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加入WTO對我國房地產業的影響將是歷史性的和空前的,它既是我國房地產業的一次難得的發展機遇,又是一次嚴峻的挑戰。隨著加入WTO時間的日益臨近,應盡快采取對策,為我國房地產業加入WTO做好必要而充分的准備。
(一)盡快實現國內房地產業政策和法律法規與WTO接軌
1.認真做好政策准備工作。政府部門應在分析理清WTO規則中與房地產業相關部分的基礎上,按照WTO的規定,制定符合國際慣例的房地產業政策,並按國際要求做好房地產業的技術標准、國民待遇、產業政策等方面的准備工作,以保證政策的順利協調和過渡,同時還要加強對WTO基礎知識的宣傳工作,以便利用它來保護我們自己的合法權益。
2.建立健全房地產業的法律、法規。對現有國內房地產法規進行全面清理,實行『撤、改、立"。即對不符合WTO規則要求的法律法規,按中國的法律程序予以撤銷;對部分不符合的進行修改補充;缺門的法律法規逐步補齊,使整個法律法規體系趨於完善,使國外房地產企業進入中國後有法可依,有章可循。
3.建立房地產業准入機制。中國以發展中國家身份加入WTO,體現了國際競爭中的對等規則,即市場准入不是無條件、不加限制地准入。因此,我國房地產市場應在不損失我國利益的前提下,在我國制度允許的范圍內有條件地對外開放;要利用WTO的有利規則實施自我保護和發展,如利用技術標准、資質管理等提高市場准入的『門檻"等。
4.提高政府部門的辦事效率,轉變政府職能。這方面需要政府建立公開、公正、公平的辦事秩序,制止提前預交所得稅等不合理做法,限制批准項目公司的成立,懲罰其過度炒作行為。此外,還需要政府增強為企業和居民服務的意識,強化信息披露制度和信息導向作用,積極推進國民經濟信息化,確保宏觀經濟政策和宏觀調控的連續性。
(二)全面提昇房地產企業的市場競爭力
對於國內的每家房地產企業來說,加入WTO無疑將是一場嚴峻的挑戰。因此,提高各房地產企業的市場競爭力已顯得尤為必要。
1.盡快轉變經營觀念和意識。國內房地產企業應首先做好觀念接軌的准備,抓緊『洗腦", 盡快弄清國際市場的『游戲規則",認真學習現代市場分析方法,掌握與國際市場接軌的基本 知識,確立現代市場經營觀念,牢固樹立『融入世界經濟潮流"的全球觀念和市場競爭意識, 以適應加入WTO後經濟發展的全新格局。
2.加快(國有)房地產企業運營機制的建立和完善。加入WTO後,只有體制市場化、業務專業化、經營規范化、產品和服務接近國際水平的企業纔較容易得到境外資金的支持。一句話,外商熱衷於『錦上添花",而不喜好『雪中送炭"。因此,各類(國有)房地產企業必須盡快建立和完善現代企業制度,成為真正面向市場、自主經營、獨立運作、高效率的房地產市場主體,為引進外資和今後發展做好充分准備。
3.推進房地產企業資產重組,組建大型企業集團,增強競爭力。房地產業的一個重要特征是地域性,且我國經濟運行近年波動幅度較大。因此,加入WTO後,外資不可能直接組建大規模房地產開發企業參加市場競爭,它們很可能通過收購國內房地產企業的股票,或與國內實力較強的企業合辦房地產企業等途徑介入我國房地產業。在這種形勢下,只有少數資金實力雄厚、管理水平較高的國內房地產企業能夠抓住加入WTO的良好契機,而多數房地產企業則會倒閉破產。這是實行房地產業資產重組一個良機,國內實力較強的房地產企業可以在這一過程中同時吸納來自國內外的資源,組建大型房地產企業集團,增強競爭力,實現房地產業的集約化經營。同時,在買方市場條件下,房地產企業要實施品牌戰略,在房地產開發、中介服務、物業管理等方面創出更多的國內品牌,樹立優勢,在與外商的競爭中立於不敗之地,以品牌取勝。
4.樹立『以人為本"意識,引進和留住房地產高級人纔。具有豐富的房地產市場運作經驗、 熟悉國內房地產開發環節、具備一定的房地產理論水平和實踐經驗的人纔,是房地產市場開發的關鍵,也是加入WTO後中外房地產開發企業競爭的焦點所在。尤其是近年來,各跨國公司紛紛本地化,對本地人纔的需求量猛增,而目前我國在房地產專業人纔的培養上,主要集中在建築設計、規劃設計、建築材料等,而急需的房地產開發經營人纔卻極為缺乏。這在很大程度上制約了房地產企業整體素質的提高。因此,加入WTO後,在面對國外企業通過待遇、職務、國外進修、業務發展等手段爭奪國內房地產開發人纔的情況下,國內房地產企業應通過樹立『以人為本"意識,不僅要吸引人纔,而且要提高現有人纔的素質。特別是要注意重點培養房地產高級開發人纔、外向型經營人纔、信息人纔、管理人纔和營銷人纔,並通過多種途徑和手段,引進、培訓、選拔和留住這些房地產高級人纔。
此外,鼓勵大型房地產企業集團走出國門,打進國際房地產開發市場和中介服務市場,也是必要的。
(三)建立完善的房地產市場體系
房地產業作為國民經濟的支柱產業,其發展是在房地產市場主體(包括金融機構、中介服務機構和個人以及房地產商品的供需雙方)共同作用的過程中實現的。
1.建立規范的土地市場。目前土地市場存在兩方面問題:一是城市規劃體系不夠完善,實施不夠嚴格,造成土地市場的供應被動地適應市場短期需求;二是土地市場運作不能完全按市場規律進行,土地市場的交易透明度低,不公平競爭現象嚴重。對此,以下幾方面仍須努力:
(1)建立健全土地有償使用的政策法規,探索符合國際慣例的土地市場管理模式;
(2) 加速土地使用制度改革,全面建立土地有償使用制度。土地出讓擴大招標、拍賣的范圍,積 極推行土地租賃制,對原行政劃撥的存量土地逐步納入有償使用軌道,建立基准地價和各類 用地標定地價定期公示制度,增加土地市場的透明度,實現城市土地使用權交易規范化;
(3) 全面清理土地隱形市場,消除不公平競爭;
(4)增加規劃儲備,嚴格規劃審批,保證規劃實 施,建立科學權威的規劃體系;
(5)引進競爭機制,加強有關行業和政府部門工作人員的培訓,提高規劃建築設計和管理水平。
2.完善房地產金融市場。發達的房地產金融市場是整個房地產市場充滿活力、房地產業健康發展的關鍵。因此,為迎接WTO的挑戰,應建立完善的房地產金融市場,當前主要措施有:
(1)制定相應的政策,規范競爭行為,逐步放開房地產金融市場。加入WTO後,國外金融機構、外資企業、外籍人士的進入,將使國內房地產金融市場主體復雜化、交易工具多元化。因此,我國房地產金融管理機構應制定法律、法規,規范房地產金融競爭市場,使市場主體行為有章可循;
(2)建立房地產政策性金融機構。目前,我國房地產金融二級市場尚未建立,商業銀行房地產抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經驗,結合自身實踐,建立房地產政策性金融機構,可考慮在人行下設政策性房地產金融機構(類似住房公積金管理中心),負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定,為中低收入階層提供按揭擔保,負責住房公積金的總體管理,待條件成熟時,開放房地產金融二級市場;
(3)調整房地產貸款結構,完善住房消費信貸機制。國外住房抵押貸款一般佔銀行信貸總額的30%左右,而我國 目前纔佔3%多一點,發展前景廣闊。因此,完全可以在拓展住房消費信貸品種,實施還款方式和利率創新的同時,逐步推出等本等息還款方式、遞增還款方式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式,形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種;
(4)推行住房抵押貸款證券化。將銀行等金融機構發放的抵押貸款債權集中起來作為擔保,依此發行證券,並通過二級抵押貸款市場轉賣給投資者;
(5)建立以住房抵押貸款保險為主的房地產保 險體系。除現有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外,尤其要發展住 房抵押貸款保險和房產質量保險。
3.培育和發展房地產中介服務市場和物業管理市場。目前房地產中介服務存在的主要問題有:一是現有的政策、制度的制定受部門、行業眼前利益的束縛,無法形成統一管理;二是評估機構性質不明確、隸屬關系復雜;三是法規建設相對於市場發展滯後。面對WTO,采取以下措施便顯得尤為重要:
(1)大力發展中介服務市場,組建大型中介企業。要實行產銷分離,發展大型房地產銷售企業和諮詢、評估、經紀等中介機構,佔領國內中介服務市場;
(2)組建『連鎖式"中介服務企業,開展網絡經營;
(3)規范中介服務,提高服務質量。科學 設置企業的資質分類、分級和專業技術人員的執業資格注冊體系,實施考核、專家評審和政府核准相結合的資質管理體制;
(4)更新技術,加快發展信息業。建立房地產信息網絡系統,發展網上查詢、網上交易和電子商務,簡化手續,便捷交易。對於物業管理,需要嚴格對房地產開發公司和物業管理公司的監督核查,按照動態指標評估物業管理公司等級,消除物業管理公司長期入不敷出的狀態。 此外,完善稅收和行業管理,減少管理層次,提高管理效率;實施科技創新,促進住宅產業化、現代化;加強生態環境建設,實現房地產業的可持續發展,也是十分必要的。
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