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今年以來,福州市土地管理局以城市土地價格調查為契機,積極調整福州城市土地級別和更新基准地價,經過近半年的努力,目前已完成了這項工作。
福州市是全國最早開展城市土地定級和基准地價測算的城市之一。1988年,福州市作為全國首批城鎮土地定級試點城市,組織專門的技術力量,完成了福州市城區土地級別的劃分,該成果於1989年被原國家土地管理局評為『全國城鄉地籍科技成果二等獎』。隨著城市建設的發展和基礎設施的不斷完善,福州市土地局又分別於1994年和1997年對原有的土地級別進行調整。在確定土地級別的基礎上,福州土地局采用剩餘法、市場比較法以及成本逼近法確定了福州市城區基准地價,並分別於1995年和2000年對基准地價進行修訂的更新。
福州市土地管理局采取應用信息系統技術,對福州市土地級別和基准地價進行了調整和更新,初步建立了土地信息化社會服務體系。並運用宏觀、中觀和微觀三個層次的評價,對市區內的9個示范區和20宗地塊的土地集約利用潛力進行評價,初步掌握了福州市土地集約利用的程度,為准確評估和更新基准地價提供了基礎。
在土地定級因素的選擇上,福州市土地局力求能體現福州作為歷史文化名城的特色。如鼓樓區是省市行政機關集中地,臺江區是商業集中地,倉山區則是文教用地區。不同的社會人文景觀對土地利用尤其是住宅用地的級別和價格產生了明顯的影響,在土地定級和調整基准地價時也要重點考慮社會人文要素。
福州市的溫泉聞名全國,在土地定級和更新基准地價時也要重點考慮溫泉要素,只有這樣纔能突出福州城市土地區位和地價的特色。
福州市的商業店鋪絕大部分沿街分布,且多為商住混合,因此,在商業用地定級和基准地價更新時要符合商業店鋪的分布規律。
在土地定級和基准地價測算過程中,福州市土地局應用凱立德開發的『城市土地定級與基准地價測算系統』軟件,還利用地理信息系統軟件強大的定位與圖形編輯功能進行定級因素的采集和圖形編輯,將文件格式轉換後再移植到定級系統軟件中,節省了大量時間和勞動力。
在對福州市土地級別和基准地價進行全面更新上,福州市土地局建立了福州市地價動態監督體系。為了使該信息系統真實地反映福州市的基准地價分布、地價水平及其動態變化,福州市土地局在確定監測點時,盡可能選擇具有典型代表性的地塊作為監測點,主要考慮了土地面積、土地形狀、土地利用現狀、土地開發程度和土地權利狀況等因素。監測點的分布則主要根據不同用地類型的特點來確定。如福州市商業用地分布的主要特點是:以位於交通要道並有較長發展歷史的商業核心輻射帶動起來的沿街商業帶。因交通發展而帶動發展的商服中心,沿老街道發展起來的商服帶,以大型商場為主的商服中心。由於商業網點的這種分布特征,地價監測的選擇主要分布在上述各類主要商服中心(帶)內。
住宅用地則主要選擇在建成區內的規劃完善的新建住宅區和尚待進行舊城改造的住宅區。
工業用地則選擇各工業園區和投資區內的工業用地,根據城市規劃將逐漸異地搬遷的工廠,則不宜作為地價監測點。(吳明)
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