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地價政策作為國民經濟宏觀政策的重要組成部分,對國民經濟的發展起著不可忽視的作用。我國雖然已出臺不少地價的相關政策,但還未從根本上產生效果。為此,筆者就如何科學運用地價政策杠杆,優質高效地服務城市經濟建設,闡述一些個人觀點。
什麼是地價政策
所謂地價政策,亦稱地價管理政策,是政府為規范土地市場中的交易行為,調控土地市場中地價變化規律,保持地價水平相對穩定,保護土地所有者和使用者合法權益的一系列管理制度、措施和規定。廣義的地價政策,不僅包括政府直接調控地價的政策,還包括政府通過調控土地市場和間接調控地價的一系列政策;狹義的地價政策,是指政府針對土地市場中的地價水平、地價標准、土地交易價格等制定的一系列調控政策。本文所講的地價政策,主要指的是在城市經濟建設中經常發揮作用的狹義的地價政策。
地價政策在城市建設中的應用
我國土地市場的建立剛剛起步,地價管理政策和制度還不很完善,目前已有的一些政策和制度規定,多是根據當前地價管理需要而制定的。
政府可按經濟和城市建設的需要,依法對單位和個人的土地使用權實行提前收回。《城市房地產管理法》第19條規定,國家對土地使用者依法取得的土地使用權不得前提收回。在特殊情況下,根據城市規劃和社會公共利益的需要,國家可以依照法律程序提前收回,並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況予以相應的補償。
隨著城市的建設與發展以及城市規劃的不斷調整和修訂,土地利用結構與方式將不斷發生變化,過去合理的用地方式,現在或將來就不一定合理,也可能會影響到整個城市經濟的發展和城市用地效益的提高。這樣,政府就要通過依法對土地使用權的『提前收回』來重新調整土地利用方式,發揮土地資產的最佳效益。
政府對地價的暴漲暴跌,也可依法采取必要的行政手段進行乾預。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第26條規定,土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可采取必要的措施:一是對地價暴漲或暴跌的地區,政府可采取地價凍結和限制交易等措施;二是對土地供給實行數量上的限制,制止土地囤積與壟斷造成供不應求或供過於求而引起地價的不合理上漲或下跌;三是適時開發城市新區建設用地,收購老城區利用率低或閑置的土地,增加城市土地儲備,以調節土地供求矛盾,穩定土地價格。
政府對不合理的土地使用權的轉移可實行優先購買。一是對轉移土地使用權的宗地,當政府實施土地利用規劃,為公共福利等建設需要此宗地時,可采取優先購買,以保證建設需要;二是可防止土地轉移中,交易雙方為逃避國家稅費(營業稅、土地交易契稅、土地增值稅、土地出讓金、市場管理費等),采取虛報、瞞報地價的方式,達到少繳或免繳稅費的目的;三是可防止交易雙方虛報、瞞報地價,擾亂土地市場的行為發生,以維護穩定良好的土地市場環境。
國土資源管理部門對土地交易價格申報的管理和制度建設,應與健全土地登記制度配合進行。通過完善土地登記制度,加強對土地出讓、轉讓、出租、抵押等活動的登記,來掌握土地交易價格,實施地價管理。
國土資源管理部門在對土地交易價格申報管理工作中,要充分說清瞞報或不實申報地價對土地受讓方的影響:不如實申報成交價屬違法行為,土地使用權將不受法律保護;同時,若虛假、瞞報的土地成交價超過實際成交價,國家征收土地增值稅或土地收益金等有關稅費時,土地受讓方將支付更多的土地增值稅或土地收益金等有關稅費;若虛報、瞞報的土地成交價低於實際成交價且明顯低於市場價格的,市、縣人民政府則采取優先購買的辦法收回土地。
建立基准地價、標定地價定期公布制度。當前,我們應該做到:第一,要加快基准地價、標定地價的評估工作;第二,市、縣人民政府應依法及時將評估出的基准地價、標定地價報批驗收;第三,市、縣人民政府應依法及時將報批驗收合格的基准地價、標定地價成果對外公布;第四,基准地價、標定地價應定期修正並公布,對因社會經濟條件發生變化,造成局部區域影響地價因素發生重大變化的,對已公布的基准地價、標定地價隨時進行更新、公布。
采取有效的土地供給方式
加強土地使用權出讓的計劃管理。政府往往根據國內國際投資傾向和資金量以及我國產業布局、城市總體規劃和近期規劃的安排,對出讓土地的數量、位置、用地性質等在結構上進行計劃管理,在發揮地方出讓土地積極性的同時,運用計劃管理方式進行調控,以引導投資方向,實現政府意志。同時,出讓土地計劃還是保證土地市場穩定發展的必要條件,直接影響到地價水平和投資者的經營決策行為,是形成穩定土地市場的基礎。
縮減土地使用權的行政劃撥。根據現行的法規及政策條例,國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業,需要征用集體所有土地或國有土地時,都可由政府行政劃撥。
城市建設征用土地時,應按規定支付土地補償費和安置補助費。此外,征用城市郊區的菜地,須按規定繳納新菜地開發建設基金;在土地使用過程中,建設單位還須繳納土地使用稅、耕地佔用稅和其他有關稅費,但不需要繳納土地出讓金。
大力推行土地使用權的有償出讓和轉讓。《城市房地產管理法》第12條明確規定:『土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標、雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。』最近,國務院15號文件的出臺,為防止國有土地資產大量流失、嚴格控制規劃總量、大力推行國有土地使用權招標拍賣等作了制度上的保證,明確規定了大力推行土地有償出讓的方式。 (張世貴)
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