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九川大廈本是我市一處停建工程,前段時間由於成功拍賣,面使得九川走了上復活之路,由此也引發了我市房地產界各訪人士對停緩建工程的更大關注。各方來客共話爛尾樓如何再度崛起?
提到爛尾樓,人們聯想最多的是海南,實際上爛尾工程在任何城市都是存在的,只是爛的嚴重程度不同而已。天津也不例外,雖然為數不多,但幾幢半截子樓,在市中,不僅有礙觀瞻,更是土地資源的浪費。前日盛論壇組織了一場天津停緩建工程市場啟動研討會,各方來客共話爛尾工程的再度崛起問題。
劉玉錄:天津房地產經濟學會副秘書長
劉玉錄,圈內人都稱劉博士,在會上劉博士認為爛尾樓主要爛在三方面:一是爛在人上,爛在操盤者決策的失誤;二是爛在『錢』上,後繼資金不足是造成半截子工程的很大一個原因;三是爛在制度上。以前有報道說,爛尾樓中和『國』字粘親的頗多,在市場經濟當中,國有企業在制度上有先天不足,使其在市場化程度越來越虧的房地產行為當中生存的有些力不從心。
種種原因造出的爛尾樓需要多種的解決途徑來為已經付出的資金和已佔據的土地解套。劉博士的觀點是一要堅持『盤子理論』,即要認識到一只多人所有的盤子摔碎後,每人只能分得與垃圾無疑的一角;二要樹立『機會成本』概念,不應一味地考慮我已投入多少,而應多考慮倘不趕緊采取措施將地失去更多。房地產屬於廣義的金融范疇,從現金流角度講,項目運作就是資本運作。劉博士從資本運作方式上提出幾種治理爛尾樓的方式,如破產重組、托(共)管經營、向境處機構推薦、單方收購及產權式酒店投資等等。在進行市場資本運作的同時,劉博士還提出政府應當建立停緩建工程轉讓市場,並抓緊專項立法,逐漸完善市場。在美國有規定,一個人在他的一生中有權使用土地,但無權濫用。如果某個人『躺在權利』之上使這些土地荒廢老化,法律可依據『無權佔有』規則。按照『無數』佔有『的規則和社會賦予政府的經濟職能,市政當局中有責任介入爛尾樓特別是長時間爛尾的樓盤,』以實現城市土地資源的再配置。
在具體實施當中可分階段進行。首先是查詢、提醒,對超過建設周期一定時間的項目進行調查,對確定為爛尾工程的開發商和投資者進行提醒,其次是聽證、公示,對影響面廣,處於敏感部位的爛尾項目,主管部門可向政協、人大申請項目聽證,必要時通過媒體做公示,一來可做提醒,二來有助於推介;最後是法院強制拍賣,對於爛尾無力自救的項目,政府有關部門有責任和權力督促債僅人申請拍賣,必要時啟動強制拍賣。而對於主體工程基本完成,開發商無能力繼續推進的位於中心區的大中型、中高檔項目,經查詢,聽證和相關程序後,可給予一定的扶持政策,以點石成金,減少社會資源的無謂浪費。
王明浩:天津市建設管理委員會副總工程師
王明浩認為爛尾樓出現的主要原因是宏觀調控不力,經濟發展和規劃建設配合不夠,對未來預測工作做的不細。怎樣協調經濟發展與建設規劃是擠掉房地產業泡沫,防止爛尾樓出現的關鍵。王明浩說爛尾樓的危害之一是浪費土地資源,目前天津市外環線以裡可用的土地已經不多;二是影響城市形象。不論津河改造的多好,金街建設的多以漂亮,年復一年舊模樣的兩幢半截子工程足以把城市建設發展的功績一筆抹掉。
對於爛尾工程問題的解決上,王明浩更多的站在了政府的角度來考慮。他提出解決的頭條是房管、規劃及建設等有關部門協作,共同制定出一個爛尾樓*限,並對我市目前爛尾工程做出統計,摸清底數。之後是展開市場運作,可以采用拍賣、轉讓等方法。就目前市場狀況看,甲方肯定不會主動站出來解剖自我。這就有一個誰來拍、誰來轉的問題 。
王明浩認為可以成立一個實體,讓其有盈利地去做拍賣。轉讓的具體工作。對於徹底解決爛尾問題,最重要的當然在第三條,即在今後的管理當中如何更好地防止爛尾事情發生。首先是政府加強宏觀調控,尤其是加強規劃調控;二是加強對項目監控。王明浩認為目前的資質管理不能完全反映出開發公司的實力情況在將來采用國上的雙擔保制度,強化信譽是預防爛尾的有效途徑;三是嚴格執法。目前急在一時的不是相關法律的建立,而是現有法律的執行,現有法律執行不力,建立新法都是枉談;四是加強行業自律,主要是組織行業協會,企業間相互監督、督促,通過企業素質的提昇來帶動行業整體素質的提昇;五是政府成立專門機構或從現有部門中抽調人員代行管理,成立一個實體對爛尾項目的處理進行實際操作。此外,王明浩認為爛尾樓問題的解決需要規劃部門的配合,如停工多年,鋼筋已經鏽蝕,原計劃建20層的,只能建到16層;再如停工多年再復工後發現當初的外樓、房型設計都已經落後,需重新調整等等,對於這些當初規劃上的變動都需要規劃部門的配合與支持。
凌朝翔:萬順置業公司副總經理
萬順是九川大廈拍賣後的新主,也可說是天津爛尾樓處分當中吃螃蟹的人,而凌朝翔則是當日拍賣會上萬順的競標舉牌人,對於爛尾工程,凌朝翔可能有更為切膚的深刻認識。
據了解,九川大廈94年開工,96年出現資金短缺而停工,一停就是五年,直至2001年。凌朝翔說與九川同期陷入爛尾狀態的還有別的項目,它們一個共同點是絕大多數是公建項目,而那時建起來的項目,經營狀況也都非常慘澹。他們分析原因之一是經濟過熱的後遺癥;之二是對市場前景預測失誤;之三是資金鏈條後期中斷。凌朝翔說,接手爛尾工程,首先要考慮的問題是已建部分的質量與品質。與眾專家的觀點一致,對於爛尾項目凌朝翔不主張『炸』,他說炸掉的項目都是因為或多或少地存在質量問題,對於不存在質量、品質問題的爛尾項目,應當視為社會資源的一種存在方式,有很好的社會利用價值。在競拍九川大廈之前,因為相關資料多數已滅失,不知道項目質量究竟怎樣,萬順公司從上至下心裡都有打鼓。後來經過與設計、監理、施工等單位知情人的深層接觸,了解到整幢建築的基礎與已建部分都完好無損,這纔下定決心竟拍這一工程。
凌朝翔說接手一個爛尾項目除了要了解其質量狀況外,還要考慮其區位優勢,以及規劃設計的修正、改進。凌朝翔說現在投資寫字樓風險是很大的,但就目前市場上寫字樓狀況來看,一是垂直交通問題普遍存在;二是有多語音同步翻譯會議室的了了無幾,這就給後來者很大的發展空間。停緩建工程再上馬後,規劃設計的補充調整是必然要求,是決定其能否被真正救活的關鍵。
經過親身感受,凌朝翔說對於一些爛尾項目進行拍賣是很好的一個解決途徑,不僅產權明晰,債權,債務關系更易清理,而進可以加速交易進程。
韓春:豐威(中國有限公司)歐洲基金代表
韓春是帶著錢來的,所以對於爛尾樓問題,他更多的是從投資的角度來談的。韓春說,任何商呂都具有價值與使用價值雙重內涵,房地產的閃光點在其預期使用價值。投資房地產項目且主要應把握兩點,一是熱點,如北京有入世及2008奧運等熱點。當然,熱點不是企業造出來的,而是政府造的,同時行業也可以造勢;二是興奮點。房地產業從生產到使用都是長線的,如何保證投資與消費雙重興奮點對於支橕房地產項目良好運作就非常關鍵。韓春說興奮點的保持從內輻射、外輻射以向來保持,內輻射主要在於吸引投資者的興趣;外暫時在於吸引消費者關注。
作為一個投資者,韓春說他們投資的方式主要有三種。第一種是參股大項目,引入國外先進的機制、理念乃至硬件對項目進行包裝,然後再推向市場;第二種是自己開發,因為自行開發對專業水平要求更高,所以作為投資這種方式較為少用;第三種是買斷、包裝然後賣出。這是一種短期行為,市場回報較快,目前在市場上有一定的誘惑力。但這種經營思路下所看好的目標客戶非單體消費者,而是外國機構及財團。韓春說爛尾項目爛的是皮骨肉多還是完好的,可以利用。一些大的財團利用資金優勢進行完善、包裝後便可以從中盈利。一方面爛尾項目需要注入資金來盤活;另一方面,爛尾項目也要讓投資者盈利纔能真正盤活這一市場。
崔晶雪:戴德梁行
崔晶雪說戴德梁行在經辦業務過程中感覺到了香港資金北上的跡象。 這一動向對於爛尾項目而言無疑是一很好的信息。崔晶說爛尾的項目基本上是商業建築。而產生爛尾的原因主要是對市場前景沒有信心,同時資金挺不過去也是一個重要原因。因此,解決爛尾問題時,一方面要解決資金問題,另一方面要注意市場培育。目前國際資本市場上有相當大量的游資,對於這部分資金而言,買入爛尾項目包裝再出手,通過倒二手是個不錯的出口,問題的關鍵在於要怎樣讓這些資金貼到爛尾項目上來。
崔晶雪說第一點是要采用強制性手段將爛尾項目推到市場中去,其次是加大推廣力度,政府可以主動地組織一些洽談會,利用國外資金融資融資渠道的多樣性,以長期基金代替短線投資,解決開發過程中資金鏈中斷的問題。同時,崔晶雪說爛尾問題的出現在很大程度上不在於樓,而在於市場。所以政府及行業都應在培育市場上下功夫。現在很多公司選擇在民宅裡辦公而不選擇寫字樓就是很大的一個市場問題。這種觀察以往有香港也有過,後來政府下強制性條款,凡在住宅樓辦公的企業,一律不予辦理注冊,如此一來,不僅提昇了公司形象,也給寫字樓增加了很大一個市場份額。同時給予長線投資一定的優惠也是培育市場的有效方法。長線投資本身就擔負著更為長線的風險,所以如果能給予一定的稅收優惠,讓長線投資者能嘗到甜頭,對融資有很大的幫助。(王茜春)
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