1、精品名牌戰略

　　傳統體制下住房實物分配，不重視品牌，質量處於時好時壞的不穩定狀態。隨著住房商品化政策和購房主體的變化，人們對住房的選擇性越來越大，對質量要求越來越高，因此，大力提高質量，創建優質名牌產品是新世紀行業發展的首要任務。

　　市場經濟體制下創建精品名牌，不能靠行政命令，也不能搞層層評比，主要靠市場機制自身具有的公平競爭、價格合理和售後服務來體現。一般說來，精品住宅至少應具備下列基本要求：第一、設計新穎，功能合理；第二、質地精細，設施齊全；第三、環境優美，居住方便；第四、具有昇值潛力。所有這些，均應以消費者認同為准則。

　　品牌是信譽的象征，要建立與業主負責制相適應的保修、保險機制和法規制度，作為最基本的要求，竣工工程必須100％合格，對企業資質等級要以市場為導向，實行動態管理。一級企業連續5年質量合格率達不到100％，二級企業連續3年質量合格率達不到100％，三級企業連續2年質量合格率達不到100％，應自動下浮資質等級。

　　精品住宅應具有完整的使用功能。要限期淘汰毛坯房，推行全裝修，以加強開發商的質量責任，並減少個人裝修帶來的次生災害。大量建造和銷售毛坯房，有其歷史原因，但現在看來後遺癥太多，必須改革。

　　要廣泛呼吁，所有單位和個人都應支持企業按合理工期組織建設，不搞『獻禮工程』、『形象工程』，在全社會形成人人講質量，處處重信譽的氛圍，爭取在不太長的時間內，創建出一批能留存久遠，具有國際一流水平的精品工程和名牌企業。

　　2、多元化投資戰略

　　八十年代初期，我國房地產開發以國家投資為主，國有企業為主。隨著市場經濟體制的建立和投資體制的改革，房地產業成為開發度最高、競爭最充分的行業之一。目前國有及集體企業從88％降至49％，股份制企業佔23％，私營、個體及外商投資企業佔28％。諮詢、代理和評估機構90％以上通過改制成為合伙制企業或民營個體企業，初步形成以公有制為主體，多種所有制共同發展的格局，一大批機制靈活、經營有方、創新能力強的民營企業脫穎而出，開始成為市場的主體。這種以國有企業為主導、民營企業為主體的所有制結構，有利於生產力的發展，符合社會主義初級階段的國情，具有較強的生命力和發展前景。

　　今後發揮國有經濟的主導作用，應以確保國有資產增值保值為目標，通過資產重組發揮國有經濟的控制力來實現。現有的國有企業，除保留少數效益特別好、業績特別突出的以外，原則上全部退出。

　　3、大公司發展戰略

　　房地產是關系國計民生的基礎性、先導性產業，要求大規模經營，大手筆運作。但目前我國開發企業存在數量多、規模小、總體素質不高的矛盾。1999年全國共有開發企業25762家，從業職工88萬人，平均每個公司34人，每年開發房屋面積近2.2萬平方米。按資質等級劃分，一級企業佔2％，二級企業佔14％，三級以下企業佔84％。這種散、亂、小、差的狀況，不符合社會化大生產的要求和規模效益原則，難以形成同國外大企業競爭的能力，並容易造成質量失控、破壞城市規劃和資源浪費等一系列問題。

　　可行的出路是，通過結構性調整實行大公司戰略。即以大城市為基礎，打破地區和所有制界限，組建少數資產上百億元、年開發能力過百萬平方米的大型企業集團，並以他們為核心，即和部分資信好、有特色的中小企業，形成規模適度、競爭有序、優勢互補的產業組織結構。

　　實行大公司戰略，必須解決制約企業發展資本金不足和土地儲備過少兩大問題。我國開發企業大部分是白手起家，原始投入少，資金積累慢。1999年每個企業淨資產平均1820萬元，經營活動主要靠銀行貸款和收取預定運轉，資產負債率很高，全國平均資產負債率為76％，有13個省市超過80％，最高的達88.3％。國外房地產業是盈利大戶，我國房地產業1997年後連連虧損，其中1997年虧損10.3億元，1998年虧10.6億元，1999年虧損36億元，31個省、市、自治區中有19個虧損，虧損面達61％。

　　土地儲備是促進企業合理利用資源及規模化運作的必要條件。由於現行法律規定兩年未開發的土地無償收回，企業後備土地資源很少，致使大批企業常年處於邊征地、邊設計、邊開發的『三邊』狀態。據統計，1999年平均每個企業擁有待開發土地面積只有5200平方米，這也是我國企業不能做大的重要原因之一。

　　實行大公司戰略必須涉及現有企業重組，也應在國家方針政策指導下，主要通過市場整合資源的途徑來實現，一是，所有商品房建設用地一律實行公開拍賣，企業競標購買，取消行政劃撥。二是，提高入市門檻，今後原則上不再批准新成立三級以下的開發企業及項目公司。三是，建立市場退出機制，對那些素質低、實力差和經營行為不規范的企業，通過整頓和規范市場經濟秩序及時清理出局。去年上海市有1241家企業被取消開發資格和降低資質等級，佔原有企業總數的28％。廣州也淘汰不合格企業500家，佔總數的近三分之一。四是，提高售房標准，多層樓房沒有封頂，高層樓房完成投資額不到三分之二，不准出售，相應增加開發企業貸款，通過上述途徑可望改變目前企業數量過多、整體素質不高的狀況，有利於大公司戰略的實施。

　　4、城鄉一體化戰略

　　推進農村城市化是21世紀我國經濟發展的一個根本性問題，也是調整城鄉結構的需要，目前全國共有城市數量663個，建制鎮20312個，城鎮人口4.56億，按人口計算的城鎮化水平為36.1％。預計今後十年將有1億人轉為非農業人口，城鎮化水平達到45％左右。

　　解決農村人口城市化的出路不能指望都向大城市集中，而要與緩解城市人口密度過大、基礎設施負荷過重和治理生態環境結合起來，統籌考慮，走城鄉一體化的道路。也就是說，在充分發揮大城市作用的同時，重點發展大城市周邊的環城社區、衛星城和有特色的小城鎮。

　　工業發達的小國家人口流動的規律，是先由農村向城市集聚，隨著前工業化時代的結束，再由城市向小城鎮或農村返流，我國為了提昇農村經濟水平和產業結構調整的需要，農村人口和城市人口同時向大城市郊區和小城鎮流動，這種雙向流動是我國經濟社會的特點所決定的，在一定時間內不能避免。目前廣州、上海、北京等城市郊區人口比例均在40％以上，並有一步擴大的趨勢。

　　小城鎮是振興我國農村經濟的大戰略，也從根本上調節城鄉人居布局的一條重要出路。因此未來大城市周邊衛生城和為數眾多的小城鎮正在成為新一輪房地產開發的熱點。在這方面，先行一步的沿海發達地區部分小城鎮，正按照『統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設』的成功經驗進行試點，並取得積極成效。精明的開發商應放眼未來，捷足先登，到小城鎮謀求發展。國家亦應制定鼓勵開發商參與小城鎮建設的優惠政策。

　　5、可持續發展戰略

　　人類居住和可持續發展，是當今社會發展面臨的兩大話題。住宅建設耗用資源最多，同生態環境結合最密切，房屋投入使用後，仍需要不間斷地用水、耗電、供熱、制冷、生產垃圾，其功能好壞與社會可持續發展關系極大。但『人類居住』不等同於住房建設，而是包括居住、勞動、教育、休閑、分身和社會交往在內的人類生存和發展的總體環境。這是1992年世界首腦會議通過《21世紀議程》確定的人類協調與和諧，使人們在優美的生態環境中工作和生活，堅持實施可持續發展戰略，正確處理經濟發展同人口、資源、環境的關系，改善生態環境和美化生活環境，改善公共設施和社會福利設施，努力開創生產發展、生活富裕和生態良好的文明發展道路。這是歷史經驗的科學總結，也是指導新世紀城鄉建設的總方針。

　　就當前而言，實現文明發展的主要途徑，是結合當地實際，大力營造綠色住宅。什麼是綠色呢？我認為，綠色住宅是以可持續發展戰略為指導，在住宅的建設和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術成果，使建築物的資源消耗及時對環境的污染降低到最低限度，為人類創造舒適、幽美、潔淨的居住空間。其具體內容包括以下六個方面：第一、規劃設計合理，建築物與環境協調，房間光照充足，通風良好。第二、房屋圍護結構御寒隔熱，門窗密封性能及隔音效果符合規范要求。第三、供熱、制冷機炊燒等，盡量利用清潔能源、自然能源或再生能源，全年日照在2500小時以上的地區，普遍安裝太陽能設備。第四、飲用水符合國家標准，供排水系統普遍安裝節能器具，排水深度精華，達到二級以上可循環利用標准，10萬平方米以上新建小區須鋪設中水系統。第五、室內裝修簡潔使用，化學污染低於環保規定指標。第六、有足夠的戶外活動空間，小區綠化率不低於40％，無裸露地面。

　　綠色住宅是生態環境建設的重要組成部分。廣義的生態系統涵蓋了空氣、水、陽光、海洋、土壤以及城市本身交互作用的總和，主要受自然規律的支配；綠色住宅是通過人類智慧和勞動建造的具有生態環保功能的居住空間，主要受人的支配。這樣，城鎮建設以生態城市為目標，住房建設以綠色住宅為基礎，構成城鄉交融的生態環境體系。

　　總之，二十一世紀住宅建設和人居發展戰略涉及的問題很多，領域很寬，希望通過多方探討，取得共識，推動行業的發展。

　　資料：

　　今後十年發展目標

　　從今年起，我國已進入全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化建設階段。建設足夠數量而又安全、經濟、適用、美觀的住宅，不斷改善居住條件，是建設小康社會的一項重要內容。根據新世紀國民經濟『三步走』的戰略構思。從現在到2010年住宅建成設的目標是：

　　（1）城鎮：十年新建住房總量55億至60億平方米，折合7000萬套，其中前五年25億平方米，平均每年5億平方米；後五年30億平方米，平均每年6億平方米，居住水平達到戶均一套，人均一室，每戶平均建築面積90至120平方米，人均住房面積達到35平方米。

　　（2）農村：十年新建住房總量60－70億平米，平均每年6億至7億平方米，戶均建築面積達到130－150平方米，人均住房面積達到40平方米。

　　（3）質量：城鎮住房成套率達到90％以上，工程質量合格率100％，居住環境有顯著改善，普及物業管理。農村住房磚木及混合結構佔80％以上，東部富裕地區以樓房為主，水、電、路、通訊等基礎設施齊全。

　　從以上發展目標可以看出，今後十年我國住宅建設將處於總量增加但增速減慢、穩定協調發展的階段。總量增加的因素是人口自然增長和城市化進程加快，增速減慢的原因是受收入水平制約，有效需求不足。

　　中國住房市場是一個潛力巨大而又不均衡的市場，受經濟發展水平制經，不同地區和不同人群之間需求差別較大，住房消費具有很強的地區性和多層次性，因此，進行投資決策應從當時當地實際情況出發，反復論證，防止盲目性。