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一、武漢市高層住宅的基本現狀:
1、從開發規模看,改革開放以來,武漢市共開發高層住宅(公寓)、商住樓等近六十幢,與外地城市相比數量顯得很少。近年來,武漢市高層住宅雖有啟動跡象,但就其規模而言仍不大,僅佔全市開發總量的10%左右。武漢市多層住宅與高層住宅的比例應該說是嚴重失衡的,與北京、上海、深圳、大連等城市30%-40%的佔有量相比,差距不小。
2、從市場銷售情況看,概況起來主要有如下幾個特點:
①總體表現比較平穩,遠不如多層住宅火爆,銷售情況較好的樓盤,多為水景住宅,其它大多業績平平。個別樓盤在某種程度上講還顯得比較冷清。
②銷售周期比較長,據調查,武漢市大多高層住宅從預售到實現銷售完畢,一般需要3-5年時間,有的樓盤竣工交付使用了好幾年,仍在銷售尾盤之中。
③在全市的厚量房,空置房中,高層住宅佔的比例不小,約近三成左右。
④從銷售價格看,高、低懸殊較大,地段好的樓盤6000元/平方米,地段差的最低為1400元/平方米,相差4000元之多,此外,武漢市高層住宅均價一般為3000元/平方米,與外地城市相比,其價差在1000元-2000元/平方米左右。
二、武漢市高層住宅銷售不火的原因:
1、在武漢市購買隊伍中,大多為大眾消費者,這部分人的經濟實力有限,客觀上制約了購買高價房。據調查,在同一地段,高層住宅的價格與多層相比,每平方米一般大約相差600元-800元左右。一套房子總價相差幾萬元。這使得那些經濟收入不高的人不得不對高
層住宅望而卻步。此外,高層住宅的物業管理費也較多層高出2倍多,更使普通購房者不敢問津。
2、高層住宅的分攤面積與多層相比,分攤率較高,大約高出多層的10%-20%左右,致使部分購房者覺得不劃算,這在一定程度上也影響了人們購買高層的熱情。
3、部分購房者生活使然。有的人住慣了多層,不願住高層,有的對高層心存疑慮,怕電梯出故障或停電,影響出行。(實際上現在的技術條件已經不存在這個問題)。
4、部分高層住宅所處的地段、環境不佳,制約了部分人的購房需求。
5、部分高層住宅戶型設計不合理,浪費的面積比較大,朝向、采光不好,也使其難以受到市場的歡迎。
6、武漢市的住房市場是一個絕對以多層為主導的市場,在高層與多層之間相比,高層沒有十分明顯的特點和絕對優勢,而多層在價格方面遠低於高層的情況下,人們自然將購房的目光投向多層。
7、高層住宅自身的弱點難以克服,1-6層(即多層以下部分)一般銷售較為困難,成為高層銷售中的死亡板塊。
三、武漢市高層住宅市場發展趨勢及未來的前景:
從發達國家城市的發展歷程看,從我國先進城市的發展現狀看,高層住宅的開發是現代化大都市發展的大勢所趨。
首先,開發高層住宅是實現城市總體規劃的需要。從現狀看,武漢市高層住宅比例明顯較少,就城市規劃而言,其建築空間布局,應該是高低錯落,而武漢市多層太多,遠沒有形成這種規劃格局,從現代城市發展要求看,必須改變這一現狀。
其次,開發高層住宅是節約土地資源,促進武漢市城市建設用地可持續發展的需要。土地是不可再生的資源,隨著武漢市土地資源逐年減少,最大限度的節約土地,合理使用土地,已成為一個緊迫任務擺在我們面前,而高層住宅開發較多層住宅的開發而言,是節約土地資源較好的途徑之一,因此,多建高層住宅,將是今後武漢市房地產開發的一個發展方向。
再次,高層住宅的開發直接受土地價格提昇的影響,是市場經濟、價值取向的必然結果。隨著武漢市用地制度的改革,一級市場由政府壟斷,武漢市土地價格將面臨逐年攀昇的趨勢。開發企業為了提高土地利用率,降低土地成本,興建高層住宅必將成為一種市場選擇。隨著武漢市高層住宅開發比例的不斷提高,人們購房時對多層選擇餘地將逐漸減小。這對高層住宅市場而言,無疑將起到一個較好的促進作用。
應該看到,雖然武漢市高層住宅的發展趨勢已定,前景看好,但這仍需要一個漸進的過程。就現階段而言,大規模地興建高層住宅,條件尚不成熟,因此開發企業在開發高層時,仍需持謹慎態度。(武漢房地產開發企業協會秘書長 肖漢昌)
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