30%為日常小修、公共路燈、綠化養護、水箱清洗等費用。電梯、水泵運行費按每月每平方米0.55元計算。涉及房屋公共部位、公共設施、公用設備等項目的修理按實結算；區縣房地局按規定協調解決有關事宜；不再管理該物業的單位，應結算維修基金，及時辦理產業資料和維修基金移交手續。對居住小區髒、亂、差現狀負有責任，又不服從協調的物業管理部門，有關部門將通過行政手段強制其托管。

　　合眾模式 走向全國

　　去年，『合眾模式』向全國推廣。作為全國首家由房管所轉制的民營企業，脫胎於新黃浦集團的上海合眾企業發展有限公司在誕生一年之內，居民滿意率達97%、投訴率下降44%。

　　由原廣東路、金陵東路房管所轉制合並組成的上海合眾公司，與原上級單位新黃浦集團脫離資產、行政等所有關系。原來管轄的60萬平方米物業，通過合同約定委托管理，實行經營、管理徹底分離，此舉開全國之先例。建設部房地產業司司長謝家瑾說：『合眾公司改制的成功符合中央的精神，為全國公房管理體制改革提供了創造模式，這一模式正走向武漢、杭州、天津、青島等地。』

　　行業規范 日臻完善

　　去年年初，市房地局出臺了《上海市物業管理行業行為規范》，對物業管理的窗口規范、崗位規范和行為規范作出了明確界定，並接受居民監督，不達標者出局。

　　此項規范的出臺將鞏固歷時三年的物業管理規范服務達標成果，為形成長效管理機制打下紮實基礎。市房地局要求各物業管理企業認真執行該規范，公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標准；要進一步提高『一門式』業務受理中心、維修中心的工作質量，盡可能簡化手續，方便住戶，不斷提高服務、維修水平。各區縣建立、健全區域性的24小時房屋維修應急網絡，每年不少於一次對轄區內的窗口單位進行檢查考核。

　　『規范』規定，維修服務『全年無休』，全市物業公司的服務窗口必須實行周一至周六全天業務接待，24小時受理居民保修，365天提供維修服務。該規范還著重對管理、接待、維修、電梯、保安、保潔6個物業管理重點崗位提出了職責要求。

　　三差小區 得以整治

　　所謂『三差小區』，是指環境差、管理差、服務差的小區。去年，上海市房地等有關部門繼續對這類小區進行綜合整治。浦東新區房管系統投入8000萬元，對所管理的157個居住小區、1000萬平方米的直管、售後公房和商品住宅進行了改造，29.6萬平方米房屋平改坡，127幢、60萬平方米房屋外牆立面被整治，116個屋頂水箱變頻和65383只住宅信報箱被改造。

　　招投標規定出臺

　　去年11月20日出臺的《上海市居住物業管理招投標暫行規定》(以下簡稱《規定》)，明確了招標、投標、評標的操作程序和規則，以及房地部門的職責。 近年來，上海的房地產市場發展迅猛，全市物業總量已達3.6億平方米。『肥水不流外人田』的自建自管模式的弊端凸顯，開發商和業主開始在市場上找『管家』，各區在物業管理的招投標做法上也進行了有益的嘗試，浦東、盧灣等區還先後出臺了試行辦法。市房地局在招投標試點范圍不斷擴大的基礎上，為全市物業管理招投標工作制定了招投標的規范性文件。

　　《規定》明確，物業管理招投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，不得暗箱操作。招標人對申請參加投標的單位進行資格評定，根據單位的資質、業績、信譽等情況確定投標單位。被確定的投標單位不得少於3個。投標人少於三個的，招標人要重新招標。新建商品房需預售的，其物業管理招投標活動在申領預售許可證前完成；新建商品房出售的，在物業交付使用前6個月完成。已交付使用的物業的招投標活動，應在原物業管理服務合同終止前2個月完成。

　　《規定》明確，投標人不得以任何方式，排斥其他投標人參與公平競爭；不得通過作弊，哄抬標價；不得與招標人串通，損害其他人的利益；不得向招標人或者評標委員會成員行賄或變相行賄。否則，所簽物業管理合同無效。招標人不得以虛假的招標的方式獲取他人的物業管理方案，損害投標人的利益；不得向他人透露可能影響公平競爭的招標情況。迄今為止，全市累計招標項目81個，涉及房屋建築面積317萬平方米。

　　分類管理 標准明晰

　　房屋類型不同、新舊程度不一，對物業管理的要求也有區別。保障型(舊式裡弄以及簡易工房等為主的街坊或小區)：每年進行一次房屋完好狀況普查，抓好查險搶險工作，維持房屋的現有使用狀況，確保不倒不塌；對近年內不拆除的房屋，要加強維修養護，適時進行單項及多項維修；盡可能在安全、整潔、方便等方面有所改善。

　　改善型(新式裡弄、舊的花園住宅、舊的住宅大樓以及1996年底以前交付使用的新建小區或街坊)：制訂修繕養護計劃，逐步解決房屋漏水、山牆滲水、上水不暢、下水堵塞、電線老化等熱點問題，有條件的新式裡弄要進行成套改造；物業公司要配合有關方面積極開展小區整治，有計劃地平整道路，拆除違章建築，恢復綠化；推進保潔、保安工作，使小區在衛生和安全方面有明顯的改善。

　　舒適型(1997年以來交付使用的商品房住宅小區和新建住宅小區)：根據建設部《全國優秀管理住宅小區標准》和《上海市物業管理示范住宅小區評比標准》，在房屋維修、設備保養、綠化養護、道路管理、保安保潔等方面都要有明顯的提高，並根據住戶的需要實行綜合優質服務。

　　維修基金 確保歸集

　　繳納標准——去年1月1日《上海市商品住宅維修基金管理辦法》實行，對首期維修基金的繳納標准進行了明確規定：配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的4%繳納，購房人按照每平方米建築面積成本價的3%繳納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的3%繳納，購房人按照每平方米建築面積成本價的2%繳納。

　　建築成本價———市房地資源局《關於〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉的應用解釋(試行)的通知》中規定，每平方米建築成本價，由市房地資源局和物價部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建築面積成本以1198元計價；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建築面積成本價計價，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權轉讓合同當年的每平方米建築面積成本價計價；簽訂合同的時間在1996年以前的，每平方米建築面積成本價按1198元計價。

　　之後，市房地部門公布了2001年的建築成本價為1295元/平方米，強制歸集——不繳維修基金，開發商將辦不出『大產證』、小業主將拿不到『小產證』。

　　這是7月1日出臺的《關於〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉的應用解釋(試行)》中的規定，新成立的市、區縣物業維修基金管理被確定為維修基金的『管家』，依法強制歸集、管好維修基金。同時，擬公布一批不按規定依法繳納維修基金的開發商的『黑名單』。

　　這樣一來，用法律的、行政的、市場的手段保證『新帳不欠，舊帳逐步還清』。

　　居家裝修 有章可循

　　上海市每年有增量房、存量房3000多萬平方米需裝修，住宅總套數40萬套，裝修費用約200億人民幣。每套房屋的裝修周期為10至15年，加上今後每年還將有40萬套新建商品房需要裝修。這樣一個龐大的市場，呼喚加強管理的規范性文件。去年出臺、今年1月1日起試行的《關於進一步加強本市居住物業裝修管理的通知》，規定了物業公司管理居住小區裝修的權力和義務。

　　對於違規裝修、野蠻裝修、違章搭建、噪聲擾鄰等因裝修而帶來的一系列問題，物業公司不管不行。

　　物業公司督促遵守裝修時限。當有業主或使用人已入住的，裝修的業主、使用人或施工單位遵守施工作業時間，即晚間18：00時至次日上午8：00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鑽等產生嚴重噪聲的施工。

　　物業管理公司對進入小區的施工人員和建築材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查(包括節假日)並做好記錄，發現違規現象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止並督促改正。

　　對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業主或使用人及住宅裝修單位，物業管理公司應當及時告知業主委員會並報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。

　　對造成房屋和設施設備損壞的，物業管理公司應當責成責任人及時進行修賠。物業管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　　物業公司不履行法定管理服務和義務等行為，將被處罰款、降低資質等級，直至吊銷資質證書。

　　操作、管理 實行分離

　　管理層與操作層分離，是物業管理社會化、專業化必由之路。這一做法的優勢，已經在一些小區顯現出來。昌裡花園是一個建築面積25萬平方米的高層新建小區，所需的58名保安、保潔、樓宇管理、維護保養等基層人員，全部由社會上的6家專業公司提供。保安服務公司、保潔公司、電梯保養公司等專業公司，每天派出足額的專業人員，根據合同約定，完成自己的崗位任務，如果有誰不稱職，物業公司可以向其所在公司建議換人。這種契約化的管理，既保證了物業管理的質量，降低了管理成本，也使物業公司省掉了人事管理、人員培訓等煩瑣工作。

　　公共建築納入物業管理

　　上海的一大批非居住物業，也開始進入市場，尋求專業物業管理服務。學校、醫院、圖書館、書城、大型展覽館、檢察院、法院公務樓、高科技工業園區直至城市旅游景觀建築，進入物業公司的麾下已不是新鮮事。上海市城市規劃展示館、觀光隧道、上海科技館等公共建築，都有知名的物業公司在管理。據統計，目前物業公司管理著1000多萬平方米的非居住物業。

　　一級資質 4家入圍

　　去年，國家建設部對物業管理資質一級企業進行了評審，有40家物業公司獲得通過。上海陸家嘴物業公司、上海上房物業公司、上海東湖物業公司和上海新金橋物業公司，成為上海首批獲得國家物業管理一級資質的企業。

　　上海2300多家物業管理企業，二級資質的45家，三級資質的489家，1777家是無級資質的物業公司。物業公司數量多、規模小、檔次低、市場競爭力不強，是物業管理行業的一大現狀。

　　行風監督 萬人參與

　　去年，上海市房地部門等有關單位組織開展了物業管理行風萬人評活動。

　　這一活動，以老百姓普遍關注的物業公司管理、服務、收費等方面存在的行風問題為主要內容，在全市154個街道、鎮范圍內進行評議。歷時8個多月的行風評議形成了一定的聲勢，來自人大、政協等社會各界2970名評議代表，召開了各類座談會2531個，明查暗訪了16000人次，共查訪居民家庭25038戶，查閱有關物業資料19156份，全市共有1999個物業管理公司參加了社區評議，基本摸清了全市物業管理現狀。評議中提出的8726條問題，到目前為止已解決了7079條。

　　通過評議，促進了服務意識和工作作風的轉變，使物業管理水平總體上有了新的進步，行業窗口面貌有了新的變化。

　　應對『入世』 企業做大

　　物業公司強強聯合、強弱聯合、兼並重組，以應對入世的挑戰。去年，物業管理市場的整合拉開序幕，上海星翔物業公司、上海中環陸家嘴物業公司相繼成立，是物業公司打造物業管理市場『航母』、迅速拓展市場份額的一大舉措。

　　上海中環陸家嘴物業公司是強強聯合的產物，上海中環投資開發(集團)有限公司是國家一級資質的房地產開發企業，陸家嘴物業管理有限公司是國家首批物業管理資質一級企業，兩家聯合成立這一新的物業公司，管理萬裡小區；上海星翔物業公司是一家中外合資公司，由國家一級資質的上房物業管理有限公司、新加坡的新工產業管理服務私人有限公司聯合成立。

　　大多數沒有合資、一時無法做大的物業公司也不敢怠慢，忙著整合資源，以求集中優勢兵力佔領市場；有的物業公司自己主動與世界『接軌』，自我加壓，引入世界上先進的企業管理模式。目前，上海通過ISO9000版和2000版國際質量認證體系的物業管理企業有六七十家，陸家嘴物業公司一下子就通過了三項國際認證體系的認證。