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10月24日,在SOHO現代城即將入住的同時,現代城的開發商潘石屹向業主及新聞媒體亮出了『無理由退房』的昇級版,與1999年底現代城第一座公寓入住時推出的『無理由退房』相比,這次給業主決策的周期由原來限定的業主『收到入住通知10日內』延長為20天,另外,將原來版的『退房款+銀行活期利息』改為『退房款+10%回報』。
據潘石屹介紹1999年現代城2號樓入住時實行『無理由退房』,最終1300戶中只有4戶業主退掉了原購買的房子。
潘石屹在解釋他『無理由退房』的昇級版時說:『我們在公寓部分的無理由退房中發現兩個問題:一、給客戶考慮的時間太短,他們購買的房子畢竟是價值上百萬的商品,應當有充分時間去決策;二是許多客戶反映他們購買的房子昇值了很多,如果只退房款,昇值部分又全部屬於開發商了,不夠公平。客戶買房本身就是一種投資行為,他們給予我們支持的同時也承擔了風險。應當把我們房子昇值了的一部分利益拿出來回報給當初支持我們的客戶,所以我們進行了測算,把房款連同10%回報一同返還給客戶。』潘說,預計此次入住後,有3到4戶會退房。
SOHO的『無理由退房』得到了SOHO業主的認可,但在房地產圈裡引起了不大不小的反響。許多發展商認為,SOHO的『無理由退房』只是紅石公司的一個營銷行為,它的提出不會成為房地產市場的共同行為。
華遠公司的任志強提出,SOHO采取的這種做法,並非『無理由』退房,實際上是發展商以新的契約方式、用發展商自己設定的價格把業主不滿意的房子拿回來。任認為,客戶退房都是有理由的,其中很大程度上是由於發展商當初與買房人的合約不完整造成的。稱『無理由退房』,實際上是用10%的回報掩蓋了合同的不完整性,將消費者的注意力從產品的性能、質量上吸引到了投資回報等其他方面。任志強認為,房屋是一個不可替代的產品,為了節省交通、生活成本,在國貿工作可能要買現代城,在北大、清華工作可能要買華清嘉園,它不同於杯子可以隨意替代,退房後,由於沒有可替代的房子,他要跑到幾公裡以外買房子。目前國內買房用於投資的人只佔7%,更多的還是用於居住,發展商提供的產品應該是能滿足客戶基本居住需求的完整產品。
任志強言詞尖銳,他認為,10%並非滿意回報,而是發展商給客戶的補償,如果發展商沒完成合約而被業主起訴,賠償的會更多,用『無理由退房』鎖定了賠償金額,最多承擔10%的責任,這種做法也是對市場的不信任。另外,這種做法使購房人老感覺有一個10%的利,認為可以去炒後面買的房子,其結果將人們的注意力從產品質量上引向投資,對市場產生不好的影響。
安地房地產公司的張寶全認為,今天的市場經濟就是契約經濟,要靠合約,靠制度。發展商在建房過程中,一切變更,包括SOHO後期大量牆面裝修材料的改變,都應該及時向業主發變更通知,否則就是違約,而違反合約導致的退房不是無理由退房。張寶全認為,SOHO此舉是在玩文字游戲,如同繞口令『板凳綁在扁擔上,扁擔綁在板凳上』,這種做法是把市場向後拉。
風林綠洲的開發商周偉峰認為,SOHO的『無理由退房』是潘石屹的又一次營銷行為,周認為,潘石屹采用了經濟學上的『天花板價格』,將房屋的回購價做出了原售價加10%的最高限價,而這個價格在目前的實際均價之下,它反映的是市場現時、現地供給的不足,這種情況下,業主是不願退房的。其最終結果是,SO-HO再度提昇了市場形象,並且可以緩和入住矛盾。周認為,它有點創新的意思,但不足以在業內推廣,如果把『無理由退房』作為入住矛盾的最終出口,買賣雙方都不注意規范自身行為,對市場發展極為不利。
偉業房地產顧問公司的林潔認為,從宏觀層面上看,『無理由退房』絕對不可能在市場的任意時間段上成立,只是特定環境下的產物;目前現實的房地產市場中,供需雙方均不成熟,『無理由退房』不能加速使客戶成熟;這只是發展商希望提供更多選擇的一種嘗試。從整體市場看,其作用不是良性的,但作為個體項目,可以對交房過程起到安撫作用,另外,對其後期的項目,包括建外SOHO的推出是一個營銷策劃。(陸昀)
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