|
||||
近來關於入世後,房地產會受到哪些影響的話題很多。無外乎是利好的多,因此,市場上一片形勢大好,股市上的房地產板塊也連續上漲。
然而,筆者不這樣看,首先,入世中國經濟更加順暢地溶入世界經濟大潮,但對於國內的某些行業來說,肯定是衝擊,如農業、汽車業、通訊業等。對房地產業存在利好的同時也會帶來衝擊。
供給湧入將加劇競爭
加入國際經濟的大市場,各國間的各經濟資源的比較優勢,成為國際分工協作的依據。判斷一個行業能否有生命力,能否在國際競爭中處於有利的地位,其根本還取決於其是否有競爭力,即提供好的產品和服務,同時又具有較低的價格。這是在競爭力比較時最根本的依據。如果外商外資機構大量的湧入是以房地產消費者的身份進來,即以購買、租用房地產的客戶的身份進來,當然對市場是極為有利。但不能排除外資開發商的進入,即同行加入競爭的情況。因此,入世的機會,不只是大量需求的湧入,還有供給力量的湧入。在此我們應該想一想,外資同行進入市場會出現什麼情況。如果外資的房地產開發商進入國內,帶給我們的,將絕對是競爭,而我們的開發商是否有所准備呢?
從構成房地產行業生產的幾大要素來看,競爭將集中於以下幾個方面:
低價勞動力並非優勢
勞動力的低價優勢是我們許多勞動密集型行業對外競爭的最大優勢。房地產在建設階段,消化大量勞動力,於是我們的低價勞動力的優勢可以顯示出來。我們可以蓋出較為省錢的房子。但這種優勢即使存在,也是屬於建築業的,而不是房地產業的。在建築業已高度市場化的今天,我國建築業的成本優勢即使存在,也是被所有房地產業的開發商們共享,而不是被國內的開發商獨享。國外開發商進入國內,在建築工程承包市場上,與我們至少是在同一起跑線上。如果考慮其他方面(如資信、支付能力)的優勢,外商可能還會享受到更低的建築成本。房地產業,從其行業性質上,更應歸入服務行業而不是建築業。屬於資金、智力密集型的服務業,與低價勞動力的價格因素關系不大。在這點上,我們國內的開發商應該有清醒的認識。
新技術新材料存在差距
在建設普通用房,如住宅、經濟適用房等方面,國內的開發商已經有一套辦法,把現有的技術水平、建築材料、設備規劃等組合起來,建設成本較低、適用的房屋。並且在競爭中,這種模式已較為成熟。這與多年來我們建築業講求的"適用、經濟、美觀"的三原則十分有關。但在建築上引用新技術、新材料方面,我們並無優勢可言。因此,建設高檔項目時,房地產開發商在選用什麼樣的設備、材料,並沒有太多把握,很大程度上依賴建築設計單位和施工單位的技術力量。在高檔項目,如寫字樓、酒店、高檔公寓等項目中,國內開發商顯得經驗不足。這種綜合技術能力,在走向國際化的過程中,國內的發展商仍有相當大的差距。
外資投向取決於企業資信度
現在除非有政府支持的大型國有開發企業,一般的開發商的資金實力相當弱,這早已不是什麼秘密。如多年來,具有一級開發資格的開發商(及綜合開發公司)的注冊資金額要求只有1000萬元人民幣,以這點兒注冊資金去運作數千萬數億投資的房地產項目,離不開銀行資金的支持。銀行直接貸款給房地產開發商,目前的形勢已越來越難。而當外資銀行進來時,我們也許會高興地認為資金問題容易解決了。但是,我們的開發商在外資銀行面前是否有足夠的資信呢?恐怕外資銀行更傾向貸款給那些與其有過更多關聯業務史的開發商,我們的大多數開發商並不具備這一條件。
土地資源並不偏愛國內企業
談到土地資源,我們似乎可以稍松口氣。畢竟土地不如資本、勞動力那樣容易流動,其地域性、區位性級強,不同地區、國家的土地政策不一樣,使土地資源在與它國比較時,具有特殊性。然而,作為一個開放的市場,當外資開發商進入本地區時,本地區的土地資源對內資、外資理論上是同等條件。國內企業也並無什麼優勢。
軟環境的操作空間有限
從軟環境上看,包括政策環境、法律環境、治安環境、社會關系網等幾方面因素,國內的開發商很難具備優勢。但在軟環境這一點上,也許國內企業是可以一搏的。因房地產行業具有明顯的地域性的特點。這一點可使我們稍感安慰的同時,也難免會體味一種悲哀。我們的許多開發商,在專業方面十分粗糙,但在處理與行政管理機構關系上卻十分功於心計。為了爭取較高的容積率、爭取少交緩交各種費稅、爭取報批各種手續等,不惜血本。說白了是在利用各種政策、管理方面的漏洞,以非市場化的手段暗箱操作,爭奪著市場。但即使這一點,這些企業也並不佔有明顯優勢,因為某些外資開發商進入後,操作手段上,"適應國情"也十分迅速。
借"入世"之力靠自強發展
房地產是一大眾化的產品,這類產品決不可全變成貴族產品。所謂的市場競爭,最根本的法寶還是提供價廉物美的房子。只有實行低成本、低價格,同時又有高水平服務的戰略,纔是最有效的市場擴張之路。
面對"入世",我們的房地產開發商應該多想競爭中如何自強,決不可盲目樂觀。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||