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由於關稅的下降和國外競爭對手的進入,在短期內均會使國內房產建造成本明顯下降;但由於房地產需求增加,將使土地的價格上昇,兩種因素對房價有一定抵衝作用。今後房價構成中,地價的比重增加,建築費用的比重將減少。
當前,我國加入世貿組織在即,各行各業都在研究對本行業的影響、對策及措施。房地產業是我國國民經濟的支柱產業之一,佔每年固定資產投資的七分之一。我國又處於經濟發展和城市化的加速期,對房地產的總量需求每年都在增加。入世是我國建立市場經濟的必然選擇,會對我國的經濟運行現狀構成極大的衝擊。研究房地產在加入世界貿易組織以後所受的影響和對策具有迫切的現實意義。
享受WTO的權利將為房地產業提供難得機遇
世界貿易組織是權利和義務平衡的組織,我們在享受世貿組織所賦予的各種權利的同時,又要承擔相應的義務。權利為房地產業的發展將提供不可多得的機遇,義務將對我國整個經濟,尤其是處於起步階段的中國房地產業構成極大的挑戰。
有利於加速我國房地產業市場體制的建立和發展。按照世界貿易組織的有關規定,我國必須在一定期限內,建立起符合國際慣例的市場經濟體制。加入世界貿易組織以後,房地產業與國際接軌,各市場主體按照國際慣例來管理、經營、運作房地產的投資和服務,房地產的市場化水平逐步提高。
有利於提高房地產業的勞動生產力水平和經營管理水平。我國房地產業的生產力水平與發達國家相比較,有幾十年的差距。加入世界貿易組織以後,我們可以利用發達國家的先進技術、先進的工藝、現代的裝備、高科技建材,提高我國房地產業的生產力水平,提高房地產產品的科技含量,將我國的房地產業的生產力水平提高到一個新的高度。隨著國外房地產企業參與我國房地產行業的競爭,他們會把國外的成熟的管理體制,規范的運作程序和操作技巧帶到中國來,這將使我國房地產業獲得學習的機會,為改進傳統的管理模式,提高企業自身的管理水平提供了便利。
有利於擴大外商對房地產業的投資規模,擴大房地產的融資渠道。目前,我國的一些大城市都有一些外商投資我國房地產業,個別城市的投資規模還比較大。但由於外商認為我們的房地產市場透明度低,游戲規則不明確,投資的非經營性風險過高,所以外商的投資主要集中在炒賣土地上。加入世界貿易組織以後,我國政府將會進一步提高我國房地產管理的透明度,在稅費政策方面降低標准,改善投資軟環境,加大對外招商的力度。同時將進一步放寬國外金融服務機構進入的政策,放寬市場准入條件,擴大金融機構的業務范圍。外資銀行將以他們周到的、先進的服務,來支持居民個人住房消費,改變房地產融資主要依靠國內銀行貸款的格局,促進房地產融資多元化。
各類房地產需求增加,其中非住宅類房地產需求將首先增加。由於加入WTO後,主要城市的經濟活動趨於頻繁,將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住房類房屋的需求。如隨著進出口業務的大量增加,作為海運、報關企業集中的上海北外灘地區的辦公物業需求將明顯增加;此外,經濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業的增加;關稅的明顯下降,居民的日常開支也將降低。這些因素,均有利於居民購房資金的增加,使住宅類房地產需求增加。同時,隨著汽車關稅的逐年大幅降低,汽車擁有量的迅速增加,鄰近郊區的住宅和其他房地產需求增加也將更加明顯。另外,適合外商的高檔住宅需求,特別是租賃需求也會增加。
房地產商品更符合市場需求,房地產業及相關行業發展空間增大,但競爭更趨激烈。房地產業及其相關行業包括房地產建築業和服務業將全面引入國外同行業的全方位競爭。房地產的投資開發、規劃設計、建築和服務水平均有提高,房地產商品更符合市場的需求。同時,由於房地產需求的增加,房地產業及相關行業的發展空間增大,又由於引入了強勁的國外競爭對手,新增的市場需求及原有的市場份額有被同行業搶佔的可能。對國內同行來說,競爭壓力增加,但優勢企業、優勢項目將更易獲得國外金融資本的支持,優勢將增強;而作為弱企業、弱項目來說,對手的強大和增多,將使其更顯弱勢,市場優勝劣汰加速進行。
房價構成有所變化,對房價中長期上昇作用明顯。由於關稅的下降和國外競爭對手的進入,在短期內均會使房地產建造成本明顯下降,如進口建材、建築物設備等的關稅,將從目前的百分之三十降至百分之十幾。但由於房地產需求增加,將使土地的價格上昇,兩種因素在短期內對房價有一定抵衝作用,而房價的構成中,地價的比重增加,建築費用的比重將減少。短期內,對房價及房價構成的影響,應根據不同情況而定。對於中小城市,由於土地供應相對充足,土地價格不易上昇,而建築費用降低,短期內對房價有下降動力;而對於上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業來說,土地相對稀缺,在建築費用降低的同時,土地價格將上昇,房價構成變動較明顯,而短期內房價上昇下降因素相互抵衝;中長期看,建築費用不會持續下降,而加入WTO對土地需求的增加則是長遠的,它是房地產價格特別是土地價格中長期向好的一個重要內在動力因素,但這需要政府適當的土地政策配合。房地產中長期向好的受益者,更多的將是土地和房地產開發成本低、市場定位准確的企業。
房地產中介服務業將引入國外同行的競爭,國外先進的觀念和管理將會極大地促進我國房地產中介代理、仲裁、房地產信息諮詢、房地產價格評估、房地產抵押、擔保、保險、物業管理等中介服務行業水平的全面提昇。
國內房地產及相關產業將面臨極大挑戰
國內經濟受國際經濟的影響越來越大,我國房地產業受國際經濟狀況變動的影響已越來越明顯。由於房地產業具有較高的回報率和投機性,房地產業會成為投機的一個重要的目標,如果我們不能夠有效地對房地產經濟進行監管和調控就很容易導致經濟結構和投資結構的失衡,造成房地產泡沫經濟,對我國經濟,包括房地產經濟的發展造成非常不利的影響。這在國際上有很多先例,如前段時間的東南亞經濟危機在很大程度上是因為國際商人在房地產上的投機造成的。顯而易見的是,加入WTO將會給我國房地產業帶來極大的挑戰。
將會加劇國內房地產企業的競爭壓力。加入世界貿易組織,雖說在宏觀上對房地產行業的發展是利好,但在微觀上,對房地產企業將形成很大的競爭壓力。改革開放二十年,我國房地產行業從無到有,經營管理水平有了長足的發展。但是,與國外同行業相比,真正進入市場,按市場方式運行的企業很少。我國的房地產企業生產力水平較低,經濟基礎薄弱,體制不順,不但面臨著發展生產力的問題,而且還面臨著經濟體制轉軌的任務。如何解決這個雙重問題,是擺在我國房地產企業面前的一個難題。
與房地產相關的產業和行業將受到衝擊。我國的建材行業存在諸多問題,如:工藝水平落後,科技含量不高,質量、檔次與國外產品存在很大的差異。隨著入世的臨近,建材工業還可能成為平衡電子信息、汽車等幼稚產業的高保護性關稅而成為首當其衝的開放性行業。
趨利避害還需完善各項配套建設
面對入世給房地產業提出的戰略性機遇和挑戰,我們應積極應對,充分利用現有的條件,完善法律法規,變不利因素為有利因素。
建立、健全房地產業的法律法規體系。加入世界貿易組織以後,我們必須遵守世貿組織的規定,世貿組織要求法律法規的透明性。經過多年的努力,我國已經制訂了很多關於房地產的法律法規,但是同國際慣例相比,我們的法律法規還很不完善。例如:我們只有土地管理法,卻沒有土地法,沒有住宅法。所以,應盡快健全房地產業的法律法規體系,使房地產的經營管理納入法制化的軌道。
加大房地產企業的改革力度,組建大型的房地產企業集團。競爭在微觀層次上主要表現為企業間的競爭。在這方面,我們可以采取更加有利的措施。我國是以發展中國家的身份加入世界貿易組織的,世貿組織有保護發展中國家幼稚產業的規定。我國房地產業發展至今只有短短的十幾年時間,應該算是幼稚產業,我們可以在政策允許的范圍內對我國的房地產企業實行一定的保護措施。但這不是長久之計,提高我國房地產企業競爭水平纔是上策。我國的房地產企業的特點是:企業規模小,專業化水平低,管理水平差。據統計,目前全國共有房地產企業22287家,平均資產不足1000萬元,具有一級資質的只有1.44%,二級資質佔12.9%。我們應該按照中央抓大放小的方針,將房地產企業推向市場,讓企業在公平、公正、公開的環境中優勝劣汰,組建一批大型的國有房地產企業集團,與國際大型企業競爭。
加強房地產業各個方面的配套建設。包括:簡化手續、規范管理。同國外比較起來,我們的房地產行政管理過於繁雜,租稅費體系過於混亂。我們應轉變觀念,樹立為市場服務的意識,改革稅費體系,解決制約我國房地產業發展的制度問題;
大力發展房地產金融業務,尤其要發展個人住房貸款業務;加強房地產人纔培養,提高房地產從業人員的素質。許多房地產從業人員是從別的行業轉過來的,對專業知識掌握的不夠。因而,培養一批具有紮實理論基礎,又有實踐經驗的房地產專業人纔,成為我國房地產企業與國外企業競爭的基礎。
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