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面對近在咫尺的WTO,每個行業所必然要正視與解決的問題。為此,記者采訪了天津市房地產經濟學會常務理事祁兆珍、順馳集團副總裁楊哲以及一些相關業內人士,看看加入WTO對天津市的房地產市場,究竟是利大於弊,還是弊大於利,亦或是利弊共存。
◆加入WTO,利大於弊,這是肯定的
楊哲認為,加入TWO,房地產是首先受惠的行業之一,尤其對於像北京、上海、天津這樣的大城市,這主要緣於由WTO創造出來的有效需求。首先,國外高技術企業會大量湧入,以實現產品的生產、組裝和銷售,這必然會帶來對工業廠房需求的增加。其次,『入世』意味著銀行、中介、證券、保險等大量的外資企業及駐華機構湧入,勢必對寫字樓形成需求增勢,從而對原來低迷、積壓的寫字樓市場起到啟動的作用。再次,大批外籍員工也會因為工作的原因而在我國境內居住,這會擴大外銷住宅的潛在需求,主要是一些中高檔商品房,這也會使得內、外銷房的概念弱化。
由此可見,加入WTO會同時刺激工業用房、商業用房和住宅的需求,最終將推動一二三級市場,因此房地產是很有前途的行業。
◆利大於弊,緣於房地產行業的五大比較優勢
祁兆珍指出,房地產行業具有五大比較優勢,這決定了加入WTO,對於房地產行業來說,是利大於弊的。
首先,房地產是不動產,具有地域性的特點,因此受外企的衝擊會比較少。房地產市場是區域性市場,外商想投資房地產市場主要是通過兩種途徑,一是投資,二是開發,只有資金的輸出,而無產品的輸出,最終還是要利用中國國內的資源進行建設。因此面對的生產條件、市場環境與國內企業大致相同,且不存在什麼關稅降低的問題,因此,相對於汽車、信息行業而言,房地產行業具有一定的發展優勢。
其次,土地的壟斷性決定了房地產市場發展的收益歸國家所有。我國城市土地歸國家所有,土地市場屬於壟斷市場,而入世後,同樣不會改變土地的壟斷性,土地出讓的基准價格、地點、面積由國家控制的成分很大,因此,土地市場的競爭是有條件的。即使享受國民待遇,相對於國內企業,外企在這方面不會佔到多大的優勢。同時,房地產需求的增加,會導致房地產價格、地租的提高,而這部分的收益最終由國家所得,對我國的經濟發展起到資金注入的作用。
再次,外資投資房地產,長期受益者為我國。房地產屬於不動產,外資在我國投資房地產,最終以社會財富的形式留下,不可能作為商品形式向國外輸出。同時,房地產開發關聯到基礎設施的建設,外資的進入,將會改變我們現在面臨的資金短缺的問題,增加基礎設施的建設,起到改善城市面貌、投資環境的作用。
再次,房地產業符合就業、資源節約型行業的特點,符合我國的實際情況。我國人口多,人均資源匱乏。加入WTO後,農業將受到很大的衝擊,農業人口進入城市,加快人口的城市化過程,這就需要大力發展就業型的產業。而房地產業、建材業為勞動力密集型行業,同時對能源的消耗較少。因此外資投資房地產,對解決我國就業、可持續發展都有很大的推動作用。
此外,房地產對國民經濟拉動的相關度較強,具有持續發展的潛力。入世後,人們的收入增加,其他消費支出減少,居住消費相應增加,市場需求提昇,這將刺激房地產業的發展,帶動相關行業的發展,最終起到刺激國民經濟發展的作用。這也是我國把房地產行業作為支柱產業的根本原因。
由此可見,加入WTO,將會促進房地產業的發展,最終刺激整個國民經濟的發展。因此,對整個國民經濟而言,加入WTO,利大於弊。
◆加入WTO,對天津市房地產市場發展的影響及對策建議
祁兆珍分析,從需求方面而言,加入WTO,會刺激房地產的有效需求,表現在直接增加住宅、非住宅的需求量,改變房地產產品的消費結構兩方面。
從供給方面來說,外商的介入,將增加房地產商品的供應量。我國的房地產企業群體已經建立、發展,但是存在著小、散、弱的問題,數量多,規模小,素質差,這是阻礙我國房地產長期發展的原因之一。大型化、集團化是今後房地產發展的趨勢。外商的介入,帶來『航空母艦』的大型集團化的操作模式,必將帶來房地產產品極大的豐富,增加人們的可選擇范圍。
從市場結構方面來說,天津的房地產市場基本上已經建立起了以開發為龍頭,以中介、物業管理為構架的市場結構。但是還存在不少的問題,主要是因為長期處於計劃經濟體制下,政府行政乾預比重大,市場調節能力差,整個房地產存在著價格的雙軌制。土地一級市場薄弱,拍賣、投標取得土地的不到整個土地出讓比例的十分之一,大部分為無償劃撥,從而形成了低價格、低補償、低效率的運作體系,土地資源大量流失。同時存在著以下的問題,其一是重增量市場、輕存量市場:佔全市存量38%的公有住房大都沒有進入市場,房屋租售比價懸殊,在香港,增量市場和存量市場的比例為1:5,而在天津,只有1:0.31。其二是重買賣,輕租賃:提到房地產市場,大都想到的是新房買賣市場,而對於租賃市場,由於公房的低租金政策,導致只售不租的情況普遍。其三是重貨物市場,輕服務市場:國外房地產的開發和代理往往是分離的,但是在天津,從事代理經營的企業卻相當的少;同時物業管理的質量直接影響到房屋的買賣,而我們傳統的做法,物業管理往往是開發行為的延續,因此服務質量存在著一定的問題;同時,舊房物業管理費用的問題也一直沒有得到很好的解決。入世之後,應加快公房使用權交易、物業管理費用收取、房屋管理制度等方面的改革,調整市場結構,變重增量輕存量為增量存量並重,變重買賣輕租賃為買賣租賃並重,變重商品市場輕服務市場為商品市場服務市場並重,最終形成一、二、三級服務市場連動的市場結構。
房地產金融已經成為了支持有效需求不可或缺的力量,但是運作還不是很完善。首先,政策性貸款資金不足,尤其是下崗的或是企業不景氣的職工,往往不能進行公積金貸款,使得這一部分人的住房有效需求不足得不到金融支持。其次,房地產保險業落後,擔保機構在天津剛剛組織,還很薄弱,還沒有與房地產保險相結合,而國外往往把保險費作為金融資金的一部分來源,房地產保險領域可能會被外商佔領。再次,加入WTO會促進房地產證券化的發展,房地產的證券化是籌資、融資的一種重要渠道,對解決房地產發展資金不足非常重要,抵押貸款二級市場還未建立,這使得資金的安全性、流通性受到阻礙,加入WTO,利用國外經驗和操作模式,可能會加快我國房地產證券化的速度。此外,加入WTO,對我國的金融抗風險能力是一個考驗,國外投機集團的危險性很大,而房地產往往是其一個重要的投機手段,再加上我國房地產開發銀行資金佔到30%以上,一旦發生外國投機資金的衝擊,對銀行的危害往往會很大,且易引發房地產經濟的泡沫,而在我國,銀行相應的抗風險措施還沒有建立和完善,存在著一定投機的風險。
加入WTO,對發展房地產涉外經濟也有很大的好處。主要表現在我國企業搞涉外跨國公司建設和勞務輸出方面將會有較大的發展空間,但是具有相應業務能力、外語能力的人纔的缺乏,是制約其發展的『瓶頸』。
同時,理順房地產價格體系,規范中介行為、完善政策法規、發揮房地產行業協會的作用等,都是今後應該注意的問題,且必須在一個較短的時間內有所作為。
面對WTO,我們必須事先走,而不能趕著走。
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