|
||||
一個時期以來,房價上漲成為人們關注的話題。不少媒體把房價高歸咎於地價高,導致了房價上漲。南京最近一次土地招標,總成交價格超出底價1個億,其中一幅地竟賣出了幾乎翻番的『天價』,更有輿論驚呼,是土地招標拍賣抬高了房價。那麼,真的是土地招標拍賣導致房價飆昇?近日,省國土資源廳楊任遠廳長給記者算了幾筆帳。
土地招標拍賣工作起步時間不長,目前土地供應大多仍是實行劃撥或協議出讓,真正以招標拍賣取得的土地所佔比例極小。從正在開展的全省土地批租專項治理反映的情況看,我省招標、拍賣土地面積僅佔出讓土地面積的5%,95%為協議出讓。去年江蘇土地招標拍賣收益近20億元,而浙江招標拍賣收益191億元,今年上半年江蘇招標拍賣土地收益20億元,浙江已達67億元。從土地招標拍賣來講,江蘇是遠遠落後的。浙江的地價比江蘇高,但浙江的房價並不比江蘇高。杭州與南京相比,房價也不比南京高。
一方面是沸沸揚揚的『土地招標拍賣抬高了房價』,另一方面又是房地產商對土地招標拍賣前所未有的熱衷,楊任遠說,唯一可以解釋的是,房地產開發的利潤空間仍然很大。這些年來,房地產業造就了大批百萬、千萬乃至億萬富翁,倘賺不到錢,諒沒有那麼多人投資。當然,它是一個高投資、高回報、高風險的行業。但市場經濟發展到了今天,房地產業已經到了該規范的時候,不應再有這樣的暴利空間。由於土地招標拍賣價格上漲,房價受到人們的格外關注,這讓在眾多媒體上打專版房地產樓市風雲的房地產商坐不住了,屢屢見諸報端的說法有『在經營性用地一律進入市場之後,土地拍賣有可能抬高南京的房價』。事實果真如此?如何看待土地招標拍賣價格和適度上漲?
首先,房地產價格是市場經濟發展態勢的晴雨表。房地產今年的增長值為31.6%,今年我國城鄉居民收入增長近10%,放到經濟增長、擴大內需這樣一個大的市場經濟大格局中來看,土地收入的增長佔很小部分,趕不上居民收入的增長水平。其次,市場房地產價格主要是由供需決定的,也就是由市場供求關系決定的,並不是由成本決定。市場可接受的房價高,纔引起地價高。再次,房地產價格適度上揚符合市場經濟規律。因為房屋本身在斷貶值折舊,而土地由於位置的固定性、資源的稀缺性等因素,可供應量越來越少,因此土地是保值增值的。
楊任遠分析說,近日南京被稱為拍出『天價』的原屬於園林實業的土地,事實上有它的特殊原因,土地評估時它的價格高於8000萬,由於一些客觀原因,政府為了盡快出手,將底價定得低,因此成效地價超出底價的幅度相對較大,聽起來似乎不正常,其實很正常。房地產開發企業投標,與競拍不同,是經過深思熟慮的,是理智行為。
可以簡單算一筆帳。南京此次招標中成交價幾乎翻倍的地塊面積為13萬平方米,可開發10萬平方米,拍賣總地價為1.5億元,淨地價每平方米1500元左右,容積率為1.8,平攤到每個建築面積上約每平方米830元。它的周邊地區商品房售價每平方米3000多元,地價在商品房價格中最多佔三分之一,這樣算下來,該幅地房地產的利潤也應達到20%以上。
也有人認為是土地供應量偏少,導致了房價上揚。楊任遠說,我們的土地供應量不是少了,而是多了。前幾年,南京以地補路,有11平方公裡土地給了開發商,開發商囤積在手上的還有8平方公裡左右,最近,蘇州市對房地產開發項目用地進行清理,共回收閑置土地近6平方公裡。
房價高昇,是商品房銷售經營行為,高價格能否實現與供求關系有關。事實上,前一段市場房地產的價格上揚,既有小區功能、設施、配套等完善所帶來的價格上揚,更多的是概念炒作,不少房地產土地價格沒有變,但概念一炒,房價就上去了。很多商品房空置那麼多年了,房地產商至今不破產,支橕著它的是有太多的利潤空間。
有些地方房價上揚,一是有供求方面的原因,比如上海是經濟中心,各地大批商人湧入上海,價格就上揚了;二是與經濟發展接軌,經濟增長,居民生活水平提高,房價隨之上昇;三是與土地價格長期雙軌制有關系,隨著土應趨向市場化,地價適度上揚,實際上是土地價格的市場復位。
經營性用地一律進入市場,的確抬高了房地產企業的進入『門檻』,南京房地產開發圈內,有400多家正在運作的企業,而且還有更多的業外企業還在想辦法擠進來。房地產業也要扶強扶優,沒有能力實力的就不要做房地產,要提倡公平競爭。
改革土地使用制度,實行土地使用權招標、拍賣,可以調整政府與開發商的利益關系。政府得少了,開發商獲利就多了。通過招標、拍賣,以市場方式調節土地供應,保證政府應得的土地收益,有利於防止國有土地資產流失,積聚城市建設資金,也是給開發商獲得空間的一個合理定位。很多搞房地產的以前就是靠低地價賺錢,房地產的利潤,按規定經濟適用房3%、一般微利商品房8%,但現在30%、40%的都有。
南京的房地產價格中,以如劃撥方式供地的,其征地成本佔房價的10%左右,出讓供地的地價也頂多佔房價的30%,因此房地產商是有利可圖的。而且土地招標、拍賣的收益,8千萬也好,1.5億也好,都是政府的收益,得來都用於城市建設。房地產商當然希望政府最好不要收錢。但為什麼要讓政府無利可圖?土地如真正招標拍賣,政府可拿出一部分收益貼補低收入人群改善住房條件,改暗補為明補,真正讓利於廣大消費者。
對於人們關注的地價是否會大幅上漲,楊任遠說不用擔心。前段時間,聽說我省要實行土地批租專項治理,有的房地產商搶地,有的居民搶房,這大可不必。如果政府限期開發,房地產竣工的馬上會增加很多。此外,增加土地供應量同樣可以平抑房價,楊任遠介紹說,我省正在認真貫徹落實國務院15號文件精神,深入開展土地批租專項治理,目的是為了加大政府宏觀調控力度,規范土地市場秩序,也是為了控制房價不合理上揚。(丁蔚文)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||