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上海住宅整體質量水平正在不斷提高,住宅產業發展位居國內前列。上海市住宅發展局有關負責人坦言,新世紀上海住宅建設將創造更多經得起歷史檢驗的『作品』。據統計,目前上海正在創建25個『四高小區』,包括萬裡、春申、虹康等,完整街坊數目上昇到360個。住宅小區在環境設計理念、生態標准、功能完善方面均形成了操作性極強的完整體系。
住宅整體質量明確標准
如何提高住宅的整體質量?上海市住宅發展局住宅產業處處長李娟娟認為除建築質量處,還包括功能質量、環境質量和住宅的舒適性。
上海目前正在住宅功能質量和環境質量上下功夫。如針對住宅功能更細分的趨勢,一些小區正在考慮增加會所功能,家中來了客人,住在家裡不方便,住在外邊又過意不去,如果會所中設招待所,就解決了這一難題。上海康橋半島正計劃做這樣的會所。針對白領附層,在住宅設計中應考慮設兩個電腦接口。另外,上海目前已有發展商考慮設計專門針對老年人的住宅,其依據是,2005年上海老齡人口將有400萬,而以前老年公寓在功能方面有許多不完善的地方。
提高環境質量也有具體標准,據李娟娟透露,上海市12月底將出臺《生態型綠化技術導則》,對樹種的選擇、通風、朝陽等都有具體要求。
住宅舒適性是今後住宅產業發展的重點,也是生態和節能的需求,上海以前沒有外保溫或內保溫的要求,現在,保溫技術將成為住宅均好性的一個重要指標。
上海將全面推進十四項新成果的應用。一是面上推廣,明年試點3萬套全裝修住宅,實施100萬平方米建築節能試點,運用水、燃氣IC卡表具3萬戶,全市50%開工項目采用住宅智能化技術,全市30%開工項目采用分質供水技術,環線內住宅小區基本實現分類收集、推廣使用有機垃圾生化處理技術,試點雨水收集與中水回用技術,全裝修住宅100%使用節水型器具。全裝修住宅推廣使用戶式中央空調,進一步推廣箱變和使用分時計價電表及配套設備,推廣應用太陽能草坪燈和庭院燈。二是點上聚集,重點抓好6個康居示范項目,1個生態示范小區及20個住宅科技聚集的『四高小區』。
可操作成為了一大看點
李娟娟說,住宅產業化應該分為三化:生態化、智能化、工廠化,同時推進住宅產業還要符合三性:即產業導向性、技術成熟性、價格合理性。
生態化不僅僅是綠化,還包括小區規劃和室內外環境。室外環境包括綠化和自然通風設計,以及室內外的廢棄物處理。在能耗的浪費上,她舉例說,如果每戶在裝修中敲掉2平方米牆體,垃圾清理費是一噸60元,上海一年15萬套住宅就浪費1個億,實際數字比這個還要高。因此應該使用綠色建材。生態化還體現在一些細節上,比如在路面上每隔一段留出一點空隙,以保持水理的平衡。生態化的最終就是人和自然的和諧,12月底將出臺的《上海綠色生態住宅的技術導則》,對生態的理解將上昇到系統理論的高度。
第一個目標是2005年全部執行建築節能設計標准,在目前建築能耗的基礎上再降低50%的能耗。明年先做100萬平方米,2003年300萬平方米,2004年700萬平方米,2005年全部執行。
第二個目標是2002年50%小區達到智能化要求。
第三個目標是明年30%小區全部運用分質供水,即45000戶。
第四個目標是中水回用。上海原來沒有一個小區做中水回用,目前住宅局已經選擇了四個小區做方案,這四個小區是:東方城市花園、萬裡小區、名人花苑、奧林匹克花園。最快的是奧林匹克花園,年底前要做成,四個小區示范以後再進行推廣。目前上海正和水務局協調相關政策,如做中水之後,排污水可以減量,納管費不收,特別是在試點階段,住宅局將給予試點小區資金上的支持。
第五是中央空調系統,李娟娟認為,小區型中央空調最節能,但目前仍處於試點階段,上海全裝修住宅正逐步向戶式中央空調發展。今後,還要從戶式中央空調向小區中央空調過度,既解決了節能與生態問題,又解決了節能與生態問題,又解決了外立面觀感。目前正在做小區中央空調試點的是上海『中凱城市之光』這是一個舊區履行項目,有23萬平方米,用的是冰蓄冷技術,其原理是利用晚上的半價電把冰制好,然後再制冷,能源系統再用釋放出的熱能集中供熱水。這種技術在杭州中江小區已經正式運行,也是中凱置業集團做的。上海現在的運作模式是,成立一個能源公司,由美國能源公司投資80%,『中凱』投資20%,技術由美國提供。
第六是垃圾生化處理器,這種技術可以在小區中把95%的有機垃圾處理掉,5%的無機垃圾回收利用,同時也有昨於全裝修的推廣。垃圾生化處理器在小區推廣之後,出現了老百姓排隊領廢料的現象,經處理的垃圾是養花的好肥料。上海應用垃圾生化處理的小區已有幾十個,如名人花苑,科技含量極高,小區均價生平方米4000元,江總書記看過後稱之為『面向百姓,面向未來』。
第七是屋頂防水和屋頂綠化。
再就是平改坡:上海目前已進行了2500棟房屋的平改坡工程,並形成了三種可操作的模式:加頂,加層加頂和平改綠。11月中旬,上海市政府剛剛做出決定,要把平改坡作為一項長期工作,每年改1000棟。平加層成為一種理想方式,即充分利用空間,利用現有的老房子,加層加頂。平加層使上海老區改造走出了新路。目前閘北區的平加層已基本完工,即將原來的五層改成六層,一層的居民全部搬到六層,一樓做社區活動中心,這種方式實現了以最少的投資最大地改變住宅面貌。
(王紅月)
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