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主持人:樓德昇
嘉賓:
華遠集團總裁 任志強
北京偉業顧問總經理 林潔
北京安地房地產公司董事長 張寶全
北京現代城總經理 潘石屹
北京國展家園總經理 魏建軍
北京盛世兆業房地產公司副總經理 周偉峰
現代城業主 徐一彬、吳麗峰
北京中倫律師事務所律師 張學兵
時間:2001年10月26日
地點:北京青年報2003會議室
近日,『娛樂化』的現代城老總潘石屹又推出新招——『無理由+10%回報』退房。業內人士對此眾說紛紜。老潘的此舉是像有些人說的『在轉移矛盾、擾亂市場』還是『真正給購房人一個出口』?10月26日,本報特邀部分業內人士就此進行研討。
■無理由退房:用新的要約掩蓋毛病
潘石屹: SOHO現代城要開始入住了,我在想,這些房子基本上是一年半以前就銷售出去了,從期房到現房,肯定有一個差異,有的客戶看到現房可能會覺得不滿意,那麼可不可以退掉呢?1999年我們就提出一個『無理由退房』,就是給客戶一個出口,但我們二號樓實行無理由退房的時候是退還房款加上活期存款利息。而目前現代城已經有了一定的昇值,整個客戶的反映是發展商佔了便宜,所以我們提出今天這樣一個帶回報的無理由退房,加上年息10%,期限是20天。近日,現代城已經開始入住了,我們預計大概有三到四套會退房。
張學兵:一個物業到了現房的時候,總有一些買家對所看到的房子有這樣或那樣的不滿意,那麼所謂的無理由其實也都是有理由的。潘總的角度,他所說的無理由,不是說全無理由,而是對於無論出於什麼原因,出於什麼目的,只要你對這個項目有不滿意的地方,你就可以提出退房的要求,而無須對發展商進行任何的解釋,不用再找什麼理由,發展商就同意退。從這個意義上來講,就是『無理由』。
任志強:我認為現代城提出的不是無理由退房,從法律上來說,是發出一個新要約,去把客戶已經擁有產權的房地產,用這個價格把客戶不滿意的房子買回來。
北京今年出現了一些交房入住問題。很大的一個原因可能是由於我們合同的不完整性造成的。如果合同的完整性更強的話,交房的時候就不會出現這種問題。潘總現在就是想用這種方法去讓客戶不把注意力放在產品的性能、質量等等方面,而是放在另外一個方面,最後造成了一個惡果,就是不會再有開發商重視產品的質量,客戶買房的時候,也不重視產品的質量,而去關注它能不能回報10%退房。潘總的目的就是用這10%的回報掩蓋了產品的質量等各方面的毛病。
我想強調的是,開發商的任務不是說你從經濟上保證了消費者的利益就可以了,而是要提供一個最完整的產品,滿足客戶的基本需求。如果當初買房時就在合同中規定,事後對房子不滿意,可以給你10%的回報,可以退房,這是一種合同。事先沒有這種約定,事後再發生的事情就應該是新的合同,和原來的合同沒有關系。
你在買建外SOHO的時候,給人的暗示是你有一個10%的利息,滿意不滿意無所謂,房子的質量行不行、能不能滿足客戶的真正需求也沒關系。當這種市場秩序被破壞以後,合約不被重視,沒有法律性和嚴肅性的時候,整個市場各個環節都要遭到破壞。如果市場秩序破壞了,以後還有市場嗎?我們中國恰恰是市場經濟剛剛建立的國家,這種市場環境是最需要被各級政府和每一個參與游戲的經營者遵守和忠實的。
張學兵:契約神聖的原則和契約自由的原則,都是《合同法》幾項基本原則之一,也是合同法的精髓。因此,從契約自由原則的角度講,既包括簽約的自由,也包括解約的自由,當然解約的自由,是雙方協商一致的成果。我想解約,你不同意,談不上解約,除非大家找到一個能夠給說法的地方。我們現在所說的無理由退房,是發展商同意買家提出的解約的要求,並自願放棄抗辯權的結果。
任志強:如果不是新的要約的話,為什麼有10%呢?是跟老百姓討論出來的10%?不是雙方討論的,你就是發出了一個新的要約,10%不是合同雙方自由權,是新的要約的選擇。
■10%不是退房的回報,而是現代城應付給購房人的違約賠償
魏建軍:我們現在認為購買者是弱者,發展商是強者,期房可以退。如果我們嚴格按一般商品的意義來說,產品達不到質量,可以換,可以賠償。
在發達國家,他們現房比較多,簽完以後沒有退的概念。退和違約沒有關系。沒有按期交房,或者沒有達到合同約定的條款,任何一筆商業行為都可以退和賠償。這是違約問題,違約的處罰問題,不是退的問題。
再從理論上研究這個問題,要退房,要有百分之百的資金。否則這個提法就不對。比如說,這棟房子總共3個億,潘總就得在銀行放好3個億,准備全退,否則就不是『退房』,而是一種炒作。
還有一點,我同意任總的看法,潘總是借這個概念來緩和入住矛盾。
■無理由退房:只是一種營銷行為
周偉峰:現代城這個產品,能夠在去年獲得那麼大的銷售業績,跟市場上形成的需求有關。到現在為止,市場上還沒有在現代城位置上有一個替代的產品出現,這是潘總的一個信心。第二個信心,我同意任總的意見,這個合約是一個回購合約,不是退房合約。
我認為這是一個營銷做法,我同意上昇到一個法律高度。現代城規定都是原來的售價加10%,是定了一個最高限價,我們經濟學叫天花板價格,但是天花板價格目前是在實際的均衡價格之下的。這個概念是什麼呢?供給是不足的,所以業主都不是很願意把房子退回來的。
我們也搞過無理由退房,但具體情況跟現代城不一樣。風林綠洲是我們在北京做的第一個項目,市場上需要有一個形象,消費者對我們的信心,對從來沒有在北京做過項目的房產商,消費者不了解,不知道進一步的情況和資信狀況。在申奧前後,我們做了六個月時間一個無理由退房的活動,有一個月的時間讓客戶做選擇,結果有一套退了,這個人要移居國外。我個人認為這是個體的營銷行為,絕對不認為這個事情應該成為市場的共同行為,這是不現實的。
■無理由退房:違背契約精神
張寶全: 我覺得,當時現代城推出無理由退房,偷換了一個概念,感覺是無條件,實際上完全不同。無理由退房和無條件退房有本質的區別,真正的一個發展商真的為消費者著想,可以說是無條件退房。很多的項目在運作過程中都做到了這一條,你不滿意,可以退房,只要你不侵害我的利益,我不談任何理由,不談任何條件。我覺得用無理由來掩蓋無條件,並且最大的一條,我們在市場初期,我們需要市場意識,就是呼喚一種機制,這種機制就是我們的市場的各種規范。用這種東西來否定規范,對我們的市場發展是極其有害的,絕對不是有利的。不是把我們在向市場化方向推,而是把我們在向非市場化方向推。
在今天,我們市場經濟是什麼?就是契約經濟。如果沒有契約精神和原則,市場經濟無從談起。我們今天所有的市場毛病都從這兒產生。違反合約不存在無理由退房。
作為一個個體,是好事情,但是如果要按照市場准則來看,這個方法也是解決個體的糾紛,而不是解決整體的法律矛盾問題。更不能用個體的解決辦法來替代一種法律原則,甚至於認為這是一種最好的市場解決辦法,有可能誤導市場。
■無理由退房:是特定市場條件下的產物
林潔:既然談到了市場的問題,我認為不是在於個體的層面,而是在於相對來說比較宏觀的層面來考慮這個問題。
第一點,這種行為絕對不是在一個任何的市場的時間段都可以成立的一個情況。比如說,在市場的經濟形勢發生了比較大的滑坡的時候,比如說價格有比較大的縮水的情況下,這種條約實際上可以是完全不成立的。可能市場在往上走的時候,纔能保證客戶的利益,不是永恆的,在任何情況下都能實現的、都能發生的事情。這是在特定環境下的一個產物。
第二點,市場不成熟,包括了兩方面的原因的不成熟。一個是發展商,是供應方的不成熟。當然包括一些客觀條件的不成熟,硬件、軟件方面的。同時還有一點是包括了客戶這方面的不成熟,需求方這方面的不成熟。我個人認為,如果站在宏觀市場上去想這個問題,作為一個完全無條件、無限制的無理由退房,實際上沒有加速把客戶變得成熟,在這個不成熟的市場的行為的情況下,現在的做法是否能夠完全保證,或者說把客戶由不成熟變成成熟,這是值得商榷的問題。現在,作為整體的市場而言,而不是就單獨的某一個個體的項目而論,可能在這方面起到的作用不是良性的作用。
第三點,我也可能認為在某種程度上,這是一個發展商企圖能夠從自己方面做得更多一些東西,能夠提供更多的選擇,這種嘗試是不是能夠達到一個永恆的,一個最好的、最終的效果呢?這個需要進一步看,有一個比較長的時間階段纔能看出最後的影響來。
■無理由退房:對買家是一件好事
吳麗峰:我是顧客,房地產我是門外漢。但是你們大家考慮一下,我看了很多房子,我買潘總的房子也是因為我喜歡纔買。你們剛纔說了很多,什麼法律什麼的,我覺得法律也是人制定出來的,如果代表大部分顧客的心聲,就是合理的,否則就是不合理的,要改,需要有人呼吁,有人做,纔能改。無理由退房是一個很簡單的商業行為,而且是一個市場行為,我是二號樓的,第一批住進去的業主,我一聽就覺得特幸福。為什麼呢?假如說,在一年當中,我可能有一個更好的投資機會,我覺得我這個房子拿來投資,值了。潘總提出這麼一個時期,讓我們找到了一個出口,有一個選擇的餘地和機會。還有,房子大,一百多萬,幾千萬,跟我做服裝一樣,我學服裝設計,出來的時候是一張圖紙,變成立體的衣服的時候,你們的房子也是這樣的,肯定有很多東西需要在這個過程中改,我覺得潘總是完全站在顧客的利益上說話的,從消費者的立場上考慮游戲規則。
徐一彬:剛纔聽了很多房地產界專業的對話,我也很理解作為發展商同行研討的這些問題,作為我本人來說,我是一個很簡單的消費者,想得沒有那麼多。我覺得發展商推出這個無理由退房,不管是怎麼稱呼,無條件還是無理由,我覺得,第一源自於對自己產品的一種信心,在這個前提下纔會推出的。第二點,無理由退房是很人性化的,對於消費者來說,是很人情化了,給我們一個出口,我覺得,對我們消費者來說,還是很好的。到目前為止,我還是慶幸買了現代城的房子,其他的我沒有想那麼多。
■無理由退房:是否可以成為行業規范
吳麗峰:無理由退房對你們的房地產產業到底向前推,還是向後拉?
任志強:嚴重往後拉。
張寶全:市場在倒退。
吳麗峰:我覺得完全是向前推。
張寶全:我們現在不僅要規范賣方的行為,也要規范買方的行為。
任志強:公平的契約是一個條件,契約條件不公平,不叫市場。
張寶全:我們今天討論的核心是什麼?第一,老潘推的方子,是不是無理由退房?第二,如果老潘現在推的是無理由退房,是市場行為,還是非市場行為?我的答案是,第一,他不是無理由退房,第二,這個行為是非市場行為。這是我們發展商今天做出來的公式,如果是非市場行為,就沒有在市場推行的可行性,但是這個行為,對個體、個體的營銷、個體現狀矛盾的解決是非常有好處的。可以這麼認為,不同的項目,結合你自己的情況,你可以有一種解決辦法。從這個角度講,老潘推出是沒有過錯的。(樓德昇)
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