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當前房地產業發展存在的問題
一是很多城市住房分配貨幣化的方案還沒出臺,有些出臺了但補貼資金到位率不明顯,只有補貼按月發放是啟動個人買房的重要前提。
二是二級市場的潛力還沒有很好地發揮出來,35個大中城市中有將近一半的城市還沒有開放二級市場,有些開放的城市仍存在三個問題:政策不明確、手續煩瑣;門檻過高、國家收走過多,百姓賣房沒有積極性;中介服務跟不上,評估系統不完善。
三是住房金融仍然滯後,還不能適應個人買房的需要,這裡有老百姓負債意識的問題,國家統計局做了十個省市的調查,有82%的人靠家庭存款買房,有47%的人向親友借,用公積金貸款的只佔24%,向銀行借款的只有22%.不向銀行借款的原因有57%的人選擇手續煩瑣,47%的人選擇利息高,43%的人選擇條件苛刻,選擇審批時間長的佔23%,說明我們的金融服務和金融品種還不能適應房地產市場發展的需要。
四是住宅質量,無論設計、施工、管理等方面均不適應個人買房的發展勢頭,個人挑剔較多,面積不大、但功能較全的房屋市場較大。質量索賠跟不上,虛假廣告等都影響了個人住房消費的發展。
五是物業管理市場化程度低,收費不規范。
六是中介服務不完善,首先是中介機構本身的權益沒有保障,其次要規范中介的發展。
三、今年住房市場發展的有利條件
一是中央和地方政府的高度重視;
二相關部門對住房市場發展形成共識;
三是中央和國家機關住房分配貨幣化的政策方案及地方的方案得到了大部分老百姓的普遍贊同;
四是老百姓的住房消費觀念逐漸轉變,等單位分房的觀念在轉變,負債消費的觀念逐漸樹立,國家統計局在十個省市的調查表明,下一步消費的意向選擇住房為第一項的佔61.8%,有40%的人表明在兩年內有改善住房的願望;
五是房地產開發的結構調整基本完成,以適銷對路的經濟適用房為主的普通住房已經成為市場的主體;
六是消化積壓商品房的政策明確;
七是大多數地區的經濟適用房的銷售價格和建設水平和居民的需求已逐漸適應。
四、今年住房市場發展的不利條件
一是我國的住房建設已經連續多年保持較大的規模,近5、6年一直保持3億平米以上的年竣工面積,規模較大增長難度也加大;
二是集團消費將完全退出,個人能否填被市場還未知,取決於政策力度;
三是各項體制改革使居民消費預期和支出預期不明確;
四是各地區財政比較困難,機關的住房補貼還不能一步到位;
五是住房質量還不能讓人滿意,影響了住房消費;
六是國有企業虧損沒有明顯好轉,住房補貼不一定到位;
2000年工作的總體思路:按照中央經濟工作會議精神、圍繞切實啟動個人住房消費這一中心工作,以落實住房分配的貨幣化為切入點,提高個人買房的支付能力,深化改革,拓展需求,改善供應,搞活流通,擴大信貸,制定各項政策優化市場環境,提高個人買房積極性。盡管難度很大,但我們充滿信心。當前我們一是進一步提高認識,二是要有明確工作思路,三是切實落實政策,進一步出臺配套政策。
2000年工作的8個重點:一是落實住房分配貨幣化政策,把原有的建房買房的錢轉為住房補貼;二是啟動企事業單位住房分配貨幣化的工作;三是進一步加快公房出售,穩步提高房租;四是完善住房銷售環節、提高住房質量;五是消化積壓商品房;六是進一步啟動住房二級市場、培育拓展住房租賃市場、發展中介市場;七是發展住房金融,完善信用制度;作是加強物業管理,規范運作。
五、加入WTO對我國房地產業的影響
由於我們原來在房地產業並沒有對外商有什麼限制,所以加入WTO對房地產影響較小,主要影響體現在:
一是外來的企業機構會增多,會增加對辦公房地產的需求,有助於我們積壓房地產的消化,因為我們積壓房地產主要是辦公寫樓和商業用房。
二是提租對每個家庭都有影響,前提必須是增加補貼,不加重家庭負擔,發不起補貼也要采取減免的政策。
加入WTO就要求我國房地產的法律制度與國際接軌,與市場接軌,對於完善我國的房地產法律、政策和制度會起到重要的作。加入WTO有利於加快住房和房地產金融保險、抵押貸款證券化這些工作的進程。加入WTO會營造一種更加開放的競爭氛圍,進而有利於提高整個房地產行業的整體水平。
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