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去年秋季以來,北京等一些大中城市的房地產市場在經歷了前三季度的一路攀昇後銷售轉緩。業內人士紛紛尋找原因,有說是美國『9·11』事件的影響,有說是進入冬淡季的原因,也有說是因為開發門檻提高,企業缺乏專業信心、業內唱衰、輿論誤導,總之,樓市進入『調整期』。與此同時,上海樓市卻始終供需兩旺,市場開發和銷售均穩步增長,許多人都在探究上海房地產久盛不衰的原因。
作為國際化大都市和長江三角洲龍頭的上海,自20世紀90年代末期以來,其房地產業無論是在市場發育,制度創新和產品質量提昇等方面,都走在了中國主要大中城市的前面,它所反映出來的狀態、所折射出來的趨勢,都能為全國的房地產行業提供借鑒。
二手房新建商品房交易兩頭旺
據有關專家分析,代表一個地方房地產市場結構完善的主要標志是存量房(二手房)交易量超過增量房(新建商品房)交易量,這是國際上通用的慣例。因為商品房不等同於普通消費品,它的價值量大,使用年限久。在過去計劃經濟向市場經濟轉軌時期,由於市場的緊缺性,造成我國增量房比例大大上昇,而一旦這個時期過去之後,它就進入相對平穩狀態。對一個城市而言,土地總是一個恆定的數量,開發也只能是一定的量,不可能是無止境的。因此,市場需求就要靠存量房來調節,增量房在整個市場中只能作為一種需求補充,許多發達國家房地產業存量房交易量都大於增量房交易量。
據上海市房地產交易中心統計,2001年上海存量房交易過戶登記面積達1422萬平方米,共16.46萬套,比2000年增長71%,面積增加83%,成交金額增長106%,它的平均增幅大於增量房。縱觀最近幾年來,存量房交易在整個房地產市場交易中所佔比例的逐年遞增,更讓我們感覺到其迅猛的發展趨勢。1996年上海全年的存量房交易量為82萬平方米,增量房交易量為500萬平方米,存量房與增量房交易量之比為1?7;到2000年,上海全年的存量房交易量已經上昇為779萬平方米,增量房交易量1397萬平方米,存量房與增量房交易量之比已經在逐步縮小,為1?1.8;2001年存量房交易量成倍上翻,達到1422萬平方米,而增量房交易量維持在1700萬平方米左右,存量房與增量房之比為1?1.2。
專家估計,到『十五』期末(2005年),上海的存量房交易額完全可以超過增量房。從這一點上說,上海的房地產市場正逐步走向成熟並與國際接軌的道路。
旺市來自制度創新和完善
上海的房地產投資開發熱潮形成於1992年以後,那時受小平同志南巡講話的鼓舞,各種企業紛紛加盟房地產業,大量開發商品房在當時對於推動該行業的發展確實起到了很大的作用,但由於盲目性開發帶來大量商品房空置賣不出去的後果,一方面是居民住房嚴重緊張,需求量大,另一方面是市場大量商品房不能轉化為實際需求。上海市政府當時強烈意識到必須在培育市場上下功夫,於是,首先確立的一個概念就是要啟動需求市場先把居民手中的存量房盤活,讓居民原有住房流動起來。從1995年開始,成套公房可以按政策買下來,原來對已售公房上市交易規定必須在5年以後,但在實際運作中,上海在1996年就允許已售公房上市出售了,而對不可售的非成套公有住房,也采取了《公有住房差價交換》的方法讓它流動起來。這樣,把居民原有住房這塊市場盤活了。
稅費過高一直是阻礙居民買房的重大因素,上海過去買房所有稅費要佔總房價的35%,稅種過多,稅率過高,讓大家望而卻步。1996年開始,上海政府逐步降低稅費,直至現今,個人購買普通住宅只需交納0.75%的契稅和3?的印花稅,兩者相加不到1%,而交易手續費由雙方各交1%改為雙方各交8?;存量房交易手續費則按件收取,30萬元以上為500元,30萬元以下為250元。由此,個人買房就由過去的絕對困難變為相對容易。舊房出賣得一塊利益,商業貸款(包括公積金貸款)得一塊,降低稅費得一塊,個人積蓄拿一塊,這樣大部分的工薪階層也能買得起新房子了。舊房出售後,加些補貼去購新房,這樣就使舊房和新房兩塊交易都活躍起來,從而加速了市場的運轉。原來政府擔心降低稅率之後會不會使上海整個房地產業稅收減少,實踐證明,由於稅費下降使老百姓有能力買房,房地產交易量的增加不僅沒有影響房產稅收,同時還帶動了其它相關產業,從而使上海總體稅率增加。
徹底放開存量房買賣無阻
最新統計表明:2001年上海的存量房交易量已經超過1400萬平方米,進入租賃市場的住宅面積達3000萬平方米,很多區縣存量房交易量甚至超過了新建商品房。據上海市房地產交易中心『網上房地產』介紹,目前三級市場交易十分忙碌,一些網上房源三、五天就會被買家『摘走』,甚至還出現了幾個客戶同搶一處房源的情況。上海房地產三級市場的發展勢頭相當猛,有關方面估計,按此速度2002年三級市場交易量就能與二級市場並駕齊驅了。
仔細分析上海存量房市場火爆的原因是:一、市民改善住房願望仍十分迫切,雖然近年來上海居民住宅條件發生較大變化,但仍有一部分人動遷沒份兒,分房無望,只好掏錢買房。一般來說,在上海,20萬—30萬元一套的二手房相當不錯,用原有住房置換,再花上10多萬就能住上兩室一廳或三室一廳。
二、動遷居民買二手房安居,隨著上海新一輪舊區改造啟動。上海每年拆除200萬-300萬平方米舊房,相當多的居民選擇貨幣化動遷,平均每戶安置金額15萬元左右,只要再拿10萬元就能購一套滿意的二手房。
三、買房不僅為住,更為投資。現有很多年輕人工作不久先用不多的積蓄買套二手房,等到成家時再貸款添置新房,再將原來的二手房出租以減輕還貸壓力,若乾年後貸款還清,還能多一套屬於自己的產權房。有的人乾脆買上幾套二手房來出租,過幾年再轉買,反正房子不會貶值,有的二手房還會昇值,索性通過買房子賺錢。
目前,上海有8000萬平方米住宅在居民手中,而其中可售公房的70%以上已經取得了產權證,可以上市交易。因此二手房的供應渠道是暢通的,供應量是相當充足的。
存量房盤活帶活新房銷售
上海市房地產管理局跟蹤調查顯示:舊公房出售中,賣出房每套平均面積為50平方米,價格平均為12萬-15萬元,賣出舊房的人中,95%買入新房,平均面積為91平方米,價格為27萬—30萬,平均增加面積41平方米,增加消費為15萬元。根據2001年新增商品房銷售突破1700萬平方米,存量房交易量達1400萬平方米估算,每銷售0.8平方米舊房,就可能帶動1平方米新房銷售。
2001年上海的二級市場供應處於相對供不應求狀態。據統計,2001年1-9月份已登記商品房預售面積1288萬平方米,供求比為1?1.25,商品住宅預售面積1256萬平方米,供求比為1?1.38。2001年1-9月批准銷售面積為1666萬平方米,已登記銷售面積為1599萬平方米,供求比由2000年的1?0.79上昇到1?0.95,商品房上市量為467萬平方米,成交量為599萬平方米。由此可見,預售量高於上市量,說明上海這幾年在加快市場消化空置商品房上有所起色,另外,上海商品房正處於供需兩旺階段,尤其是需求增長大大超過供給的速度,這正是培育市場,發展存量房交易帶來的必然結果。
2001年中房上海指數全年持續攀昇。目前一手商品住宅的均價已經達到3800元/平方米,從整個市場層面上看,上海的房價在漲,但其上漲具有一定的合理性。與前幾年相比,上海目前的商品房品質已經有了相當程度的提昇,無論是規劃、建築形態、環境營造、工藝用料等硬件,還是服務和配套等軟件,都有明顯的進步。另外,上海城市建設和發展給商品房帶來利益提昇。1990年—2000年,上海城市基礎設施累計投資3100億元,平均每年增長33%,政府這部分投資,在地價和樓價上得到體現,所以房價上昇也在情理之中。
但就總體而言,未來上海房價上漲空間有限。首先是上海對土地有較好的控制,土地供應量還比較充足,土地有效供給在持續穩定增長。『十五』期間,上海將加快新城和中心鎮的建設,將有越來越多的遠郊土地進入房地產市場,政府有足夠的土地供應來抑制地價,進而調控房價。隨著規模開發和建築產業化的推進,建築行業工業化程度和水准提高,建築成本會有一定程度的下降。在全球經濟不景氣的狀況下,資金大量進入中國的房地產行業已經是不爭的事實,這種吸聚效應將導致房地產供應的放量,從而平抑房地產價格。此外,由於存量房交易趨旺,很大一部分居民考慮用手中的錢去買二手房,這從另一個角度上說,將刺激新建商品房盡量壓低價格以期獲得消費者的青睞。如此看來,由於成熟的市場已經形成自動調節的機制,所以房價在未來幾年中仍會小幅上昇。
(王丹尼楊聯民)
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