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近幾年,關於房價與地價關系的討論很熱烈。這些討論主要集中在兩個方面:一是在房價中,地價的比例究竟是高還是低;二是房地產價格的高低是否主要取決於土地價格。特別是今年上半年,我國房地產價格明顯上昇。一些輿論希望通過調整地價來調整房價。事實上,近些年,國家根據社會經濟的發展,先後實施了一系列土地政策和措施來保障房地產市場的順利發展,但成效並不顯著。近來,我們調查了全國九個中心城市地價與房價的內在關系,得出了一些基本結論:
地價在房價中所佔比例不高,且趨於合理。土地成本佔房價比例的高低因各地情況而異。就土地成本而言,我國各城市土地成本佔房價的比例,在市中心區低的為25%-30%,高的為35%-50%。土地成本比例平均為30%-40%。但是,就土地所有權收益價格而言,其佔土地成本的比例大多在20%左右。其中成都市最低,僅為10%;南京市最高,達到25%。按照上述比例推算,土地所有權收益價格佔房價的比例應該為6%-8%,不足10%。北京的19個經濟適用住房項目周邊的商品住宅項目價格與相應的地價對比也提供了同樣的依據。據分析,這些項目包括土地所有權收益價格和配套設施費在內的毛地價僅佔商品房價格的10%左右,在剝離北京市要求交納的四源費、大市政費等後,土地所有權收益價格不到房價的10%。北京最大的經濟適用住房小區回龍觀周邊的商品住宅項目,其土地出讓金甚至僅佔房價的5%左右。
因此,以往有些觀點認為,我國目前城市房價中地價所佔的比例超過50%,甚至達到60%,這種判斷存有偏差。原因是地價概念不統一,將土地成本和土地所有權收益價格混淆起來,甚至將一些項目轉讓成本也計入地價進行計算,從而造成我國城市地價畸高的假象。
地價並非是影響房價的決定性因素。地價之於房價,好比成本價格與商品價格的關系,政府能確保收取的地價只是房價中土地成本的一個有機組成部分,二者關系也同樣遵循成本價格對商品價格影響的規律。
房價對地價敏感度很低。近年來,各地的地價和房價都有一定程度的變動,如1995年以來,成都市的地價和房價變化趨勢基本一致,但地價變動的空間較窄。而且,地價和房價因市場特點和條件的不同,未必都表現出同樣的變動方向和速率。首先,變化方向可能存在差異。如西安市,地價1995年至今略有上昇,而房價1995年至今平均下降約3.3%,在一較短的時段上更是如此。其次,變動速率不一定一致,如南京存在房價變化速度高於地價變化速度的情形,1995年至2000年間,南京市地價上昇約20%,而房價上昇約30%。我們很難找到地價與房價之間變化的必然關系。
從成本結構上看,在一定的城市條件下,土地成本和構成房價的其他成本在房價形成中所起的作用一樣。如果我們單一降低或者提昇地價,更大的可能是使利潤空間增大或者減小,對房價起到直接的調控作用很小。譬如,今年上半年,國家想通過取消一些收費降低房地產開發成本,一定程度上平抑房價上漲,但是,房價並未因此降低,反而受其他因素影響普遍呈現強力反彈的跡象。由此可以看出,地價不是房價偏高的決定性因素。
市場條件是房價變動的決定性因素
既然地價不是引起房價高的根本原因,那麼現在房價高的原因究竟在哪裡?
其實一個城市的房價高低取決於房地產市場的供需關系,是買賣雙方共同作用的結果。從供給的角度看,市場的供應量大小、供應者的收益預期判斷以及成本高低是重要因素。從需求的角度看,消費者預期、支付的可能和意願則是關鍵要素。現階段,關鍵還是後者。目前出現一種放大我國實際住房購買需求的傾向,導致了虛幻的房屋購買需求。虛幻的房屋購買需求來自於房地產業界對居民具有強勁的購買力的判斷。我們看看以下幾組數據,就會知道稱其虛幻的理由。一是居民准備購房率。據國家統計局城調總隊的《我國城鎮居民住房基本情況調查報告》,2000年城鎮居民有12.9%的家庭打算購房,其中只有3.2%的家庭打算購買商品房,而6.8%的家庭打算購買現住房,說明我國城市對房屋購買欲望並不太強。二是已購房率。目前55.7%的城鎮居民家庭已經購房,據有關資料,在西方國家住房自有率是35%-65%,其餘的需要居民租房解決。說明我國城市對房屋自有性購買需求空間並不太高。三是商品房空置率。據報道中國城市商品房空置率50%(另一種統計方法為20%),據有關專家考察,美國商品房的空置率約為7%,香港約為3%-4%,臺灣約為15%。空置率越高說明需求的虛幻程度越高。四是購買能力。國際住房價格與住房者年收入比的經驗值一般在3-6之間,我國一些大城市遠大於此,如北京達到10倍以上,這說明我國大城市居民對商品房的購買力並不夠強。因為有了虛幻的房屋購買需求,纔有人覺得奇貨可居,纔有人決定待價而沽,纔有了過快上漲的房價。
把握正確的輿論導向是處理當前房價迅速上漲的重要手段之一。試圖通過降低或減免地價等途徑來降低房價未必能收到預期效果。恰恰相反,過分強調降低地價不僅可能損及已購置自有住房階層的利益,造成房地產市場的信心不足,而且不利於整個社會經濟的長久穩定發展。因而,進一步加大土地一級市場的調控力度,完善土地計劃供應體系和市場競標機制,規范土地價格管理體系,應是促進房地產市場健康發展的不可或缺的手段之一。與此同時,我們應當在完善土地市場方面下大的功夫,比如通過加大房地產租賃市場的建設,根據居民收入層次建設適量真正的低價位房地產,降低房改房上市的門檻等,來構建一個層次更加豐富的房地產市場,增加居民對住房的選擇性,促使高房價的回落。(中國土地勘測規劃院地籍地價所副所長 鄒曉雲)
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