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迄今為止,大多數房地產開發商仍沿用自行開發自行銷售的操作模式。
隨著房地產市場的進一步發展,特別是中國一旦加入WTO,這種自產自銷的模式就很難再適應市場發展的需要。根據發達國家房地產市場發展的規律,結合國內近些年來市場發展的趨勢,可以說房地產行業的開發與銷售分離是市場發展的必然趨勢。
從我國『入世』後房地產市場發展來看,房地產市場將面臨更大的競爭,開發企業將首當其衝地面對外來的競爭對手;從市場分工精細化的原則來看,分工越細,專業化程度越高,其市場競爭力也就越強。過去國企的大而全、小而全已經使我們付出了沈重的代價;從發達國家房地產演進的過程來看,房地產開發與銷售的分離,已經成為檢驗房地產市場是否成熟的標志;從今後國家對房地產業的政策趨向來看,內外銷房的並軌、土地批租的市場化運作,都清楚地表明了國家政策的導向。
房地產開發自產自銷有利的方面是:銷售這一塊的利潤歸自己;容易控制,售價彈性的空間較大;可以安置一部分多餘的員工。弊的方面包括:銷售的專業性、操作的熟練度不夠;銷售的門店、網點較少;銷售的速度同比較緩慢;對銷售的各個階段預測性較差;在房屋開發、設計,房型的定位、定價上,沒有銷售商的參與,容易與市場脫節,缺乏前瞻性;為了銷售,自行設立售樓處,刊登廣告,僱傭人員,致使有效性較差;到銷售後期,掃尾工作難度較高;二次樓盤開發、銷售間隙,人員安排難,管理成本高。
通過分析可以看到:一方面市場要求房地產開發與銷售的分離,另一方面客戶需要買到即可人住的房子。這就需要我們探索一條既符合市場要求,又能滿足客戶需要的住宅市場一體化的運行模式。這個模式的形成,至少應具備以下條件:一是必需對現代住宅市場一體化的觀念有足夠的認識和理解;二是產銷雙方都是有實力、有品牌、己被市場或同行業認可的知名企業;三是雙方都有強強聯手、共創雙贏、榮辱與共的思想基礎。(奚子龍)
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