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國家信用與『以租代售』
目前,對消化空置房問題,有專家提出『以租代售』方案。理論上說,此法的確可使很多無效需求轉為有效需求,但在實務上卻很難實施。因為,有空置房的開發企業,規模普遍偏小,資金實力不強,而『以租代售』的經營方式,資金周轉很慢,這就需要借助金融配合。我建議導入國家信用,再結合債券融資手段,以化解這方面的難題。該方案涉及國家信用公司、空置房患者、房地產中介、投資者。
國家信用是通過國家信用公司(暫定名)來實現其使命的,其資金來源可由政府全資供給,也可允許其他資金進入,混合股份經營。空置房患者是指被空置房資金拖累的企業,可以是開發公司,也可以是擁有債權的金融機構。投資者則可以是普通居民,也可以是機構法人。
整個流程分為兩個階段:
第一階段,國家信用公司利用國家信用向市場出售無抵押債券,通過所融資金,買斷空置房患者的空置房產權。為使該類債券具有較高的流動性(變現能力),可考慮采用掛靠現存的債券發放市場,將其作為一種特種債券發行,投資者在二級市場上可自由交易,並適當減免無抵押債券投資者的稅負。
第二階段,國家信用公司將其得到的空置房,委托一家或幾家信譽優良、規模大的房地產中介,或者自行組建中介機構進行空置房出租經營,所得租金用於無抵押債券債息的發放和中介商的傭金,以及諸如債券發行費用等相關項目。這樣做的好處有三:一是解決了資金在空置房上的大量積壓;二是為城市低收入居民和有意在城市定居的農民提供了廉價的棲息之所;三是有利於金融創新,為投資者開闢了新的投資渠道。目前我國的住房公積金、退休基金、養老基金等機構除投資國債外,沒有其他渠道,一些商業銀行又惜貸嚴重,除購買債券外,也很少有其他途徑。國家信用公司的債券為其增加了實現保值、增值的新途徑。
當前,適逢國家大力推進城市化進程,空置房租賃市場充滿商機,采用國家信用扶持『以租代售』以解決空置房問題,應該是可行的。
財政政策與『以租代售』
讀了伍曉達的文章,受益匪淺。該方案確實可以解決資金在空置房上的積壓,有利於銀行不良資產的剝離和盤活開發商的不良資產。並且,空置房租賃市場的潛在需求確實存在。但問題是,伍文認為該方案還可以『為城市低收入居民和有意在城市定居的農民提供了廉價的棲息之所』。對此,我有不同的意見。因為,按此運作的空置房租金不會便宜,它不可能成為『廉價的棲息之所』。
我設想,能否通過財政政策,即通過財政資金買斷部分空置房的產權,再將這些房屋用較低的租金出租給低收入居民。這部分財政資金的來源,可以通過對擁有住房較好的居民開征房產稅來解決。也就是說,通過財政的轉移支付政策來扶持『以租代售』。
現行的於1986年10月1日開征的房產稅,是以城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產為征稅對象的。但有一條免稅規定,即個人所有非營業用的房產免征房產稅。也就是說,個人購買的房屋只要不用於營業,是不需繳納房產稅的。這條免稅規定的目的很明顯,是為了鼓勵城鎮居民買房。但目前在我國經濟較為發達的地區,住房的自有化率已明顯提高。一部分收入較高的居民,甚至已買下了不止一處房產,擁有數套房屋。
所以,我設想能否對擁有房屋,既有自住也有用於出租的較多(可規定起征點)的居民開征房產稅,房產稅的稅率可采取累進稅率。將籌集的財政資金,專款專用,買斷部分空置房的產權,再將這些房屋用較低的租金出租給低收入家庭。
當然,開征房產稅會減少一部分高收入者購房的動力,可能不利於刺激消費。但我認為,只要把起征點定得高一些,影響不會太大。因為,擁有較多房屋的居民,往往收入也較高,且房屋是不動產,無法隱匿,開征此稅還可以起到調節收入分配的作用。
最後,我想說明的是,本文不是對伍文的否定,恰恰是對伍文的補充。對我國目前的空置房,通過國家信用扶持的『以租代售』,出租給收入較高的家庭。而通過財政的轉移支付政策扶持的『以租代售』,是解決低收入居民住房問題的關鍵。。(經學)
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