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1998年以來,我國房地產業步入了有史以來最好的發展時期。這一輪房地產熱與上世紀90年代初曇花一現的開發熱有何不同?能持續多久?這一直是業內非常關心的問題。在剛剛閉幕的北京朝陽國際商務節不動產論壇上,中國房協副會長兼秘書長顧雲昌回答了這一問題,並且指出,中國房地產業增勢強勁,從增量的角度看,這股浪潮將可以持續20年之久。
上世紀90年代初的那一輪由固定資產投資帶動的開發熱,隨著1993年的宏觀調控而驟然終止,勃興之忽、熄滅之速,令人記憶猶新。顧雲昌說,始於1998年的新一輪房地產熱與之有著本質區別。這一輪,房地產開發投資已連續三年增長,商品房竣工面積與銷售面積連續五年增長(始於1996年),今年上半年商品房銷售面積還大於建設面積,出現了供銷兩旺的可喜局面。這次的特征是:消費熱帶動開發、投資熱,住宅佔房地產市場的絕對『統治地位』,增勢強勁又較平穩。
顧雲昌首先分析了『五項動力』對房地產業強勁的持續拉動作用。第一是國家宏觀政策的推動力,近年我國GDP的7%?8%的增長率中房地產業的拉動作用達一個百分點。在當前世界經濟不景氣的情況下我國要繼續保持國民經濟的持續、快速發展會更加依重房地產業,國家出臺的一系列有力措施非常有利於行業的發展。第二是住房制度改革對行業發展的發動力。我國住房制度正處於『破舊立新』的階段,其改革已經並且將繼續刺激居民的購房積極性,釋放住房消費能量。第三是居民消費結構昇級對行業發展產生的內在驅動力。當前居民消費的恩格爾系數(即『食』在消費總支出中的比重)已降至40%,北京甚至接近35%,這正是增加住房消費的良機。第四是城鎮化進程加速給行業發展帶來的外在推動力。目前我國城鎮化人口佔總人口的36%,今後20年的發展目標是人口的50%住在城裡,即每年將有約1000萬農民進城工作生活。這將對住宅產生巨大的需求。第五是我國加入WTO對行業產生的促動力。『入世』必將迎來許多商機,國外房地產業的資金、技術和先進理念對行業發展的強力促動也在情理之中。
顧雲昌又從『三股合力』的角度預測了『房地產業可持續興旺20年』的現實可能。首先是住房數量擴大與質量提高產生的合力將共同促進行業的大發展。1985年時,全國城鎮人均住房面積為10平方米,經過15年的努力,到2000年人均住房面積增加10平方米(已達20平方米),在未來20年,完全可能使人均住房面積再增加10平方米,達到人均30平方米。從現在的『每戶一套房』提高到『每人一間房』。這樣,房地產業未來20年可提供5億平方米?6億平方米左右的住房。與此同時通過各種手段提高房屋質量也是一項長期任務。二是住房市場的增量與存量交易形成的合力。目前住房市場的交易總量中增量約佔九成,在未來三至五年存量交易應當上昇到總量的至少一半纔能適應形勢,並且應當保持長期增長的勢頭。據悉,美國等發達國家的住房存量交易已佔到了總量的80%?85%。三是住房消費和住房投資對房地產業形成的合力。未來的住房購買行為在保持購房自住的同時,以增值、保值、出租為目的投資型購買行為將成為熱點。
顧雲昌還指出:房地產業的持續興旺,關鍵要關注普通百姓的住房市場,要讓廣大中等收入家庭入市買得起房。
但是顧雲昌也強調,『房地產業可持續興旺20年』這一判斷是從增量角度講的。在20年的漫長時間裡,很有可能會隨著宏觀經濟的周期性波動而出現起伏。為此,要密切注意房地產市場的供求狀況和趨勢,謹防過熱。
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