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從房地產周期的外在表現看,房地產業並不是平緩地持續地向前推進的,有不少突發事件或價值體系的變化,乾擾、阻礙和改變了其發展進程。致使房地產業發展受阻或倒退的因素一旦發生,就往往會呈現出必然的周期性,房地產業也隨之發生波動。在發生衰退的過程中,大量的房地產商品被迫空置或降價,整個價值體系在這一階段重新進行組織,而後逐漸走出低谷,進入新的發展時期。
新的復蘇階段並不是過去的周期性進程的簡單重復。雖然從發展輪廊的角度而言,新周期與舊周期可能會表現出大致類似的取向,但是其實質已經發生了變化,某些陳舊的價值標准為市場和社會所摒棄,新的期望與衡量標准湧現並成為市場上的主角。
從造成房地產業周期的出現波動的原因可以發現,每次引發危機的直接因素是各不相同的,危機的表現形式也是有所區別的。
以我國房地產市場的發展過程為例:二十世紀九十年代初期,市場經濟初步呈現欣欣向榮的景象,加上國家政策導向鼓勵引進外資,使得在房地產市場上對辦公樓和商住樓的需求迅猛增長,促使眾多開發商紛紛湧入這一領域,匆忙地規劃著同一用途的大批量樓盤。於是,房地產市場出現了空前的開發和銷售熱潮。然而,兩三年之後,當這一批新建的辦公樓進入租售階段的時候,卻突然發現,在狹小的空間裡擁塞著過多的在本質上沒有太大差異的競爭樓盤,而市場份額卻隨著時間的推移漸趨穩定,不再像初期那樣急速擴張。供給與需求的逆向變化造成房地產市場積壓了大量的空置辦公樓或商住樓。
在這段時間裡,由於福利分房制度仍在延續,因此商品住宅還不是市場關注的重點。此時建造的住宅很大一部分還是由各單位根據國家的有關政策和等級標准進行分配的。這些指令性的新建住宅,又成為房地產市場在90年代中期出現的低谷所持續的時間被迫延長的重要因素之一。在國家取消實物分房,全部轉向貨幣化分房後。人們開始步入房地產市場自行挑選住房,他們心中所潛藏衡量標准也就悄悄地發生了轉變。如今,選擇的主動權把握在自己的手中,居民開始關注房型、朝向、小區配套等多項因素,而原先針對實物分房制度而興建的住宅,因市場需求的改變,不少成為了被淘汰的產品。於是,當房地產市場還未能從辦公樓大量積壓的困境中完全解脫出來的時候,住宅空置的問題又日益顯得尖銳起來。在兩方面的相繼作用下,房地產市場低迷狀態所持續的時間也就顯得極為漫長。
目前,房地產市場呈現出復蘇並趨於平穩上昇的發展態勢。一是因為住房實行貨幣化分配制度,並陸續實行多項優惠措施鼓勵居民買房。二是房地產開發商對市場的認識漸趨理性,新建住宅都比較重視人性化的設計,房型和小區配套較之先前有了極大的改進,能夠較好地滿足消費者的需求。三是未能享受實物分房的居民已經接納了自己買房以及貸款購房的概念,他們就會由潛在的消費者轉變為真正的購房者。市場供求雙方的共同轉變促使房地產業步入了一個新的發展時期。
二、房地產業周期波動的形成機理
在經濟周期理論研究過程中眾多經濟學家對經濟周期的成因進行了多方面的分析,但是在經過仔細考察,並拋棄了空洞的或是與事實或邏輯規律明顯相矛盾的理論後,大致只剩下三類不同的經濟周期理論,即外因理論、內因理論,以及外因內因綜合模式理論。外因理論認為,經濟周期的根源在於經濟制度以外的某種因素的波動。『政治性經濟周期』是這一理論的代表實例。內因理論則在經濟制度內部尋找會引起自行產生經濟周期的機制。外因內因綜合模式理論認為是內因與外因的結合推動了經濟周期,目前大多數經濟學家贊同這一觀點。房地產業作為國民經濟的有機組成部分,其興衰在很大程度上要受到國民經濟的左右。同時,由於房地產特殊的地位和作用,我國目前仍比較重視對房地產市場的政策調控,因此房地產市場的發展較易受到政策因素的影響。因此,雖然房地產周期是完全屬於經濟范疇之內的,但是導致房地產發展呈現周期性的原因既可能是源於經濟體系自身因素的作用,也可能是存在於經濟范圍之外的,是外界給予的非經濟性的衝擊和乾擾。
引起房地產市場波動的經濟因素涉及房地產領域的投資和有效需求。因為在宏觀經濟體系中,投資與總有效需求因其自身內在的和外在的特點,表現出明顯的周期性波動,而這一特性在房地產領域中也同樣存在。推動房地產投資和有效需求的外因包括國家相關政策的變化、人口增長的因素的商業信心的變化等。內因則可以從收入和成本這兩個角度加以區分。如果個人可支配收入有所增加或在可期望的時間裡將持續增長,或是借入資金利率和存款利率下降,均可能促使家庭購買較多的住房,從而與活躍的供給狀態相互配合和促進,推動房地產行業進入景氣繁榮的階段。
但如果出現有效需求漸趨穩定,而開發者為了保持較高的銷售業績持續甚至加倍擴大投資范圍與額度的情況,房地產市場總供給與總有效需求之間將出現一定的差距,該項差異性通常會導致開發企業的利潤率下降。與此同時,由於房地產商品具有較強的價格粘性,因而開發企業不會輕易地采取降價的措施來促進銷售,或是即使開始降價也不可能迅速調整價格而需要等待市場的信息反饋。供需差異與價格粘性的作用可能致使企業陷入一個投資加速的怪圈,即一方面大量的商品房出現積壓的情況;而另一方面開發者即為了保持一定的銷售水平而再度反復追加投資,擴大建築物的供應量,直至最終因無法實現公司的預期收益額或出現虧本的情況而暫時中止資金的投入。而後房地產市場又將因為資金的撤離和投資的中斷而逐漸陷入冷卻蕭條的時期。
房地產領域的投資與有效需求相互配合、相互影響、相互作用,再加上價格粘性與投資加上價格粘性與投資加速原理的作用,構成了解釋房地產景氣上下波動的基本經濟原理。
三、值得關注的房地產投資『從眾』現象
在此,筆者特別提出一個值得注意的現象,即房地產投資『從眾』現象的總是。一般而言,在宏觀經濟領域裡,推動投資的內因主要有三,分別是收入效應、成本效應和預期。投資中的第三個因素預期涉及對將來收益變化的預期。投資決策會隨著對未來的預期而搖擺不定。可是令人深感遺憾和緊張的卻是,決策所依賴的未來通常是非常難以預測的。
在左右投資決策的三個因素中,收入和成本更為強調的是經濟現狀對投資者的影響,而預期則是從未來事件的不確定性的角度來闡釋其對投資者的作用。
在房地產領域,引起投資波動的主要內在因素是收入和成本的變化,真正發揮作用的內在因素是過去一段時間裡房地產行業收益狀況的變化,而不是人們所想象和熟知的對未來市場變化走向的理性預期。換而言之,在房地產行業裡,『從眾』現象是顯而易見的。具體言之,當新的投資者要決定是否進入房地產領域的時候,或是原有投資者考慮是否追加投資時,一般會通過了解和分析過去一段時間的收益狀況來進行判斷和決策。因而,前期房地產市場的經營業績和景氣程度會直接左右著後一階段的投資額度。因此,當房地產經濟處於繁榮和高漲階段的時候,已經介入該行業的經營者不斷獲得,進而誘使更多的投資者隨波逐流地闖入該領域或是追加投資額,從而使得房地產領域出現一種熱鬧繁榮的景象。
可是實際上,隨著市場供應者的增加以及市場需求的穩定,房地產市場可能即將達到或已經處於一種長短期的動態平衡當中,有時甚至可能是已略微顯現出供過於求的狀況,『從眾』情形的出現只會誤導決策者將大量資金毫不遲疑的扔向房地產市場。同時又由於房地產項目具有開發周期長的特性,投資者一旦進入就難以將其變現回撤資金,在市場進入的隨意性與市場退出的不易性的共同作用下,房地產市場上最終出現供過錯大於求的狀況,並有可能進一步引發房地產景氣蕭條的局面;而最後進入房地產領域的投資跟隨者也許會被迫成為市場清空期的主角,將必須以削價的形式盡快擺脫困境,或是等待下一個市場發展契機。所以,房地產投資領域中所存在的『從眾』現象是值得關注的和深思的。(深圳招商房地產公司 郝宇)
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