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在福州700多家房地產開發企業中,中小房地產企業佔據了絕大多數。據了解,日前福州一級房地產企業只有4家,二級14家,三級61家,臨時資質的597家,約佔總數的86%。統計資料顯示,2000年全市規模上億元的開發企業只有5家,而且投資額最多也只在2.9億元左右。另據統計,去年商品房銷售面積上千萬平方米的開發企業也只有10家。由此可見,福州房地產開發企業存在著規模偏小,實力不強的問題。隨著我國即將加入WTO,同時國家已經確定『十五』結構調整是主線,可以斷定,房地產企業整合已迫在眉睫,勢在必行。面對結構調整,中小房地產企業如何找到自己的發展方向呢?
中小房地產企業應當認識到限制自身發展的主要因素
中小房地產企業只有找到自身發展的局限性因素,纔能實現自我突破,把握好適合自己發展的路子,找准發展定位,不斷做強做大。當前,限制中小房地產企業發展的因素有:
1、實力太小。中小房地產企業大多資金較少,注冊資金不多,缺乏自有資金,融資能力較差,在項目動作過程中往往開發資金嚴重不足。此外,從業人員整體素質較低,尤其缺乏復合型人纔,也是中小房地產企業實力小的原因。
2、市場有限。由於實力太小,造成開發量小,開發成本高,再加上不少開發企業重視眼前利益,沒有長遠打算,不注重品牌塑造,缺乏品牌支持,使一些中小開發企業知名度低、信譽差,其市場的佔有率也就低。
3、發展動力不足。中小房地產企業往往存在著觀念陳舊、機制不活,抗風險能力差的問題,因而在發展上往往出現慢半拍的現象。大項目都被品牌實力企業搶去,中小企業項目既少又小,只能起到點綴作用。隨著我國加入WTO,中小開發商將面臨著更加激烈的競爭。特別是今年6月央行提高貸款門檻之後,中小企業資金運作將面臨新的考驗。
受上述三大因素的影響,中小房地產企業要麼被淘汰出局,要麼找到適合自己的新的發展方向,不斷做強做大。
中小企業應找准自己的發展方向
與其他行業需要大批的中小企業作補充不同,房地產業是越發展越拒絕中小企業,因為無論從城市規劃還是降低成本的角度,房地產業都要求成片開發,中小企業在成片開發能力上顯然低於大企業的,所以那些資質低、資產也不良,且連續數年開發任務量很小,幾乎無效益可言的小型房地產企業,肯定會被淘汰出局。對於那些目前效益尚可的中小房地產企業而言,也應盡早考慮自己的出路。筆者認為,中小房地產企業可以向以下幾個方面發展:
1、向『大』而『強』發展,提高綜合實力。肯定每個企業都願向這個方面發展,但問題是要靠自己的力量發展壯大。而做大做強企業,需要一個漫長的漸進過程,其間又會有許多不可預測因素可能會阻礙企業的發展。而我國在加入WTO後,開發規劃對國內外企業是一致的,國外開發企業會積極進入我國市場,他們的實力強且經驗豐富,我國的中小房地產企業在競爭中要勝過他們,必須采取快捷的方式向『大』而『強』發展。而快捷方式無非就是兼並與聯合兩種。
2、向『專』而『精』發展,突出核心競爭力。中小房地產企業既搞建築設計,也搞工程開發、工程建築、工程銷售、物業管理。隨著競爭的加劇,中小企業應當趁早找出自己開發行業最優勢的方面,突出一點,全力發展做到企業雖『小』,業務卻『精、深、大』,成為競爭中的優勢企業。如果中小房地產企業不想到外地發展,同樣還有兩個發展方向,一是走多元化道路,向集團企業發展;二是適是轉向,變成房屋出租公司,中小企業在搞開發時就有意留下一部分位置較好、出租價格較高的房產不出售,在開發任務不足時就可以適時轉向,變成房屋出租公司,靠租金養活自己。 (周延)
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